国有制土地使用权证出让，是近些年新产生的一种土地使用权证转让方法。出让土地使用权证，就是指市、县人民政府土地资源行政部门主管机构公布上市公示，按公告要求的限期将拟出让土地的买卖标准在规定的土地资源交易场所挂牌上市发布，接纳竞拍人的价格申请办理并升级挂牌上市价钱，依据挂牌上市限期截至时的竞价結果明确土地资源使用人的个人行为。在出让中，转让人能不能将土地使用权证转让出来，关键在于其标价的多少。假如标价过高，会发生供不应求；假如标价过低，则很有可能无法得到本应得到的盈利。从竞拍人的方面看来，能不能得到土地资源，在于其竞价的多少。假如定价过高，尽管能得到土地资源，但因为土地资源成本费过高，最后会使其盈利过低乃至亏本；假如定价过低，则难以获得土地资源。因而，在出让中，不论是转让人或是竞拍人，都必须明确一个有效的价钱。

　　明确有效的土地价格，可以根据技术专业房地产估价组织和定价工作人员的相互配合，以房地产业为基本，从合理的视角去研究和计算。

　　◆土地资源出让价钱的评定

　　按土地开发水平，可将出让的土地分成毛地（或生地黄）和熟地黄两大类。毛地就是指不具备城镇化建设或只进行临时性三通一平的土地资源，熟地黄就是指具备较健全的城镇化建设且场地平整（别名已经完成七通一平或五通一平）的土地资源。因而，土地价格有毛地价和熟土地价格。毛地价由土地使用权证出让金和基础设施建设配套设施建设费构成。

　　在其中，土地使用权证出让金为交到我国的土地使用权证费，基础设施建设配套设施建设费为大市政工程费和四源费。熟土地价格由毛地价和土地资源项目成本构成，土地资源项目成本为征收土地及房屋拆迁补偿、七通一平费等花费。在其中，征收土地花费就是指征用土地农户全民所有的土地资源所出现的花费，主要包含土地征用补偿、青苗补偿费、地面上物赔偿费、人力资本安家费、超转工作人员安家费、菜田股票基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用就是指大城市土地资源的旧城改造规划花费，分住户动迁和企业动迁，住户拆迁补偿费用关键为被动迁住户住房的赔偿及安家费，企业房屋拆迁补偿为被动迁企业房子的赔偿、按置及停工暂停营业损害赔偿费。七通一平费就是指通进水、通下水、插电、通天然气、通供热、邮递、通道和平整场地。

　　一、毛土地价格的评价指标

　　毛土地价格由土地使用权证出让金和基础设施建设配套设施建设费构成，关键评价指标有下列几类：

　　1 、基准地价调整法

　　基准地价修正法就是指按政府部门发布的基准地价，根据实际区位优势、土地使用年限、建筑容积率、土地资源样子、沿街情况等调整，得到定价土地价钱的一种方式。

　　北京市人民政府于2002年授予了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）以及表明，对北京转让国有制土地使用权证依照差异主要用途和土地价格区类的基准地价再次作了要求，并规定北京国有制土地使用权证转让价钱为此为基本，开展宏观管理。

　　该基准地价的表明方式为楼眼熟土地价格，与此同时发布楼板毛土地价格。楼眼熟土地价格就是指各土地级别内，进行通平的土地资源在均值建筑容积率标准下，每平米总建筑面积均摊的详细土地使用权证的均价。楼板毛土地价格就是指各土地级别内，在均值建筑容积率标准下，政府部门扣除的某类主要用途法律规定最大转让年期限内的土地使用权证出让金、基础设施建设配套设施建设费的均值楼板价钱。

　　基准地价调整法的基本上公式计算（商业服务、综合性、定居）为：

　　土地楼眼熟土地价格＝适用的基准地价（楼眼熟土地价格）×期日修正系数×年限修正系数×建筑容积率修正系数×要素修正系数

　　土地楼板毛土地价格＝适用的基准地价（楼板毛土地价格）×期日修正系数×年限修正系数×要素修正系数

　　该土地楼板毛土地价格公式计算，适用宗地容积率大于或等于等级均值建筑容积率的状况。

　　土地楼板毛土地价格＝适用的基准地价（楼板毛土地价格）×期日修正系数×年限修正系数×要素修正系数×等级均值建筑容积率／宗地容积率

　　该土地楼板毛土地价格公式计算，适用宗地容积率低于等级均值建筑容积率的状况。

　　2 、市场比较法

　　市场比较法就是指将定价土地与在较近阶段内发生了买卖的相近土地开展较为，依据市场交易状况、买卖日期、地区及其某些要素等区别，对发生了买卖的相近土地的已经知道价钱开展调整，进而得到定价土地价钱的一种方式。其计算方法为：

　　定价土地价钱＝相比土地价钱×定价土地状况／相比土地状况×定价土地期日／相比土地买卖日期×定价土地地区要素／相比土地地区要素×定价土地某些要素／相比土地某些要素

　　3 、假设开发法

　　假设开发法就是指在求取定价土地价钱时，将定价土地开发设计结束后的房地产业使用价值，排除项目成本、营业费用和房地产商有效盈利，来明确定价土地价钱的一种方式。其主要公式计算为：

