[摘　要]：就资产评估来讲，既可以解决市场不充分前提下，怎样确定投资性房地产的难题，也可以为公允价值计量的客观真正提供强有力的技术支持。从西方实践来看，资产评估和会计之间的关系正变得日趋紧密，而这类业内合作的最大促进
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[论文正文]：就资产评估来讲，既可以解决市场不充分前提下，怎样确定投资性房地产的难题，也可以为公允价值计量的客观真正提供强有力的技术支持。从西方实践来看，资产评估和会计之间的关系正变得日趋紧密，而这类业内合作的最大驱动力，来自于目前向“投资性房地产”会计的慢慢转换。在我国企业会计准则体系适度引进公允价值计量以后，资产评估业也须相应加强业内合作等方面工作。

新准则较大亮点

我国企业会计准则体系的重大进展之一，便是参考国际财务报表准则，并充分考虑我国的目前国情，加强了为投资人和公众提供决策有效财务信息的新思想，实现了我国政府会计准则建设新的跨越和突破。

其中，最大亮点是，在坚持历史成本基本的前提下，明确地将投资性房地产做为会计计量属性之一,并不同程度地应用于17个实际会计准则中, 以使依照企业会计准则体系编制的财务报告可以更为真正、公允价值地体现企业的价值。例如在公司合并、投资性房地产、生物性资产、股份支付、金融工具确定和计量等准则中均引进了公允价值计量方式。

投资性房地产会计旨在依据当前市场现状对资产和负债的真正经济价值开展计量，及其时揭示因为市场风险转变产生的收益或损失，真正展现了财产、债务做为“将来经济利益的得到或是牺牲”的本质特征。

投资性房地产最显著的优点在于提供的财务信息具备高度的关联性。

财务信息要具备相关的品质特征，务必可以协助财务信息使用者点评以往、控制如今、预知未来，或证实或改正此前预估的状况，进而具备影响决策的能力。因而，相比历史成本等其他计量属性，公允价值计量特性可以直接体现公司相关财产所带来的将来经济利益、相关债务所牺牲的将来经济利益的信息。而且，随着时间的推移，财务人员对财产、债务所导致的将来现金流信息拥有进一步了解，能够及时调整相关财产、债务的价值，产生的损失或盈利也能马上在利润表中体现出去，从而直接关系到财务报表使用者的决策。

“慎重”的投资性房地产

投资性房地产方式符合会计发展的趋势，可以较好地体现公司的市场价值和营运能力。在企业会计准则体系中，投资性房地产的普遍应用,代表着我国传统意义上单一的历史成本计量方式被历史成本、投资性房地产等多种计量属性共存的计量方式所取代。

事实上，我国在1998年非贷币色情交易、资产重组等具体会计准则中，曾采用过公允价值计量特性，但实际应用时，却出现了很多上市企业乱用投资性房地产控制盈利的状况。鉴于此，企业会计准则体系在应用投资性房地产时，作出了十分慎重的要求，投资性房地产只有在满足一定标准的情况下才能应用。

如在《企业会计准则??投资性房地产》中要求，只有在有确凿证据说明投资性房地产的投资性房地产可以不断可靠获得时，才能够对投资性房地产采用账面价值方式开展会计计量。换言之，并非全部投资性房地产都能够选用投资性房地产。

而且，与1998年相比，我国的经济环境已经有了较大的改进。金融市场逐渐完善，上市公司治理构造明显改善，市场管理更为完善，注册会计的审计质量大大提高。因而，投资性房地产合理应用的经济形势早已具有。只要公司和注册会计严苛遵照会计准则，投资性房地产就能够真正完成公允价值。

价值确定被困

国际上对投资性房地产的确定基本一般分成三个层次：有活跃市场的价格；同类财产或债务活跃市场的价格；采用估值技术（涉及对现金流、对贴现率、对期间的判断）确定。我国企业会计准则大部分沿用了这一方法。

