国有企业改制的土地使用权评定是一项十分复杂的工作，融合工作经历，对此我想简易谈谈。

怎样做好国有企业改制的土地使用权评定是当前我国评定领域碰到的新难题。国企改革是我国当前经济生活中的一件大事，在中国的国企中土地资产占公司总资产比例非常大，地价评定是一项关系到国有企业改制能否顺利实现，具备较强政策性、社会性的工作，土地评估的合理与否，关联到国有企业能否成功改制，改变过去的运营模式，使之变成适应经济高速发展的现代企业。假如土地资产值太高，必定导致国资的份额增大，投资收益率降低，提升企业负担，影响投资人主动性。相反假如评估值稍低，往往会导致国有资产流失，减弱我国土地权在经济上的体现。因而，国企改制的房价评定与一般意义里的地价评定（抵押借款、招商引资等）有很多不相同的地区，需要评估人员认真思考和探寻。

一、国企土地资产的特性

1、土地所有权特性繁杂：有出让土地、土地划拨和国有租赁土地，土地除了以上三种方式外，还存在着空转土地。

2、用途多样性：既有工业土地、也有商住用地、办公用地、综合用地、市政设施用地、居住用地等；

3、遍布面广：跨区域、跨城市、跨省份；

4、占企业资产总量比例较大。

二、操作流程

因为国企的土地资产具备以上的特性，在评定的实务操作方法上有别于一般的单项土地评估（如抵押、出让、转让底价等）。在操作流程上除了依照土地估价的一般程序以外还要完成以下几个程序：

一要开展资产清查，掌握公司的土地资产状况。

二要了解企业改制方案，清楚公司土地资产在改革里的处置方式。

三要与公司、上级主管部门、国有资产管理单位进行充分沟通，确定与企业重组配对的评定范畴。

四要会与资产评估人员、公司等相关人员确定合适的评定标准日。

五要依据企业重组的土地处置方式，确定相应的土地使用权评估价格种类。依据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年2月11日原我国土地管理局第8指挥）第三条要求，对国企改革中涉及的土地划拨使用权，依据企业改制的不同方式和具体情况，可各自采用国有土地所有权转让、国有土地租赁、我国以土地使用权作价出资（入股）和保存土地划拨用地方法给予处理。

1、属于经准许可保存土地划拨使用权处置方式的国有企业改制中，这时的土地使用权评估价格种类为土地划拨使用权价钱。

2、土地资产以我国作价出资和授权经营方法进到改制企业的，经过批准权的土地局审批后，土地使用权评估价格种类为出让土地使用权价钱。

3、国企可转债，因政府将于国企入股，应同时对土地划拨使用权和出让土地使用权价钱开展评定，其差价部分即土地出让金部分应折为国有股权。

4、经土地局准许，国企原租赁土地在改革中保存，则土地使用权评估价格种类为国有租用土地使用权价钱。

三、在评估工作中要掌握的几个原则

1、统一指挥、融洽战斗的原则

由于涉及的土地用途繁杂、数量多、遍布广，资产评估公司要创立项目组，依据项目的规模还可实行逐步管理模式，分成项目小组，但管理及技术由项目经理总负责，做好各项目小组间及与整个整体资产评估项目的互相配合、相互配合工作。

2、均衡原则

一个企业，特别是一个大型的集团企业重组的土地评估就如同一个动拆迁基地评定，不但要做好各地块的评估价格，还必须做好整个企业集团土地评估价钱的平衡工作，要按照土地的等级、用途、特性以一个合理的价钱梯度开展价钱均衡，那样有益于企业重组的顺利开展。

3、合法原则

合法原则是指评定目标具备合法的土地使用权和房屋产权或房产不动产，而且评定目标的用途是合法的，符合城市规划限定的要求。但因为国企历史的原因，存在着土地所有权不清的状况，而企业重组本质是公司产权转让行为，其相关的土地资产也随着公司的产权转让而出让，因而遵照合法原则在改制企业的土地评估中至关重要，假如，对合法原则掌握不当，导致漏评或多评，会对企业重组是否顺利开展导致极大的影响。

四、评定构思及方式

由前述说，国有企业改制中土地资产一般为四种，一是出让土地，二是土地划拨，三是空转土地，四是租赁土地。

现就以上四种方式对应的土地使用权价钱的评价方法分述如下[page]：

（一）出让土地使用权的评定

出让土地使用权评定构思按《城镇土地估价规程》要求的原理和方法进行评定即可。依据用地性质及其搜集的材料综合分析后，挑选成本逼近法、市场比较法、基准地价调整法、剩下法、盈利氢化铝锂等方式里的两种或两种以上常规土地估价方式，评定出出让土地使用权价钱。

