一、建筑容积率的含义以及特点

　　建筑容积率就是指在规划区的某一宗地内，房子的建筑面积与宗地面积的参考值，分成具体建筑容积率和规划容积率二种。通常所指的建筑容积率就是指规划容积率，即土地内整体规划容许建筑面积与宗地面积的参考值。建筑容积率的尺寸体现了土地资源利用抗压强度以及运用经济效益的多少，也表明了土地价格水准的差别。因而，建筑容积率是大城市划分管理方法中所采取的一项关键指标值，也是以外部经济上危害土地价格最重要的要素。建筑容积率具备如下所示特点：

　　（一）建筑容积率表述的是实际“土地”内企业土地面积上容许的工程建筑容积。土地是地籍管理方法的主要模块，是地球大气层一块有明确界限、有明确所有权的土地资源，其总面积不包括公共的路面、城市绿地、大中型市政工程及公共设施用地等。建筑容积率仅有在指“土地”建筑容积率的情形下，才可以体现土地资源的实际运用抗压强度，土地间才具备对比性。

　　（二）建筑容积率（R）、建筑间距（C）与叠加层数（H）中间有一定关联。建筑间距就是指在实际“土地”内房屋建筑基底面积与宗地面积之比。当土地内各房子的叠加层数同样，且对单独房子而言各层总建筑面积相同时，三者相互关系可表达为：R＝C.H，此类情形下，工程建筑叠加层数与建筑容积率成正比例关系。

　　（三）容积率可以更为精准地考量土地价格水准。大家选购土地使用权证的目地是因为对农田开展开发设计，基本建设房子。

　　房屋的单方面项目成本＝房子单方造价＋楼面地价＋税＋费

　　楼面地价＝土地总价格／土地内容许建筑面积＝土地资源价格／建筑容积率

　　因而，楼面地价比企业土地价格更能精确地体现土地价格的多少。

　　（四）建筑容积率存有客观性上的最有效值。在一般情形下，提升建筑容积率可以提升土地资源的运用经济效益，但工程建筑容积的扩大，会造成工程建筑室内环境的劣变，减少应用的舒适感。为保证经济收益、社会经济效益与生态效益相融洽，城市规划建设中的建筑容积率存有客观性上的最有效值。

　　二、建筑容积率对土地价格的危害规律性

　　危害土地价格的原因许多，尽管各要素危害土地价格的方式不尽相同，但其作用机制可抽象性归纳为2个层面：一是根据危害土地资源盈利来危害土地价格，二是根据危害土地资源供给与需求危害土地价格。盈利体制非常大水平上确定了土地资源提供的经济发展剩下量，销售市场供给与需求使土地价格相对性经济发展剩下量出现起伏，决策了土地资源提供的经济发展剩下量的分派，使土地价格的转变趋向复杂。建筑容积率对土地价格的危害规律性，与此同时受盈利体制和市場供给与需求的功效，整体来说，区位条件愈优异，土地价格水准愈高，供求矛盾愈突显，土地利用规划操纵愈严苛，建筑容积率对土地价格的危害水平愈大。主要表现在下述一些层面：

　　（—）遵循“酬劳增长下降规律性”。在一定的工程经济标准下，土地资源纯收益会伴随着土地投资的提高而发生由增长到下降的特性。做为大城市用地，建筑容积率对土地价格危害的酬劳增长下降规律性主要表现在：在建筑间距一定时，建筑容积率的提升，关键造成房子叠加层数的增加，随房子叠加层数的增加，逐渐时因为基本施工费及路基处置费的分担，单方造价减少；当叠加层数做到一定值时，就必须结构加固基本、提升电梯轿厢、加强抗震等级等，单方造价由下滑变为升高，而单方面市场价则因为工程建筑容积的扩大导致的工程建筑生态环境降低而呈下降发展趋势。当单方面市场价相当于单方造价时，土地资源盈利做到较大，地价也做到最大，这时的建筑容积率为最经济发展建筑容积率。若再次扩大建筑容积率会因为单方面市场价小于单方造价而使土地资源长期投资逐渐降低，土地价格也随着逐渐降低。如（图一），MC为单方造价，MR为单方面市场价，某一建筑容积率L时的土地价格是该建筑容积率下的总盈利（DCGF总面积）减去投资人资产、人力的经济利润，剩下一部分即是土地价格。当建筑容积率相当于M时，单方造价等于单方面市场价，土地开发的边际收入为0，总盈利（DCNF总面积）做到较大，土地价格做到最大，M为最好建筑容积率。超出这一建筑容积率，土地价格逐渐向反向转变，随建筑容积率提升而降低。