应当说，在发达的市场经济条件下，投资性房地产很容易确定；可是，在市场不充分的情况下，怎样确定投资性房地产乃是一个难题。

以金融工具的确定和计量为例，新准则要求，投资存有活跃市场的，以活跃市场里的价格做为其投资性房地产；不会有活跃市场的，应选用估值技术确定其公允价值。然而，针对活跃市场里的价格怎样收集、确定，及其不会有活跃市场时估值技术的挑选等层面，则要求得比较原则，不足以直接指导实际操作。

在这种情况下，由于应用不同的确定方法，自然会导出不同的结果。哪一种方式能使结果更“公允价值”，只能由财务人员的职业判断来确定。同时，在应用职业判断开展估值、判断、推理的情况下，也无疑会多多少少地夹杂入财务人员的以偏概全。因此，在实务操作中，公允价值计量很容易变成盈利控制的工具。

这一点，能从资产重组和非贷币色情交易准则公布实施后，我国上市企业对投资性房地产的乱用中获得充足证实。因此，在怎么判断投资性房地产的确定方式是否恰当、投资性房地产的确定是否合理等方面，公司与注册会计师都面临较大的挑战。

专业评估功效重现

资产评估是由专门机构和人员通过对财产某一时点价值的估计，确定其价值的经济活动。资产评估所确定的价值一般可以真正地体现企业资本保护情况，可以从数量单位与计量属性两方面健全会计的配比原则，真正体现企业的价值，可以合理体现公司的资产状况，提升财务信息的关联性，能够更有效地提供财务信息。

因此，专业评估的独特特性可以为公允价值计量的客观真正提供强有力的技术支持，主要表现在2个层面。

一方面，专业评估的专业特性为公允价值计量的客观真正奠定了基础。

资产评估是一种专业活动，从业评定业务的组织应由一定数量和不同种类的专家和专业人员构成。一方面，这些评估机构产生分工协作，促使评定活动系统化；另一方面，评估机构及其评定人员对资产价值的估计判断，都是建立在专业技术知识和经验的基本之上。因此，这类估计是一种专业判断，这是依照一定准则和程序所揭示的现实价值最可能的值或函数值域区间。

尽管市场上同一物品在同一时点、不同地点，针对不同的买者或卖者，其现实价值可能不同；同时，实践中注册评估师对同一资产的现实价值估值的区别虽然也含有主观成份，但只要在一定范围内，就属于正常现象，那也是市场均衡的客观方式。并且这类区别一般并不影响到有关经济行为的当事人根据评估结果对经济行为做出选择安排。 [page]

资产评估做为一种专业中介性服务活动，它对客户和社会提供的服务也是一种专家意见及专业咨询。

因为注册资产评估师在评定情况下可以较为全面地掌握公司的经营情况、经营状况等，聘用提供资产评估的公司从事相关的服务，对公司而言可以节省一定的沟通成本。就一般情况来讲，评估机构和评定人员主观上并不愿意递交可能会对顾客及社会导致误会、错用或误导的评估意见或项目分析报告。况且资产评估为资产交易提供的估价通常也仅是被告方做为开价和竞价的参照，最后成交价还取决于当事人的决策动因、商谈地位和谈判策略等综合要素。

另一方面，专业评估的单独特性提高了评估意见的公正性。

自觉性是房地产评估的本质特征，也是资产评估的灵魂。自觉性原则的要义是使注册资产评估师免于利益冲突，进而奠定正直与客观的从业基础。利益冲突的发生，一般认为有两种状况：一是某人的自身权益与其做为特定角色应尽的义务矛盾；二是某人兼任双重角色时相对应的两种责任发生冲突。资产评估是依照公允价值、法定的准则和规程进行，评定人员是专职从业。且是和资产业务没有利益关系的第三者。因而，资产评估活动服务于资产业务的必须，则不服务于资产业务被告方任何一方的必须。

