摘 要：国有制划拨土地，必须根据征收土地得到，因此具备土地资源获得成本费。为了更好地完成企业或公司的制造服务项目作用，必须经过一系列的土地熟化全过程，因此具备项目成本，恰好是这种成本费组成划拨土地的意义基本。文中在剖析划拨用地的基本上使用价值特性基本上，根据实际实例讨论划拨用地使用价值产生以及定价方式。

　　关键字：划拨土地，使用价值组成，定价

　　一、简述

　　国土资源厅《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（土地资发[2001]44号），为国有制划拨用地的使用价值评定以及定价给予了现行政策和法律规定。依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的要求，国有制划拨用地就是指党政机关商业用地，国防商业用地，城镇化建设商业用地，公益慈善商业用地，我国关键支持的电力能源、交通出行、水利工程等基础设施建设商业用地，法律法规、行政规章規定的别的商业用地这些。划拨土地所有权，就是指土地资源使用人根据除转让土地使用权证之外的别的各种各样方法依规获得的国有制土地使用权证，与此同时也是国家在一定年期限内，再次向土地资源使用人无尝给予生产运营的场所。事实上，随着大城市房地产市场的进一步改革创新，我国土地管理局已于1998年2月17日公布的第8命令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，明确提出国企应用的国有土地所有权，理应依规逐渐推行有偿服务应用规章制度。对国企改革中涵盖的国有土地所有权，依据企业改制的不一样类型和详细情况，可各自采用国有制土地使用权证转让、国有制土地租赁、我国以土地使用权证作价出资（入股投资）和保存划拨用地方法给予处理。无论哪一种方法，划拨土地的使用价值特性早已在中国房地产业市场经济体制中有一定的反映，明确这种使用价值特性以及构造，针对提升土地资源规模化经济效益，有效开展土地资源盈利的分派有着关键实际意义。

　　一般而言，划拨土地所有权获得与转让土地使用权证获得在成本费组成上的区别取决于是否有交出让金。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的要求，土地使用权证出让金差别于土地使用权证出让、租赁、质押等不一样方法，是按标定地价的一定比率扣除，最少不可小于标定地价的40%. 标定地价由所在城市市、县人民政府土地管理部门依据基准地价，按土地使用权证出让、租赁、抵押期限和土地标准核准。出让金的大小是由各种原因确定的，而应用划拨土地因没交纳出让金，因此沒有确立受这些要素的限制，那样在评定划拨土地所有权时怎样参考转让土地使用权证作要素调节就看起来手足无措了。因而，必须估价师依据详细情况明确适度的定价方式和合理性的调节指数。文中在对划拨用地的使用价值产生以及基本上定价方式剖析的根基上，融合实际实例进一步探讨。

　　二、划拨用地的使用价值产生以及基本上定价方式

　　新的《城镇土地估价规程》明确指出了“划拨土地所有权价钱”的定义，在对划拨土地所有权评定时最常见的是基准地价法。为了更好地准确把握划拨土地的使用价值组成，最先必须掌握基准地价的使用价值组成。依据国土资源厅对大城市基准地价含义的统一要求，即各土地级别或匀质地区内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发水平下，均值建筑容积率下，同一主要用途详细土地使用权证的均价。基准地价法是依据每个地区和地域明确的大城市基准价格，根据对不一样类型和等级的基准地价的调整，获得委估目标评定使用价值的方式。基准地价计算的地价可以分成楼眼熟土地价格、路面熟土地价格、楼板毛土地价格、路面毛土地价格四种种类。基准地价的表达形式可以有等级基准地价、系统分区基准地价和线路价。在具体应用中，要是没有非常表明，基准地价一般就是指具备档次的路面熟土地价格。针对路面熟土地价格来讲，其使用价值组成基本上由3绝大多数构成：土地资源获得成本费、土地资源项目成本及其土地资源所有者权益。因为土地资源所有者权益一般通过出让金的方式反映，因此划拨用地的使用价值关键由前二项组成，土地资源获得成本费和土地资源项目成本，假如划拨用地是生地黄，则其主要使用价值组成是土地资源获得成本费。其主要计算方法是：地价=适用的基准地价*期日修正系数*年限修正系数*要素修正系数。