　　（二）建筑容积率对土地价格的功效水平与城市规模成成正比关联。最先，城市规模大，土地资源规模化运用水平高，土地价格平均水平高，楼面地价占房子单方面项目成本占比高，根据减少楼面地价来降低房子单方面项目成本实际效果显著，而小城市土地资源规模化运用水平低，土地价格平均水平低，房子开发设计单方面成本费主要是受房子单方造价危害，根据减少楼面地价降低房子开发设计单方面成本费实际效果不显著，并且房子叠加层数做到一定标值后若再次提升叠加层数会提升单方面工程预算；此外，大都市有较为体系的城市规划建设材料，土地开发受整体规划操纵较为严，而小城市规划建设操纵一般不严苛，建筑容积率的明确通常具备随机性，很多地区沒有建筑容积率这一指标值限定，或有，但操纵不紧，并且有的当地政府为树城市文化，通常激励房屋建筑向高空发展趋势，愈高越好，建筑容积率在这种小城镇建设欠缺操作过程实际意义。因此，城市规模愈大，建筑容积率对土地价格的危害愈显著，土地价格随建筑容积率的变化幅度愈大。

　　（三）容积率对同一大城市不一样区位优势土地价格的功效水平不一样。大城市中心区位标准优异，土地资源利用聚合水平、土地资源利用经济效益、土地资源需要量、土地资源稀有水平、整体规划操纵水平均高过其他地区，尤其是城市边缘区，投资人的剧烈市场竞争使土地价格随建筑容积率转变的力度维持或贴近土地资源盈利体制功效下的土地价格随建筑容积率的变化趋势；而在其它地域则伴随着土地资源利用盈利、土地资源需要量以及稀有水平减少，建筑容积率对土地价格的功效水平随着降低。因而，建筑容积率对土地价格的危害水平在同一大城市主要表现为从核心向外部慢慢变弱。

　　（四）建筑容积率对不一样种类商业用地土地价格的功效水平不一样。商住用地对区位条件反映最比较敏感，只有布置在小量区位条件优异的沿线地区，土地资源稀有水平、供求矛盾比住房、工业土地突显，非常容易产生买方市场，诸多商业用地者的市场竞争促进建筑容积率提升造成的经济发展剩下关键以土地价格方式呈现出去，归土地资源使用者全部；居住用地对区位条件反映的脆弱水平比商业行为弱，但比工业土地强；工业用地一般分散在大城市外部，不仅受区位条件危害最不比较敏感，并且受生产流程的牵制，在许多情形下沒有建筑容积率的限定。因而，在同一地区中，建筑容积率对不一样种类土地价格的危害水平由达到弱先后为商业服务、住房、工业土地。

　　三、建筑容积率修正系数明确的标准

　　依据建筑容积率对土地价格的危害规律性，建筑容积率修正系数的确认应遵循下列标准：

　　（一）遵循酬劳增长下降标准。土地价格随建筑容积率的变动展现先增长后下降的发展趋势，各土地的建筑容积率在事实上存有一个最有效值，在定编城市规划建设时对土地的规划容积率一般不容易提升这一最有效值。因此建筑容积率修正系数应反映土地价格随建筑容积率提升而扩大的发展趋势，呈最优控制成正比关联；