　　定价土地价钱＝进行后的房产开发使用价值－项目成本－营业费用－房地产商有效盈利

　　二、土地资源项目成本的评价指标

　　土地资源项目成本的评估关键有市场比较法、基准地价调整法和成本法。评定土地资源项目成本的市场比较法与前述评定毛土地价格的市场比较法同样。应用基准地价调整法评定土地资源项目成本，是先各自应用基准地价调整法评定出熟土地价格和毛地价，随后将二者求差即是土地资源项目成本。

　　应用成本法评定土地资源项目成本，是土地资源项目成本各组成一部分的累积即是土地资源项目成本。因为出让的土地，其来源于有农户集体用地和国有土地出让，国有土地又有原居住用地和企业商业用地，这种土地的土地资源项目成本的组成不一样，因此土地资源项目成本可分成农户集体用地的项目成本、居住用地的项目成本和企业商业用地的项目成本。

　　1 、农户集体用地项目成本的测算

　　农户集体用地的项目成本主要是征地补偿费，应按我国及北京相关法律法规、政策法规明文规定的征用土地农户集体用地的花费新项目和规范开展测算：集体用地征地补偿费＝土地征用补偿＋青苗补偿费＋地面上物赔偿费＋人力资本安家费＋超转工作人员安家费＋菜田股票基金＋耕地占用税等

　　2 、居住用地项目成本的测算

　　居住用地的项目成本主要是住户拆迁补偿费用，应按北京房屋拆迁补偿政策法规的相应要求开展测算：

　　住房房屋拆迁赔偿价钱＝（基准地价×K ＋基提前准备房子价格）×被动迁房子总建筑面积＋被动迁房子重设成全新价＋搬新家赔偿费

　　上式中，K 为建筑容积率修正系数。

　　3 、企业商业用地项目成本的测算

　　企业商业用地的项目成本主要是企业拆迁补偿费用，应按北京房屋拆迁补偿政策法规的相应要求开展测算：

　　普通住宅房屋拆迁赔偿价钱＝区位优势价钱×K1×K2×K3×总建筑面积＋地面上物重置成本＋暂停营业损害赔偿费＋搬新家赔偿费

　　上式中，K1为建筑容积率调节指数，K2为房子原主要用途调节指数，K3为整体规划主要用途调节指数。

　　因为之前的土地使用权证转让关键选用协议出让方法，土地资源项目成本尽管有法律法规、政策法规对征地拆迁补偿花费新项目和规范作了要求，但在真实中的花费是通常土地资源获得者与原土地资源占有者讲价明确的，其中间的商议結果通常不公布，因而现阶段都还没较为完善和精确的评定操作步骤。

　　◆土地挂牌竞拍竞价的评定

　　现阶段出让中的竞拍人，主要是地产开发商或投资人。地产开发商或投资人获得土地资源的目地，主要是开展房产开发。从地产开发商或投资人的方面来评定竞拍竞价，关键有市场比较法和假设开发法。

　　市场比较法是根据来自于销售市场的相比案例的具体交易量价钱，评定竞拍竞价，因而这些方式分析出的价钱最能体现市场现状。针对地产开发商或投资人来讲，市场比较法是一种最立即、最简单的定价方式，但要留意选定相比案例与出让的土地的对比性。此外，要留意未来市场转变，要对未来市场趋势分析有一定的分辨。

　　假设开发法充分体现地产开发商或投资人的用意，其评定出的价钱是在别的成本费相对性明确的根基上，在确保地产开发商或投资人能得到期待盈利的条件下，地产开发商或投资人能够付款的最大价钱。假设开发法的测算全过程如下所示：

　　1 、销售额（开发设计使用价值）。对挂牌上市新项目开展产品定位后，依据其所在地类似物业管理的销售市场市场价格的较为，得到挂牌上市土地假如开展房产开发后的市场价格。

　　2 、市场销售税金（别名二税一费）。为销售额的5.5 ％。

　　3 、早期研发花费。包含：

　　（1 ）勘察设计费用，为建安工程费的2.6 ％；

　　（2 ）招标投标费，为建安工程费的0.06％；

　　（3 ）工程监理花费及质监费，为建安工程费的0.95％；

　　（4 ）专业技术人员费，为建安工程费的5 ％。

　　4 、市政工程花费。包含：

　　（1 ）省外施工费为200 元／平米；

　　（2 ）区域内市政工程花费为建安工程费的5-10％（包含底线内进水、厨房下水管、电力工程、天然气等管道网的施工费）。

　　5 、建安工程费及相关花费。包含：

　　（1 ）建安工程费（包括综合性工程建筑、机器设备及室内装修），依据项目的目标市场明确每平米的工程造价；

　　（2 ）公共配套设施费，为建安工程费的5-10％；

　　（3 ）绿化费，依据项目的园林绿化状况而定。

　　6 、经营期期间费用，为成本费之和的3-5 ％。

　　7 、销售费用（贷款利率），为成本费之和的6-8 ％，

　　8 、不可预见费，为成本之和的2-5 ％。

　　9 、营业费用（广告宣传及营销推广费），为销售额的2-5 ％。

　　10、开发设计盈利，为成本费用的5-20％。

　　因为出让方法执行的時间还不长，相关运行仍在探寻中，因而伴随着出让的逐步完善，出让中的土地价格评价指标也会更为健全。