　　针对划拨用地的定价，大家一样可以套入别的常见基本上定价方式，例如在使用成本法测算转让地价时，划拨土地所有权价钱应是土地资源使用人在获得土地使用权证时缴纳的平均可变成本，包含土地资源获得费、土地资源开发费、相关税金、贷款利息和盈利。 在使用盈利氢化铝锂估计划拨用地的使用价值时，用土地资源纯收益减掉国有制土地租赁的房租，可以获得划拨土地的纯收益。再通过地区要素、某些要素的较为调整，求取待估划拨土地的纯收益，划拨土地所有权价钱相当于划拨土地的纯收益除于土地资源复原年利率。在使用市场比较法估计划拨用地的使用价值时，可以根据划拨土地买卖实例交易状况、时间、地区及某些要素调整得到待估划拨土地所有权价钱。转让土地资源比较分析法是依据与委估目标相近的转让地价，根据对扣除出让金，获得委估目标评定使用价值的方式。其主要计算方法是：划拨土地所有权价钱=转让土地使用权证价钱－ 土地使用权证出让金，或是：划拨土地所有权价钱＝转让土地使用权证价钱×（1－出让金占比）。

　　三、经典案例

　　依据划拨用地的使用价值组成，工业生产划转熟地黄的地价关键由土地资源的均值获得和项目成本构成，工业生产划转生地黄的土地资源使用价值关键由土地资源的均值获得成本费组成。本实例的定价目标是坐落于某效区的一座火电厂，分为主导工业区和加工厂专用型水利枢纽两一部分。在其中主工业区500，000平米，占有的是农用地，专用型水利枢纽1，500，000平米，占有农用地500，000平米，荒滩地1，000，000平米。通过定价工作人员的当场调研和掌握，发觉主工业区土地开发水平可以设置为“五通一平”（通道、通下水管道、通热和插电及场地平整）的I类工业生产划拨用地，其主要使用价值组成是土地资源的获得和项目成本。专用型水利枢纽的情形比较复杂，最先本地的农田和荒滩地的征收土地成本费不一样，次之水利枢纽商业用地的熟成全过程与一般工业土地的熟成全过程有较大差别，水利枢纽堤坝的建设成本费一般都记入房屋建筑和建筑物的成本费当中，因而区划为没完成五通一平的II类工业生产划拨用地，其主要使用价值组成是土地资源的获得成本费，可以转化为IIa（荒滩地）和IIb（农用地）二种生地黄种类。本定价汇报拟各自对这3种工业生产用地类型开展评定。

　　依据《城镇土地估价规程》（下称《规程》），行驶的定价方式有市场比较法、盈利氢化铝锂、剩下法（假设开发法）、成本法、基准地价法等。此次定价拟选用成本法和基准地价法做好综合性评定。

　　（一）、土地资源价值评估全过程

　　1、I类工业生产划拨土地价格评估

　　（1）成本法

　　以在同一供求圈里根据征用土地方法获得的土地使用权证，并做到目前土地开发水平，所需产生的成本费用和花费的执行标准为基本，应用成本法开展计算，基本上公式计算为：

　　待估土地地价 =土地资源获得费＋土地资源开发费＋税金 贷款利息 盈利

　　土地资源获得费：土地资源获得费就是指待估土地所在地征用土地类似土地资源所开支的均值花费。征收土地花费主要包含土地征用补偿、人力资本安置补助费、地上青苗的及地面上物赔偿费三个新项目花费。依据《中华人民共和国土地管理法》方法中相关要求，土地征用补偿和安置补助费的总数不能超过土地资源被征用土地前三年均值生产制造值的30倍。实际倍率由全国各地市人民政府与用地区依据具体情况商谈。现阶段蓮花市执行的是2000年《某省实施中华人民共和国土地管理法办法》，三费总数不能超过土地资源被征用土地前三年均值生产制造值的25倍。

　　蓮花市不一样农用地亩产值参考表1测算：

　　表1 不一样农用地产量表

　　类型 高品质农作物 粮食作物 伪劣田地

　　等级 一类 二类 三类

　　产量（元/亩） 5000 1300 800

　　产值（元/平米） 7.5 1.95 1.2

　　依据蓮花火电厂附近土地资源近些年的具体征收土地的状况，明确I类工业生产划拨地的征缴规范为二类农用地的20倍，即39元/平米。有进口关税官费包含：农用地占用费，土地管理费这些，按征收土地费的6.26%计，累计2.44元/平米。