（二）土地划拨使用权评定

土地划拨使用权评定的理论依据，关键要在《城镇土地估价规程》要求的基本原理和方法的基础上，考虑土地划拨使用权的无尽年限、有限盈利等基本特点，在几种不同的基本评价方法中，不考虑年限调整，并扣减土地出让或土地划拨年租制土地租金标准，进而计算出土地划拨使用权价钱。

1、土地出让金扣减法：

在同等条件下，土地划拨使用权价钱与出让土地使用权价格是不一样的，依据《城镇土地估价规程》要求：

土地划拨使用权价钱=出让土地使用权价钱-土地出让

土地出让金扣减法是基于以上根据，最先挑选成本逼近法、市场比较法、基准地价调整法、剩下法、盈利氢化铝锂等方式里的两种或两种以上常规土地估价方式，评定出出让土地使用权价钱，再扣减土地出让，就获得土地划拨使用权价钱。对于扣减土地出让的规范需依照地方政府要求的规范执行。

2、直接市场比较法

即直接选用土地划拨的可比交易案例，应用市场比较法评定待估土地划拨使用权价钱。在实际操作中要注意是指，因为土地划拨使用权与出让土地使用权其中在的权能和买卖内涵的不同，因而土地划拨的各要素修正系数与出让土地的各因素修正系数也是有区别的。对于差别多少，有待具体经验的累积。

3、盈利氢化铝锂

盈利氢化铝锂便是将待估土地将来正常年纯收益，以一定的土地复原利率复原。土地划拨的纯收益怎样求得，在《城镇土地估价规程》中未作表明，在实际操作中我们是这样做的，可根据调研与待估土地属于同一地区的国有企业租赁和房租水准来间接测算。国有土地租赁水准由土地出让水准来确定，是我国权益在土地收益里的体现，因此用土地纯收益减掉国有土地租赁的房租可获得土地划拨的纯收益，再经过地区、某些要素较为调整，求得待估土地划拨纯收益，再利用以上公式求得土地划拨使用权价钱。

土地划拨复原利率是土地划拨盈利复原为土地划拨价钱的比例。土地的复原利率实质上是一种土地投资回报率，它与经营风险正相关。从客观上讲，土地划拨复原利率与出让土地复原利率是不一样的，但他们存在着内在关系，就象房地产综合复原利率与土地复原利率的关联相近，一般低于出让土地的复原利率的1%-2%上下。

4、成本逼近法

依据《城镇土地估价规程》要求，选用成本逼近法评定土地使用权价钱为土地的成本价格和土地增值盈利之和。依据国土资源厅土地资发[2001]44号文《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，“为支持和推动企业改制，企业重组时，可根据土地划拨的均值获得和项目成本，评定土地划拨使用权价钱。因而，在计算情况下不需要考虑土地增值盈利，也不需要考虑年限调整。但土地成本应的对待估地块所在区域土地划拨均值获得成本为根据来评定待估土地的土地划拨使用权价钱。这时的基本公式为：

土地划拨使用权价钱=土地获得花费 土地开发费 税金 投资利息 投资利润=土地成本。

5、剩下法、基准地价调整法

此两种方法实际上是土地出让金扣减法的实际应用，即应用剩下法、基准地价调整法测算得到出让土地使用权价钱，然后扣减土地出让就获得土地划拨使用权价钱。要注意的事项是：当应用基准地价调整法时，不考虑年限调整。

6、解析法

也就是从多方面考虑土地划拨使用权价钱影响因素，如本地的土地获得成本、土地收益状况、土地出让的健全和健全水平、政府确定土地出让的规范等，根据采用以上评价方法开展计算，综合分析后，去除不适宜的测算方法，对合理的测算结果开展均值或加权，求得土地划拨使用权价钱。

（三）空转土地使用权评定

空转土地，按国家土地管理的有关规定是无该类特性的土地，但并非小编概念不清，这是一些地区在上世纪九十年代为了盘活工商企业国有房地产，促进市场经济体制的建立而实施的一项政策，尤其在上海。尽管它不具备统一性，但因为其特殊性，而且小编在实际工作中也碰见了。如何来评定空转土地使用权价钱，觉得有必要与同行深入探讨。

所谓空转土地，便是由市房地局与集团公司签署土地使用权出让合同。由财政局依照核准得土地使用权转让额度根据支票背书的方法进行[page]空转。随后，由国有资产管理单位依据集团公司的具体情况和必须，阶段性将土地资产做为国有资产注入集团公司的总资产。依照上海有关规定，空转土地办理出让土地的房屋产权证（但土地获得方法为空转，无应用年限）。空转土地能够依照规划用地特性进到二级市场开展出让，但转让价格需按市场价格评估并经房地局确定，确保使土地的我国所有权在经济上获得体现。因而说，空转土地是国有企业改制情况下土地资源管理的化合物，事实上可视做为出让土地，但不完全等同于出让土地。

