一、简述

　　国土资源厅《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（土地资发[2001]44号），为国有制划拨用地的使用价值评定以及定价给予了现行政策和法律规定。依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的要求，国有制划拨用地就是指党政机关商业用地，国防商业用地，城镇化建设商业用地，公益慈善商业用地，我国关键支持的电力能源、交通出行、水利工程等基础设施建设商业用地，法律法规、行政规章規定的别的商业用地这些。划拨土地所有权，就是指土地资源使用人根据除转让土地使用权证之外的别的各种各样方法依规获得的国有制土地使用权证，与此同时也是国家在一定年期限内，再次向土地资源使用人无尝给予生产运营的场所。事实上，随着大城市房地产市场的进一步改革创新，我国土地管理局已于1998年2月17日公布的第8命令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，明确提出国企应用的国有土地所有权，理应依规逐渐推行有偿服务应用规章制度。对国企改革中涵盖的国有土地所有权，依据企业改制的不一样类型和详细情况，可各自采用国有制土地使用权证转让、国有制土地租赁、我国以土地使用权证作价出资（入股投资）和保存划拨用地方法给予处理。无论哪一种方法，划拨土地的使用价值特性早已在中国房地产业市场经济体制中有一定的反映，明确这种使用价值特性以及构造，针对提升土地资源规模化经济效益，有效开展土地资源盈利的分派有着关键实际意义。

　　一般而言，划拨土地所有权获得与转让土地使用权证获得在成本费组成上的区别取决于是否有交出让金。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的要求，土地使用权证出让金差别于土地使用权证出让、租赁、质押等不一样方法，是按标定地价的一定比率扣除，最少不可小于标定地价的40%.标定地价由所在城市市、县人民政府土地管理部门依据基准地价，按土地使用权证出让、租赁、抵押期限和土地标准核准。出让金的大小是由各种原因确定的，而应用划拨土地因没交纳出让金，因此沒有确立受这些要素的限制，那样在评定划拨土地所有权时怎样参考转让土地使用权证作要素调节就看起来手足无措了。因而，必须估价师依据详细情况明确适度的定价方式和合理性的调节指数。文中在对划拨用地的使用价值产生以及基本上定价方式剖析的根基上，融合实际实例进一步探讨。

　　二、划拨用地的使用价值产生以及基本上定价方式

　　新的《城镇土地估价规程》明确指出了“划拨土地所有权价钱”的定义，在对划拨土地所有权评定时最常见的是基准地价法。为了更好地准确把握划拨土地的使用价值组成，最先必须掌握基准地价的使用价值组成。依据国土资源厅对大城市基准地价含义的统一要求，即各土地级别或匀质地区内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发水平下，均值建筑容积率下，同一主要用途详细土地使用权证的均价。基准地价法是依据每个地区和地域明确的大城市基准价格，根据对不一样类型和等级的基准地价的调整，获得委估目标评定使用价值的方式。基准地价计算的地价可以分成楼眼熟土地价格、路面熟土地价格、楼板毛土地价格、路面毛土地价格四种种类。基准地价的表达形式可以有等级基准地价、系统分区基准地价和线路价。在具体应用中，要是没有非常表明，基准地价一般就是指具备档次的路面熟土地价格。针对路面熟土地价格来讲，其使用价值组成基本上由3绝大多数构成：土地资源获得成本费、土地资源项目成本及其土地资源所有者权益。因为土地资源所有者权益一般通过出让金的方式反映，因此划拨用地的使用价值关键由前二项组成，土地资源获得成本费和土地资源项目成本，假如划拨用地是生地黄，则其主要使用价值组成是土地资源获得成本费。其主要计算方法是：地价=适用的基准地价*期日修正系数*年限修正系数*要素修正系数。

　　针对划拨用地的定价，大家一样可以套入别的常见基本上定价方式，例如在使用成本法测算转让地价时，划拨土地所有权价钱应是土地资源使用人在获得土地使用权证时缴纳的平均可变成本，包含土地资源获得费、土地资源开发费、相关税金、贷款利息和盈利。 在使用盈利氢化铝锂估计划拨用地的使用价值时，用土地资源纯收益减掉国有制土地租赁的房租，可以获得划拨土地的纯收益。再通过地区要素、某些要素的较为调整，求取待估划拨土地的纯收益，划拨土地所有权价钱相当于划拨土地的纯收益除于土地资源复原年利率。在使用市场比较法估计划拨用地的使用价值时，可以根据划拨土地买卖实例交易状况、时间、地区及某些要素调整得到待估划拨土地所有权价钱。转让土地资源比较分析法是依据与委估目标相近的转让地价，根据对扣除出让金，获得委估目标评定使用价值的方式。其主要计算方法是：划拨土地所有权价钱=转让土地使用权证价钱－ 土地使用权证出让金，或是：划拨土地所有权价钱＝转让土地使用权证价钱×（1－出让金占比）。

　　三、经典案例

　　依据划拨用地的使用价值组成，工业生产划转熟地黄的地价关键由土地资源的均值获得和项目成本构成，工业生产划转生地黄的土地资源使用价值关键由土地资源的均值获得成本费组成。本实例的定价目标是坐落于某效区的一座火电厂，分为主导工业区和加工厂专用型水利枢纽两一部分。在其中主工业区500，000平米，占有的是农用地，专用型水利枢纽1，500，000平米，占有农用地500，000平米，荒滩地1，000，000平米。通过定价工作人员的当场调研和掌握，发觉主工业区土地开发水平可以设置为“五通一平”（通道、通下水管道、通热和插电及场地平整）的I类工业生产划拨用地，其主要使用价值组成是土地资源的获得和项目成本。专用型水利枢纽的情形比较复杂，最先本地的农田和荒滩地的征收土地成本费不一样，次之水利枢纽商业用地的熟成全过程与一般工业土地的熟成全过程有较大差别，水利枢纽堤坝的建设成本费一般都记入房屋建筑和建筑物的成本费当中，因而区划为没完成五通一平的II类工业生产划拨用地，其主要使用价值组成是土地资源的获得成本费，可以转化为IIa（荒滩地）和IIb（农用地）二种生地黄种类。本定价汇报拟各自对这3种工业生产用地类型开展评定。