随着经济发展、城市增长、土地增值，进行土地价格评估，加强城市地价管理，有益于规范土地出让交易行为、推动土地资产的合理利用、维护土地所有者和使用者的合法权利。

1．土地使用权

一宗地不但有其物质实体，并且其上有多种权利，主要包含土地权、土地使用权、土地租赁权、土地质押权、地役权等。针对这些权利的总和，我们能理解为是由诸权利所构成的一个“权利束”或一个产权体系。我国现行法律法规规定有土地权和土地使用权，且土地的所有权和土地使用权相分离。土地的所有权和使用权依法确立并受法律保护。土地的所有权不能交易、租赁、抵押、解决等，但土地能够依法确定给企业或个人使用。

因为土地收购、贮备的资金额大，仓储中心能通过政府财政拨款、商业银行贷款等方式得到土储资产。当仓储中心以贮备的土地做为质押物向商业银行贷款融合资产时，土地资产价值就必须由具备资质的地产评估组织开展估价。评估机构便会碰到仓储中心抵押借款的抵押物的特性难题，也就是做为质押物的土地使用权是一种什么特性的土地使用权，是否为仓储中心所有着。依据(城市房地产管理法)和(合同法)的要求，以转让方法获得的土地使用权和经准许的土地划拨使用权能够设置质押权，并办理抵押登记，实际操作情况下，仓储中心代表政府，对国有土地出让依法收购、收回，对集体用地依法征用土地后给予贮备，并对贮备的土地实施开发或再开发，使生地黄、毛地变为熟地黄；随后，依据城市发展对房地产市场的必须，有计划地出让土地，进而降低企业成本土地，有效配置土壤资源。若国土规划行政主管部门没有为仓储中心授予(国有土地使用权证)，则仓储中心并非是本质意义里的土地使用者，不有着土地的使用权，不能办理抵押登记手续；若为仓储中心办理《国有土地使用权证)，仓储中心将土地交易给用地企业或个人时，则应当属于出让行为，这些土地只能按(城市房地产管理法)和国务院第 55命令(1990年)要求的转让标准出让给土地购买方，而不能由代表政府的仓储中心出交给用地企业或个人，这与土储实施细则不一致。一般情况下，评估机构要以土地使用权为仓储中心所有着来考虑的。

2．土地使用权的价钱

在我国现行土地权国有的条件下，我国出交给用地企业或个人的不是土地的所有权，土地使用者之间转让的也不是土地的所有权。彻底的土地权包含占据、应用、盈利和处分的权利。而做为代表我国以土地所有者身份的国土规划行政主管部门转让是指土地权的部分，保存了土地使用权之外的其他权利，在出让合同时会要求一些限制条件，如土地出让年限、土地的用途、土地转让标准等。因此，在具体估价情况下，评估机构评定的不是土地权的价钱，而是土地使用权的价钱。土地使用权价格是土地使用者为获得土地使用权而支付的一定的经济代价，其实质便是房租。土地使用者在逐渐向我国付款房租时，土地使用权价钱便是一年支付的房租；假如是一次性付清，则土地使用权价钱便是一定年限的房租折现率的总和。

依据(城市房地产管理法)的要求，获得土地使用权的途径有：一是有偿转让。二是行政划转。出让土地使用权价格是在正常市场条件下一定年限的土地使用权将来纯收益的折现率总和。其评价方法有成本逼近法、市场比较法、盈利氢化铝锂、剩下法和基准地价指数调整法等。 土地划拨使用权价格是出让土地使用权价钱的一种独特形式，关键由土地获得费和土地开发费两部分组成。其评价方法能用成本逼近法，逐一将土地获得费、土地开发费、相关税费、利息和开发盈利积累相加得到地价；还可以选用市场比较法和基准地价指数调整法等方法先评定出让土地使用权价钱，再扣减由土地划拨使用权转为出让土地使用权应当补缴的土地使用权出让金，土地出让金可按一定占比扣减，比如按出让土地使用权价钱的40％测算。

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