鉴于以上分析，空转土地使用权价值评估构思为出让土地使用权价值扣减需补缴的土地出让。需补缴的土地出让为按现行市价应缴的土地出让金抵扣与财政签订协议的空运转土地出让金的差值，若空运转的土地出让金已超过现行市价应缴的土地出让金，则不需再补缴。公式表明：

空转土地使用权价值=出让土地使用权价值-（土地出让-与财政签订协议的空运转土地出让金）

当公式括弧里的测算值小于零时，取零值。

（四）国有租用土地使用权评定

国有土地租赁是指土地使用者与土地局签署一定年限的土地租赁合同，并支付房租的行为。国有租用土地使用权是指我国将国有土地出租给使用者应用而设定的。依据国家有关规定，国有租用土地使用权能够转租房、抵押和出让。在国企改制中，若国企原租赁土地经土地单位准许仍保存租用方式，则该土地的评估价格种类为国有租用土地使用权价钱。国有租用土地使用权价钱等于租赁土地使用权合同房租与市场房租的差值在租期里的递延所得税。估价方式可选用市场比较法和盈利氢化铝锂。

（1）市场比较法：挑选邻近地域的类似国有租用土地使用权相比案例，经状况调整、日期调整、地区要素调整、某些要素调整后得到其价钱。在状况调整时要特别注意与政府签署的合同内容、特殊规定、经过时间和剩下期限等并对价钱的影响。

（2）盈利氢化铝锂：国有租用土地使用权价格是租赁土地使用权合同房租与市场房租差值在租期里的递延所得税。

在实际操作中需注意的两点：（1）国有租用土地使用权复原利率的掌握，因为国有租用土地使用权是市场房租与合同房租差值的递延所得税，受市场变化影响较大，盈利不确定性高，经营风险比出让土地使用权大，因而，其复原利率一般比出让土地使用权高，经验数值为高出1个百分点。（2）盈利年限的确定，盈利年限应为合同年期内的剩余年限。

五、操作中应注意的事宜

（一）要精确确定评定范畴

在评定实践中，大家发觉，因为历史等原因公司的土地资产状况不明确：有的有帐颜值；有些无账颜值；有些虽在账目上体现，但权利所畏财产占据方全部；有些因拆迁改造，土地资产已降低或没有，而产权未发生变动；有些为了联营合作，支付了部分土地投入成本，而未获得土地使用权等等。在这么错众繁杂的土地资产状况下，怎样准确地确定评定范畴是评估工作的第一步。评估人员要与公司、上级主管部门、国有资产管理单位进行充分沟通，依据改制企业的土地处置方式，遵照合法原则，确定与企业重组相符合的评定范畴。避免漏评、多评状况。

（二）要注意改制企业土地利用规划标准的改变

随着城市经济建设的迅猛发展，规划部门会对城市的总体规划开展调节，特别是老城区。而改制企业通常都位于正在改造或将要改造的城区内，存在着规划与现况不一致的现象，假如在评估中忽视了这一要素，其评估结果通常不能客观地体现该土地真实的市场价值，违背了大家在评定中需遵照的最有效利用原则和预期收益原则。因而，在改制企业的土地评估中，评定人员一定要掌握改制企业所在区域的规划及其所待估土地的规划条件。

（三）要注意土地开发费的合理取值

在选用成本逼近法评定国有划拨土地使用权时，土地使用权价钱是由土地获得费、土地开发费、利息、盈利构成。其中土地开发费是指待估土地红线内、外的现况开发水平下所发生的开发费用，即红线外“几通”、红线内“几通一平”的项目成本，但评定大型国有改制企业时会碰到土地开发费中比较大的基础设施，如供水、供电、气路、排水、通信、路面及平整场地等配套费，在计划经济时期，已由这些大型企业独自或协同地方政府注资开发完成，请在企业固定资产帐务中体现。因为红线内的开发费用计入固定资产评估值中，这时，土地开发费在土地评估中一般设置为开发情况红线外的开发费用即可，进而防止财产的反复测算。

六、结果与思索

国有企业改制的土地评估是当前我国评定领域的热点话题，特别是土地划拨的评定及其一些特殊类型的土地评估（如本文提及的空转土地的评估），智者见智，仁者见仁。本文也这是小编对国企改制的土地评估十分肤浅的一些感受和了解。我们切身感受到国有企业改制涉及得土地评估技术已部分超过了《[page]城镇土地估价规程》里的评定构思，需要我们在实践中不断总结和创新，同时它又不仅仅是一项土地估价技术工作，而是更为综合性的工作，需要评估人员具备很强的组织、沟通、协调性，必须政策性强、知识面广、创新精神强的评定人员来担负此项工作。 （河南修武县国土资源局 王树森）

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