基准地价指数调整法是一种迅速的、很多的价格评估方式。现阶段，全国各地98％以上大城市均制订公布了基准地价，基准地价指数调整法也变成各资产评估机构常见的评价指标之一。因为在我国基准地价多是以一定建筑容积率下的商业服务、住房、工业生产为类型的匀质地区均价表明，因而，针对很多的综合用地（以商住楼综合性为主导）应怎样选用不一样种类的基准地价开展调整评定，一直为诸多业内人员所争执，对于此事，小编觉得可使用下列三种评定构思：

　　（一）以路面土地价格为基本，在建筑容积率等修正系数的操纵下，运用土地价格分配率求出各楼土地资源利用方法功效于土地资源造成的价钱，从而以土地资源企业占地面上承受的各种运用方法功效生成的总价钱增长值与土地资源占地面积乘积获得总土地价格。其公式计算主要表现为（以商住两用为例子）：

　　土地资源总价格＝土地资源总价格×土地资源占地面积＝（调整分担后的商住用地价格＋调整分担后的居住用地价格）×土地资源占地面积

　　因为受材料限制，此类方式在运用中有以单一主要用途下的土地价格分配率替代不一样主要用途下土地价格在空间构成中的分配率。

　　（二）以路面土地价格为基本，在建筑容积率等修正系数的操纵下，求出不一样种类商业用地的价格，再按一定标准分担土地资源利用总面积，以不一样种类的土地资源价格乘于相对应分担的土地面积，加和求取总土地价格。其公式计算主要表现为（以商住两用为例子）：

　　土地资源总价格＝商住用地总价格＋居住用地总价格＝调整后的商住用地价格×商业服务分担土地面积＋调整后的居住用地价格×住房分担土地面积

　　在其中总面积分担的基本原则为：不一样应用领域的工程建筑工程造价和房地产业市场价格相距很小时，依照各种各样主要用途总建筑面积占工程建筑占地面积的占比来开展分担；当不一样应用领域的工程建筑工程造价相距并不大，而房地产业市场价格相距比较大时，可以依照各种各样主要用途房地产业的价值占全部建筑物的总价值的占比来开展分担；当不一样应用领域的工程建筑工程造价相距比较大，而房地产业市场价格相距也比较大时，以剩下法各自估算出地价后开展分担。

　　（三）以楼面价为基本，根据建筑容积率调整及楼房调整，得到不一样主要用途不一样层楼的楼面地价，乘于相对应总建筑面积，获得总土地价格。其公式计算主要表现为（以商住两用为例子）：

　　土地资源总价格＝商住用地总价格＋居住用地总价格＝调整后的商业服务楼面地价×商业总建筑面积＋调整后的住房楼面地价×住宅总建筑面积

　　现以某大城市基准地价为例子，各自用以上三种方式评定商住楼办公楼商业用地价钱。

　　该大城市基准地价为规范建筑容积率（商业服务、住房均为2.0）下的归类评定的等级平均价，各自以路面价和楼面价二种方式主要表现，在其中商业服务楼面价为代表层楼面地价，住房楼面价为高层住宅的均值楼面地价。商住用地土地价格分配率：总叠加层数7时，首层土地价格分配率为37％；居住用地土地价格分配率：总叠加层数7时，首层土地价格分配率为12％。

　　设某宗地面积7000平米，建筑间距30％，共7层，建筑容积率2.1，该容积率下商住用地路面价建筑容积率修正系数为1.03，居住用地路面价建筑容积率修正系数为1.04.首层铺面，2层至7层住房，土地所处地区商业服务等级价为每平米5670元，商业服务首层楼面价为每平米7460元；住房等级价为每平米2340元，住房均值楼面价为每平米1170元。经调研首层铺面市场价为每平米12000元，住房平均价为每平米3500元。在忽视别的要素调整状况下，估计综合用地价钱：

　　方式一 该宗地容积率2.1，先视土地总体均为商业服务时，求取其商住用地价格，再根据土地价格分配率求取仅有一层商业服务时，企业土地资源上承受的商业服务土地价格：

　　商业服务土地价格＝基准地价×建筑容积率调整×土地价格分配率＝5670×1.03×0.37＝2161（元／平米）

　　再视土地总体为住房，求取其居住用地价格，根据土地价格分配率求取仅有2至7层住房时，企业土地资源上承受的住房土地价格：

　　住房土地价格＝基准地价×建筑容积率调整×土地价格分配率＝2340×1.04×（1－0.12）＝2140（元／平米）

　　则土地资源总价格＝土地资源总价格×土地资源占地面积＝（调整分担后的商住用地价格＋调整分担后的居住用地价格）×土地资源占地面积＝（2161＋2140）×7000＝30107000元

　　土地资源价格＝30107000÷7000＝4301（元／平米）