业内合作的西方实践

从西方实践来看，资产评估和会计之间的关系正变得日趋紧密。对这类业内合作的最大驱动力，来自于目前向“投资性房地产”会计的慢慢转换。

安然事件以前，通用电气会计准则（GAAP）一向与评定领域无关。安然事件等会计丑闻对美国会计准则体系构成了很大压力。迫于市场压力，一向与国际会计准则联合会拉开距离的FASB也进行了改革，促进通用电气会计准则体系（GAAP）与国际会计准则相结合。FASB已开始采取并愈来愈多地运用投资性房地产概念，请在信誉和公司并购会计准则中作出了相关规定。

2003年12月，FASB在其网站上发布的有关公允价值计量难题的报告中强调，在开展投资性房地产计费时的一个原则是：“投资性房地产的估计应当创建在评定技术结果的前提下，评定技术应当尽量地吸收来自活跃市场的市场信息，即便所计量的财产（债务）并不在活跃市场上买卖……总得来说，市场信息吸收得越多，投资性房地产估计的稳定性就越多。”2006年9月，《公允价值计量》（157号）正式发布。

以上转变已对美国评定业带来重大影响，美国各大评定协会联合起来，积极与会计界、立法界和有关经济单位进行沟通，努力促进评定业与会计业的合作。

实务中，国际会计准则早已慢慢认可评定的重估值能够取代历史成本，一旦评定的结果被认同，评定的基本、评定的频次和是否有聘请的评定人员参加都应在会计报表和公开信息中予以公布。

例如，IAS 40第33条强调：初始确定后，挑选投资性房地产方式的主体应依照公允价值计量其全部投资性房地产（但不包含第53段所描述的情况）。IAS16第32条则进一步强调：土地和建筑物的公允价值价值一般是由基于市场的证据所决定的，而这些证据一般是由合格的专业估价人员评定确定的；厂房和设备项目的投资性房地产一般是根据评定确定的市场价值。

先前，国际评定准则只是更多地着眼于不动产行业。随着评定领域在经济中功效的发挥，及其会计行业对评估结论依靠水平的增加，以财务报表为目的的评估业务正快速增长，对相应准则的必须日趋急切。

依据计划，IVSC将对国际评定准则开展全面核查，目的之一是核查国际评定准则是否满足国际财务报表准则中对有关资产评估报告的规定。

目前评定业五项任务

我国会计准则的国际趋同，更进一步向评定界发出了一个清楚的信号，那便是不但我国的会计界，并且中国的评定界也需要致力于提升清晰度、工作质量并建设与健全高水准的执业准则。

中国房地产评估领域应当以此为契机，从实务和理论层面，继续深入加强与会计界的合作，推动财务工作对评估结论的引入，促进会计行业与评定领域的合作，完成评定界与会计界的良性互动。

目前，从维护行业发展的视角考虑，我国资产评估界应及时加强五方面工作。

最先，加强与会计、审计等领域的融洽，创建运行高效、协调有序、上下级对接的工作程序，尽量做到“统一规划、统一融洽、统一解决”，加强信息共享和工作协调，以共同提高会计准则和评定准则的品质和公信度。

其次，积极主动配合财务主管单位，明确投资性房地产确定方式等，或适度颁布相关的操作细则，以加强对实务界的操作指导，推动审计界对投资性房地产评估结果的认可和采取。

第三，参考国际评定领域的经验，融合我国的具体情况，深入分析社会主义市场经济中资产评估领域的发展规律，制定和健全资产评估领域的法律法规，确保资产评估相关各方的合法权利。

第四，加强我国资产评估规范的国内统一和国际协调，加速以财务会计为目的等专业评估准则的建设脚步，有效促进评定业与会计业的合作。

最终，对业已公布的会计准则和指导意见及时跟踪服务研究，对领域有重大影响和行业迫切需要的专业技术共性问题，及现行准则和规范实施情况下存在的专业技术问题开展研究。

同时，应加强行业监管，努力维护和推动资产评估和会计行业协调发展的局势，以进一步提高财务报表清晰度与稳定性，促进资源的有效配置，维护资本市场的平稳，促进经济的发展，提高、提高广大群众信心。

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