地价就是指在一切正常销售市场情况下，一定年限的土地使用权证将来纯收益的折现率总数。其多少在于可以取得的预估土地资源盈利（房租）的是多少，而预估土地资源盈利受一般要素、地区要素和某些要素的一同危害。但在具体土地资源价格评估中，就某一实际土地来讲，以上要素都早已始终不变，唯一决策地价的是主要用途。

　　因为用地性质具备多元性，不一样的运用方法能为买受人产生不一样的盈利量，且土地资源买受人都期待从其所占有的农田上获得大量的盈利，并在整体规划批准的情形下，以能达到这一目地为明确土地资源利用方法的根据。因而，在当代城市中，房屋建筑不但双层、高层住宅化，并且建筑的用处也出現了系统化：地底一至二层为地下停车场、机器设备用地，路面一至二层为店铺，往上是办公楼，直往上是住户住房。

　　主要用途系统化的工程建筑毫无疑问使土地资源获得了高效率运用，殊不知却给土地单位转让土地使用权证产生了一些问题。

　　一方面，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条要求，土地使用权证转让最大期限按以下主要用途明确：住宅用地70年；工业土地50年；文化教育、高新科技、文化艺术、环境卫生、体育文化商业用地50年；商业服务、度假旅游、游戏娱乐商业用地40年；综合性或是别的商业用地50年。现阶段，在我国转让土地使用权证一般都为最大期限。针对一宗有着多个主要用途的土地资源而言，假如整宗地按综合用地看待，住宅用地也只有应用50年，房地产商投入一样多的建筑工程造价和税金，市场价格却必定要比70年使用寿命的住房低；针对买房者而言，无论是不是以较低的价钱购买房屋，都不愿意自身全新的房屋比他人少使用20年。因而，假如在一宗多功能的土地资源中包含一般住宅用地，那麼整宗土地资源设置为转让期50年的综合用地，将使很多人无法接纳。

　　另一方面，全国各地各大城市制订基准地价的情况下，因为综合用地的土地价格含义无法定义，除上海等少数大城市外，绝大部分地区都逃避了这个问题，通常只明确了商业服务、定居、工业生产三类商业用地的基准地价。而且，北京市的综合用地就是指办公室科学研究、办公楼、展览中心、健身培训环境卫生等商业用地，并没包含同一宗土地资源中不仅有商业服务又有普通住房的状况。那样，国土资源厅门在核准综合用地的转让价钱时，沒有统一的基准地价产考。小编觉得，综合用地地价的评定，依据差异状况可以采用分优化算法与合算法二种方法处理。

　　分优化算法

　　分算法适用土地地块总面积比较大，主要用途区别显著且包括一般住宅用地的状况。

　　具体做法是：依照该宗土地内不一样应用领域的分担土地面积各自评定出商业服务、住房等商业用地在法律规定转让期限下的价钱，并在签署国有制土地使用权证转让合同书和授予国有制土地使用证时，标明每个主要用途的分担土地面积和使用年限。

　　例1 ：政府部门提前准备转让一宗国有制土地使用权证，合理总面积为20000 平米。依据设计规划标准，该土地主要用途为R2、C2（二类定居和二类商住用地），建筑容积率≤1.5，工程建筑叠加层数≤12 ，建筑高度≤36，绿化率≥35％。在其中，商业服务总建筑面积为4500平米。该地区商住用地基准地价为900 元／平米，住宅用地基准地价600 元／平米。测算全过程如下所示：

　　测算商住用地和住宅用地的分摊面积

　　依据最有效应用标准，定价设置该土地规划容积率为1.5.

　　建筑面积＝20000 ×1.5 ＝30000 （平米）

　　商住用地分担土地面积＝（4500／30000 ）×20000 ＝3000（平米）

　　住宅用地分担土地面积＝[ （30000-4500）／30000]×20000 ＝17000 （平米）

　　测算商住用地和住宅用地的土地价格

　　假定地区某些要素、期日、开发设计水平修正系数均为1 ，商住用地转让期限为40年、住宅用地为70年，—年限修正系数也为1.当建筑容积率为1.5 时，商住用地建筑容积率修正系数为1.3 ，住宅用地建筑容积率修正系数为1.1.

