收益法是求取定价目标以后的一切正常盈利，采用合理的资本化率将其折现到定价时段后累积，为此估计定价目标的客观性有效价钱或使用价值的方式。该方法适用有盈利或有潜在性盈利的房地产业的价位或使用价值的评定。因为房地产业的使用寿命长期，占有盈利性房地产业不但如今能得到盈利，并且能期待在未来再次得到盈利，如今得到的净收益与将来净收益的折现率之和，便是该房地产业的价钱。假定净收益每一年不变，收益法的基本上公式计算为：

　　V=a/R*[1—1/（1 R）n]……………（1）

　　V——房地产业盈利价钱

　　a——年净收益

　　R——综合性资本化率

　　n——将来可获盈利的期限

　　在其中，净收益为房地产业预估总盈利减掉成本费。文中主要是探讨收益法中土地使用权证残留使用价值的计算，有关全年收入、成本费及综合性资本化率的明确，这儿不会再赘述。

　　一、土地资源残留使用价值的含义

　　依据相关相关法律法规要求“土地使用权证转让合同约定的使用年限期满，土地资源使用人必须持续应用农田的，理应至迟于期满前一年申请办理续签，除依据社会发展集体利益必须取回该幅土地资源的，理应进行准许。经批准准许续签的，理应再次签署土地使用权证转让合同书，按照要求缴纳土地使用权证出让金。土地使用权转让合同约定的使用年限期满，土地资源使用人未申请办理续签或是虽申请办理续签但按照前述要求未获审批的，土地使用权证由我国无尝取回”，“房地产业出让、质押时，房子的使用权和该房子占有范畴内的土地使用权证与此同时出让、质押”，“以转让方法获得土地使用权证的，出让房产后，其土地使用权证的期限为原土地出让合同承诺的使用年限减掉原土地资源使用人己经使用年限后的剩下期限”。

　　针对土地资源与房屋建筑合一的定价目标，当房屋建筑经久耐用期限长而或相当于土地使用权证期限时，可依据剩下土地使用权证期限明确将来可获盈利的期限采用收益法的基本上公式计算。

　　针对土地资源与房屋建筑合一的定价目标，当房屋建筑经久耐用期限短于土地使用年限时，可选用以下方法解决：依据定价时段、房屋建筑经久耐用期限（见表1）和房屋建筑完工日期明确定价目标将来可获盈利的期限，采用收益法的基本上公式计算，明确定价目标的盈利价钱；再考虑到土地使用权证期限超出房屋建筑经久耐用期限（下称土地资源剩下使用年限）的使用价值的折折现率，即土地使用权证残留使用价值；定价目标的盈利价钱与土地使用权证残留使用价值之和，便是该定价目标的使用价值。

二、土地资源残留使用价值的计算

　　1、求取土地资源剩下使用年限使用价值

　　国家规定的土地使用权证转让的最大期限，住宅用地为70年，工业土地为50年，文化教育、高新科技、文化艺术、环境卫生、体育文化商业用地为50年，商业服务、度假旅游、游戏娱乐商业用地为40年，综合性或是别的商业用地为50年。再依据定价时段、该宗土地资源的所有权期限及土地资源与房屋建筑商业综合体的盈利期限，可以明确土地资源剩下使用年限。随后，按以下流程计算土地资源剩下使用年限使用价值。

　　最先，依据收集的材料，明确土地土地使用权证价钱，为了更好地提升定价的可执行性，一般采用基准地价指数调整法评定土地使用权证使用价值。根据对土地所在地的等级基准地价开发设计水平、期日情况、建筑容积率、地区要素及某些要素的综合性调整；明确该主要用途土地使用权证最大转让期限价钱。随后，依据土地使用权证期限超出房屋建筑经久耐用期限的土地资源剩下使用年限，开展土地使用权证期限调整，明确土地资源剩下使用年限使用价值。计算方法为：土地土地使用权证价钱*[1—1/（1 r）m]/[1—1/（1 r）n]……………（2）

　　r——土地资源资本化率

　　m——土地使用权证期限超过房屋建筑经久耐用期限的土地资源剩下使用年限

　　n——该土地资源与房屋建筑商业综合体将来可获盈利期限

　　2、土地使用权证残留使用价值

　　折现是把将来的一定量贷币换算成目前贷币的商品的价值。

    （2）根据折现，将要土地资源剩下使用年限价钱换算为如今定价时段的使用价值，即是土地使用权证残留使用价值。

　　C=土地土地使用权证价钱*[1—1/（1 r）m]/[1-1/（1 r）N]/（1 r）n

　　C——土地使用权证残留使用价值

　　N——该主要用途土地使用权证最大转让期限

　　R、m、n的含义同式（2）。

　　针对有盈利或有潜在性盈利的房地产业，收益法是最有效的定价方式。因为土地使用权证期限与房屋建筑经久耐用期限不一致，房地产业使用价值通常难以掌握。文中仅仅小编在评定实践活动中的一点淡淡的感受，免不了存有不成熟之处，期待相关同事权威专家给与纠正。