　　则土地资源获得费为41.44元／平米。

　　土地资源开发费：本评定新项目所说土地资源开发费为从获得土地资源后至做到“五通一平”标准下的熟地黄情况。依据电力安装工程基本建设施工预算指标值，融合本地域现阶段土地开发基本上花费，土地资源“五通一平”的基本上花费20元/平米。

　　贷款利息：依据待估土地的经营规模，调研火电厂的土地资源开发进度，明确土地资源开发进度为2年，项目投资利率按现阶段建设银行发布的固资一年期贷款利率5.31％计，土地资源获得费为一次性今年初资金投入，土地资源开发费为2半年度匀称资金投入。则

　　贷款利息＝2×（41.44×5.31％） （41.44×（5.31％）2） （20×5.31％）

　　＝4.4 0.12 1.06

　　= 5.58元/平米

　　盈利：依据城区土地估价技术规范的规范，当土地开发做为一种公司的情形时，公司用以土地资源的项目投资理应测算盈利，充分考虑当地的投资收益率，明确年投资回报率为8％。则

　　盈利＝（41.44 20）×8%＝4.92元/平米

　　最后地价明确：根据成本法计算土地价格公式计算：

　　I类国有制划拨土地价钱=土地资源获得费 土地资源开发费 税金 贷款利息 盈利

　　=41.44＋20＋5.58＋4.92

　　=71.94 元/平米 或 47960 元/亩（2）基准地价法

　　依据（蓮花政字[2003]12号）发布的基准地价，委估目标所处的地域归属于蓮花市工业生产3级土地价格区的外围地区，理论上应当作土地价格区位条件的资产减值解决。

　　其主要计算方法为：

　　地价=适用的基准地价*期日修正系数*年限修正系数*要素修正系数

　　期日修正系数：定价期日沒有超出蓮花市发布的基准地价有效期限，因此修正系数为1；

　　年限修正系数：蓮花市发布的基准地价有效期限的年限到定价标准日的消费水平略微上调，因此修正系数为1.03；

　　区位因素修正系数：因为委估目标坐落于工业生产3级土地价格区的外围地区，区位因素修正系数为0.80；

　　所有权要素修正系数：因为基准地价是转让土地资源的使用价值，因而依照40%的出让金测算， 所有权要素修正系数为0.60；

　　最后地价明确：

　　I类国有制划拨土地价钱=适用的基准地价*期日修正系数*年限修正系数*区位因素修正系数*所有权要素修正系数=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16（元/平米）或 49440.00 元/亩

　　（3）加权平均法得到I类国有制划拨土地价钱

　　因为本定价各自选用成本法和基准地价法求取I类国有制划拨土地价钱，充分考虑二种方式 对该类土地估价都较为客观性，因而各自授予权重值0.5，

　　結果如下所示：

　　I类国有制划拨土地价钱=0.5*成本法結果 0.5*基准地价法结果=0.5*71.94 0.5*74.16= 73.05 元/平米或 48700元/亩

　　2、II类工业生产划拨土地价格评估

　　（1）成本法

　　评定中以在类似区域内的根据征用土地划转形式获得土地使用权证，因为水利枢纽的土地资源利用有别于一般工业土地的熟成全过程，其修建成本费早已计入房屋建筑、建筑物当中，因而本定价汇报做为生地黄测算其使用价值。基本上公式计算为：

　　待估土地地价 =土地资源获得费＋税金 贷款利息 盈利

　　土地资源获得费：土地资源获得费就是指待估土地所在地征用土地类似土地资源所开支的均值花费。依据蓮花火电厂水利枢纽附近土地资源的具体情况，明确II级工业生产划拨地的农用地征缴规范为二类农用地的18倍，即35.1元/平米。有进口关税官费包含：农用地占用费，土地管理费这些，累计2.19元/平米。

　　针对荒滩地征缴规范为二类农用地的12倍，即23.4元/平米。有进口关税官费包含：农用地占用费，土地管理费这些，累计1.46元/平米。则：

　　农用地土地资源获得费为37.29元／平米，

　　荒滩地土地资源获得费为24.86元／平米。

　　贷款利息：依据待估土地的经营规模，调研火电厂专用型水利枢纽的土地资源开发进度，明确土地资源开发进度为1年，项目投资利率按现阶段建设银行发布的固资一年期贷款利率5.31％计，土地资源获得费为一次性今年初资金投入。则：