　　商住用地总价格＝900 ×1.3 ×3000＝351 （万余元）

　　住宅用地总价格＝600 ×1.1 ×17000 ＝1122（万余元）

　　定价結果

　　商住用地分担土地面积：3000平米；土地资源价格：900 元／平米；土地资源总价格：351 万余元，英文大写：RMB叁佰伍拾壹万余元整

　　住宅用地分担土地面积：17000 平米；土地资源价格：600 元／平米；土地资源总价格：1122万余元，英文大写：RMB贰仟壹佰贰拾贰万余元整（注：商住用地使用年限40年，住宅用地使用年限70年）

　　或是可以采用另一种表明方式：先如以上流程评定出商业服务、住房等土地的价钱，再换算成综合用地价钱。签署国有制土地使用权证转让合同书和授予国有制土地使用证时，一样要标明每个主要用途的分担土地面积和使用年限。

　　跟上面一样例，先估算出商住用地总价格351 万余元、住宅用地总价格1122万余元以后，可获得该宗土地资源总土地价格为1473万余元，总用地面积20000 平米，随后估算出综合性土地价格为14730000／20000 ＝736.5 （元／平米），定价結果为：

　　土地资源合理总面积：20000 平米；土地资源价格：736.5 元／平米；土地资源总价格：1473万余元，英文大写：RMB贰仟肆佰柒拾叁万余元整（注：商住用地使用年限40年，分担土地面积3000平米；住宅用地使用年限70年，分担土地面积17000 平米）

　　合优化算法

　　合算法适用土地地块总面积较小、主要用途区别不显著、不包含一般住宅用地或居住用地期限不规定70年使用寿命的状况。例如系统化、多层面运用的商务办公室综合性办公楼或上住下商的公寓楼，因为所占土地面积小，各主要用途分担的土地面积通常是房屋建筑的底材占地总面积。在这样的情况下，土地资源没法实现物理学性切分，可以把整宗土地资源视作一宗综合用地，转让期限统一列入50年。

　　例2 ：政府部门提前准备转让一宗国有制土地使用权证，合理总面积2000平米，市政规划十层办公楼一栋，地底一层为库房，总建筑面积1000平米；地面上三层为大型商场，总建筑面积3000平米；四至十层为住房，总建筑面积7000平米。该地区商住用地基准地价为900 元平米，住宅用地基准地价为600 元／平米，仓储物流商业用地基准地价参考工业土地，为400 元／平米。测算全过程如下所示：

　　测算仓储物流商业用地、商住用地和住宅用地在总商业用地中常占的占比

　　建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000 （平米）；建筑容积率＝11000 ／2000＝5.5 ；

　　R 仓储物流＝1000／11000 ＝0.091 ；R 商业服务＝3000／11000 ＝0.273 ；R 定居＝7000／11000 ＝0.636

　　测算仓储物流商业用地、商住用地和住宅用地的年限修正系数

　　假定仓储物流、住宅用地的土地资源复原年利率为8 ％，商住用地土地资源复原年利率为10％。

　　K 仓储物流＝1

　　K 商业服务＝{1－[1／（1 ＋10％）50]}／{1－[1／（1 ＋10％）40]}＝1.014

　　K 定居＝{1－[1／（1 ＋8 ％）50]}／{1－[1／（1 ＋8 ％）70]}＝0.983

　　测算综合用地的土地价格

　　假定地区某些要素、期日、开发设计水平修正系数均为1 ，当建筑容积率超过3 时，仓储物流商业用地不考虑到建筑容积率调整；商住用地建筑容积率修正系数为2 ；住宅用地建筑容积率修正系数为1.6.

　　综合性土地价格＝400 ×1 ×1 ×0.091 ＋900 ×1.01388312×2 ×0.273 ＋600×0.98317624×1.6 ×0.636 ＝1134.91 （元／平米）

　　定价結果

　　土地资源合理总面积：2000平米；土地资源价格：1134.91 元／平米；土地资源总价格：226.98万余元，英文大写：RMB贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整（注：综合用地使用年限50年）

　　总的来说，分优化算法与合算法不但可以运用于土地单位转让最低价的评定，也可用以综合用地的质押或是别的目地价格评估。与转让成本价对比，仅仅剩下使用年限各有不同。

　　必须表明的是，因为房子与土地资源的融合极其密切，当一宗土地资源被系统化、多层面运用之后，其效应大大增加，有可能超出各独立主要用途的土地资源使用价值之和。因而，在应用分优化算法与合算法评定综合用地价钱时，一定要全方位考虑到授权委托评定宗的被高效率运用后的具体使用价值，参照市面上别的相近土地