依据《城镇土地估价规程》（下称《规程》），行驶的定价方式有市场比较法、盈利氢化铝锂、剩下法（假设开发法）、成本法、基准地价法等。此次定价拟选用成本法和基准地价法做好综合性评定。

　　（一）、土地资源价值评估全过程

　　1、I类工业生产划拨土地价格评估

　　（1）成本法

　　以在同一供求圈里根据征用土地方法获得的土地使用权证，并做到目前土地开发水平，所需产生的成本费用和花费的执行标准为基本，应用成本法开展计算，基本上公式计算为：待估土地地价 =土地资源获得费＋土地资源开发费＋税金 贷款利息 盈利土地资源获得费：土地资源获得费就是指待估土地所在地征用土地类似土地资源所开支的均值花费。征收土地花费主要包含土地征用补偿、人力资本安置补助费、地上青苗的及地面上物赔偿费三个新项目花费。依据《中华人民共和国土地管理法》方法中相关要求，土地征用补偿和安置补助费的总数不能超过土地资源被征用土地前三年均值生产制造值的30倍。实际倍率由全国各地市人民政府与用地区依据具体情况商谈。现阶段蓮花市执行的是2000年《某省实施中华人民共和国土地管理法办法》，三费总数不能超过土地资源被征用土地前三年均值生产制造值的25倍。

　　蓮花市不一样农用地亩产值参考表1测算：

　　表1 不一样农用地产量表类型         高品质农作物    粮食作物    伪劣田地等级            一类           二类       三类产量（元/亩）    5000           1300        800产值（元/平米） 7.5          1.95        1.2依据蓮花火电厂附近土地资源近些年的具体征收土地的状况，明确I类工业生产划拨地的征缴规范为二类农用地的20倍，即39元/平米。有进口关税官费包含：农用地占用费，土地管理费这些，按征收土地费的6.26%计，累计2.44元/平米。

　　则土地资源获得费为41.44元／平米。

　　土地资源开发费：本评定新项目所说土地资源开发费为从获得土地资源后至做到“五通一平”标准下的熟地黄情况。依据电力安装工程基本建设施工预算指标值，融合本地域现阶段土地开发基本上花费，土地资源“五通一平”的基本上花费20元/平米。

　　贷款利息：依据待估土地的经营规模，调研火电厂的土地资源开发进度，明确土地资源开发进度为2年，项目投资利率按现阶段建设银行发布的固资一年期贷款利率5.31%计，土地资源获得费为一次性今年初资金投入，土地资源开发费为2半年度匀称资金投入。则贷款利息＝2×（41.44×5.31%） （41.44×（5.31%）2） （20×5.31%）

　　＝4.4 0.12 1.06 = 5.58元/平米盈利：依据城区土地估价技术规范的规范，当土地开发做为一种公司的情形时，公司用以土地资源的项目投资理应测算盈利，充分考虑当地的投资收益率，明确年投资回报率为8%.则盈利＝（41.44 20）×8%＝4.92元/平米最后地价明确：根据成本法计算土地价格公式计算：I类国有制划拨土地价钱=土地资源获得费 土地资源开发费 税金 贷款利息 盈利=41.44＋20＋5.58＋4.92 =71.94元/平米 或 47960元/亩

　　（2）基准地价法

　　依据（蓮花政字[2003]12号）发布的基准地价，委估目标所处的地域归属于蓮花市工业生产3级土地价格区的外围地区，理论上应当作土地价格区位条件的资产减值解决。

　　其主要计算方法为：