　　农用地土地资源获得费贷款利息＝37.29×5.31％= 1.98元／平米

　　荒滩地土地资源获得费贷款利息＝24.86×5.31％= 1.32元／平米

　　盈利：充分考虑当地的投资收益率，明确年投资回报率为8％。则：

　　农用地土地资源盈利＝37.29×8%＝2.98元/平米，荒滩地土地资源盈利＝24.86×8%＝1.99元/平米。

　　最后地价明确：根据成本法计算土地价格公式计算：

　　地价=土地资源获得费 土地资源开发费 税金 贷款利息 盈利

　　II类国有制划转农用地地价=37.29＋1.98＋2.98 =42.25 元/平米 或 28166.67 元/亩II类国有制划转荒滩地地价=24.86＋1.32＋1.99 =28.17 元/平米 或 18780 元/亩

　　（2）基准地价法

　　依据（蓮花政字[2003]12号）发布的基准地价，委估目标所处的地域归属于蓮花市工业生产3级土地价格区的外围地区，理论上应当作土地价格区位条件的资产减值解决。

　　基准地价法的基本上计算方法为：

　　地价=适用的基准地价*期日修正系数*年限修正系数*要素修正系数

　　期日修正系数：定价期日沒有超出蓮花市发布的基准地价有效期限，因此修正系数为1；

　　年限修正系数：蓮花市发布的基准地价有效期限的年限到定价标准日的消费水平略微上调，因此修正系数为1.03；

　　区位因素修正系数：因为区位优势等要素的危害，要素修正系数为0.70；

　　所有权要素修正系数：因为基准地价是转让土地资源的使用价值，因而依照40%的出让金测算， 所有权要素修正系数为0.60；

　　土地熟化水平的调整：因为委估目标的价钱界定是生地黄，土地熟化水平的修正系数为0.70；

　　土地利用类型的调整：因为委估目标存有农用地与荒滩地的差别，因而对荒滩地提升修正系数为0.65；

　　最后地价明确：II类国有制划转农用地地价=适用的基准地价*期日修正系数*年限修正系数*区位因素修正系数*所有权要素调整=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70

　　=45.42（元/平米）或 30280 元/亩

　　II类国有制划转荒滩地地价=适用的基准地价*期日修正系数*年限修正系数*区位因素修正系数*所有权要素调整*土地熟化水平调整=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65

　　=29.52（元/平米）或 19680 元/亩

　　（3）加权平均法得到II类国有制划拨土地价钱

　　因为本定价各自选用成本法和基准地价法求取II类国有制划拨土地价钱，充分考虑定价目标间距蓮花市基准地价区较远，因此成本法授予权重值0.65， 基准地价法授予权重值0.35.結果如下所示：

　　II类国有制划转农用地地价=0.65*成本法結果 0.35*基准地价法结果

　　=0.65*42.25 0.35*45.42

　　= 43.36 元/平米或 28906.33 元/亩

　　II类国有制划转荒滩地地价=0.65*成本法結果 0.35*基准地价法结果

　　=0.65*28.17 0.35*29.52

　　= 28.64 元/平米或 19093.33 元/亩

　　（二）、定价結果

　　此次对某地蓮花发电站授权委托评定的两宗各自坐落于蓮花城区东部地区6千米处的主工业区及其12千米的水利枢纽区的土地资源开展评定，土地评估結果详见一览表2.

　　土地资源占地面积：2，000，000平米

　　土地资源总额：86，845，000元， 合8684.5万余元

　　人民币大写：捌千陆百捌拾肆万伍1000元整

　　　　四、结果

　　针对国有制划拨土地，存有一种思想观点，觉得即然划拨土地是我国无尝供应给使用人的，因此不具备使用价值。事实上，划拨土地必须根据征收土地得到，因此具备土地资源获得成本费。为了更好地完成企业或公司的制造服务项目作用，必须经过一系列的土地熟化全过程，因此具备项目成本，恰好是这种成本费组成了划拨土地的意义基本。文中在剖析划拨用地的基本上使用价值特性基本上，根据实际实例明确划拨用地使用价值关键由土地资源获得成本费和土地资源项目成本组成，假如划拨用地是生地黄，则其主要使用价值组成是土地资源获得成本费。