　　（二）应反映建筑容积率对土地价格的危害特性。不一样城市规模、同一大城市不一样区位优势、不一样主要用途，土地价格受建筑容积率的危害水平不一样。因此，需分大城市、分区位优势（等级）、分主要用途定编对应的建筑容积率修正系数表。

　　（三）应区别样点土地价格与基准地价的建筑容积率修正系数。样点土地价格建筑容积率调整，是在基准地价评定流程中，将调研得到的实际建筑容积率下的样点土地价格调整到设置规范建筑容积率下的土地价格；而基准地价调整系统中的建筑容积率调整，是土地价格评估中，将设置规范建筑容积率下的基准地价调整到实际建筑容积率下的土地价钱。二者调整的方位反过来，本质不一样，修正系数也应各有不同。

　　（四）应反映有效的利润分配关联。土地价格随建筑容积率转变的本质要素取决于建筑容积率的转变能造成土地资源长期投资的转变，但土地资源长期投资的转变能不能以土地价格方式呈现出去，须根据土地出让完成。土地资源的供给与需求危害转变的土地资源盈利在土地资源使用者与投资人两者之间的国民收入分配。大都市或地区的核心地区，因为销售市场发展前景大，相对应的各种土地资源需要量大，非常容易产生买方市场，很多买家的市场竞争，驱使投资人的获利水准向社会发展均值盈利水准贴近，建筑容积率提升所形成的经济发展剩下量关键配置给土地资源使用者，因此建筑容积率的变动造成土地价格的变化幅度较显著；小城市或大城市的边缘地区，因为土地资源要求相应不够，非常容易产生自由竞争，建筑容积率提升导致的经济发展剩下关键配置给投资人，因此建筑容积率的变动造成土地价格的变化幅度较差。

　　四、对当今建筑容积率修正系数明确方式的剖析

　　当今城区土地估价建筑容积率修正系数表关键使用下列这两种方式明确：

　　（一）特尔菲测定方法：

　　在基准地价评定流程中明确修正系数时，常选用特尔菲测定方法，根据权威专家评分，将总的调整力度溶解到每一个调整要素上，建筑容积率是诸多调整要素中的一个。

　　此类方式制定的建筑容积率修正系数不论是大都市或是小城镇建设，其对土地价格的调整力度都不大，一般都是5％下列，这与建筑容积率对土地价格功效规律性显著不符合。导致这种效果的因素关键取决于沒有考虑到建筑容积率对土地价格危害的独特性，将建筑容积率与危害土地价格的别的某些要素并排在一起以同样方法明确其修正系数，建筑容积率的真实功效水平及功效规律性没法获得客观性现实的体现；

　　（二）样点土地价格法：

　　根据样点土地价格的数据分析明确不一样建筑容积率下样点土地价格与基准地价中间的比例系数，并且以该比例系数适度调整综合性后，做成建筑容积率修正系数表。容积率调整按不一样地区、不一样主要用途各自开展，以城市规划要求的地区建筑容积率为规范测算建筑容积率修正系数

　　此类方式是以样点土地价格统计分析做为指数明确的根据，并且按不一样地区、不一样主要用途各自明确建筑容积率修正系数，从科学方法论讲是非常有效的，但在土地出让刚开始生长发育，销售市场土地价格信息内容少且受异常要素干扰比较大的情形下，一般大城市并不具有充足的销售市场样点材料，没法梳理统计分析出与不一样建筑容积率相对性应的公开市场业务价钱。

　　五、建筑容积率修正系数的改善方式——复合型指数法

　　依据前边的剖析，危害地价的多种因素主要是根据盈利体制和市場供给与需求产生功效的。建筑容积率修正系数的明确，既要考虑到建筑容积率的变动导致的土地资源盈利转变，也应考虑到销售市场供给与需求对转变的土地资源盈利在政府部门与投资人两者之间的国民收入分配的危害。因而，建筑容积率修正系数的确认应选用复合型指数法，实际可分二步开展：第一步，用剩下法计算公式出在单纯性的土地资源盈利体制下土地价格随建筑容积率的变化幅度或盈利转变指数；第二步，依据土地出让供给与需求明确建筑容积率转变导致的土地资源盈利在政府部门和房地产投资人两者之间的扩散系数。建筑容积率修正系数相当于盈利体制下的盈利转变指数乘于销售市场供给与需求功效下的利润分配指数。数学课关系式为：

　　p——剩下法计算公式的土地级别或匀质区均值建筑容积率时的土地价格。

　　此类方式使用的关键是明确受市場供给与需求功效的利润分配指数μ，当μ＝1时，建筑容积率修正系数即是土地资源盈利转变指数（Pi／P-1），这时因建筑容积率提升而增加的土地资源盈利所有归政府机构全部，而投资人一无所获，因而，投资人对提升建筑容积率沒有兴趣爱好，这也不利土地资源的灵活运用，但这样的事情一般是不可能产生的，仅有在要求十分充沛，而且该项目投资没有风险性时才会产生；当μ＝0时，则表明土地价格不随建筑容积率转变，建筑容积率提升而增加的土地资源盈利所有归土地资源投资人全部，政府部门从这当中没有得益，实际到转让土地使用权证则代表着应归我国的土地资源盈利迁移到了投资人手上，那样一方面使国家主权遭受损害，另一方面非常容易产生投资人两者之间的不平等原则。当0<μ<1时，政府部门与投资人双方都能从建筑容积率提升而增加的土地资源盈利中得到一部分权益，兼具了政府部门与投资人彼此的权益，操作过程具备科学性和可行性分析。但是这儿的μ有一转变范畴，在这个转变范畴内调整，土地价格仍有很大的变化幅度。但房地产销售市场的供给与需求难以精确叙述，要给μ一个明确的选值既非容易的事，因此这儿只有根据地价对建筑容积率的功能规律性，给μ作一些一般性的叙述：一般土地资源要求焦虑不安、整体规划操纵较为严谨的大都市，扩散系数μ比较大，可超出0.5，而小城镇建设扩散系数选值均在0.3下列；同一大城市內部不一样范围的扩散系数也应不一样，一般核心地区扩散系数要超过边沿地区；不一样用地类型的扩散系数选值也有些区别，商住用地选值超过居住用地，工业土地选值最少。

　　以平顶山市一级商住用地的建筑容积率修正系数测算为例子。平顶山市一级商住用地坐落于市区最热闹地区，北至挖矿路、南到湛北路、东到工作路、西至迎宾路，总面积约5.3km2，集中化了市区各大商场及关键的政府部门、金融机构，地理位置优越，基础设施建设完备。在2002年平顶山市基准地价升级中以该地区建筑容积率修正系数的明确做为关键，根据调研不一样建筑容积率下的样点土地价格，先对样点地价开展除建筑容积率外的地区要素和某些要素调整，求出规范土地在不一样建筑容积率下的均值土地价格，该地区在意均建筑容积率4.0时的均值土地价格为2600元／平米，并以此来做为基准地价。再依据平顶山市的城市规模、经济发展情况、人口数量情况及该地区在平顶山市的经济发展、所在位置，明确利润分配指数为0.75，最终就可以依据计算公式土地价格的建筑容积率修正系数。

　　六、结果：

　　（一）建筑容积率是危害土地价格的一个主要要素，建筑容积率转变导致的土地价格变化幅度受盈利体制和市場供给与需求的功效。

　　（二）建筑容积率对土地价格的危害遵循盈利增长下降规律性，并且土地价格随建筑容积率的危害变化幅度因不一样城市规模、不同地区标准、不一样用地类型而异。

　　（三）建筑容积率修正系数表应按不一样城市规模、不同地区标准、不一样用地类型各自定编，而且考虑到销售市场供给与需求对土地价格的危害。