大家都知道，合理性掉价是使用成本法开展资产报告评估时必须考量的主要要素之一。说白了合理性掉价，就是指因为外界环境的变动造成财产闲置不用、盈利降低等引起的资本使用价值损害。怎样辨别委估目标是不是存有合理性掉价并确认其对评定值的危害水平，需充分考虑评定新项目的环境、委估目标的历史状况和现况、交易双方行为主体、特殊规定危害的地区等綜合要素。根据下列本所最近所做的总体资产报告评估实例，大家谈一下土地使用权证评定中对合理性掉价的了解。

　　项目可行性：坐落于某地（下称A 省）某市（以下简称B 市）工业生产经济开发区内的某外商独资企业（下列简C 公司），中外合作前是一家生产制造电器产品的集体所有制，中外合作时生产地地区未划分工业生产经济开发区，B 市也未颁布相关征收土地政策优惠。

　　因运营必须，C 公司的我国公司股东转让一部分股份给本公司的外商公司股东，特授权委托本会计师事务所对C 公司的总体财产（资产总额）开展评定。经东西方彼此规定并与本所承诺，此次评定选用成本法。

　　在对C 公司开展各单项财产及债务评定时，牵涉到C 公司厂区域内的土地使用权证（下称该土地资源或土地）评定。经核查，该土地产权清楚，土地用途属转让土地资源，土地现况为五通一平，为C 公司全部，所有权证齐备。我们在对该土地资源的重置成本开展调研时，获知该地区五通一平土地资源于评定标准日的重置成本为76元/ 平米（根据对应的征地补偿文档及获得土地资源、开发设计土地资源成本费材料测算获得，使用年限为50年）。可是，B 市工业生产经济开发区以经济发展局的为名颁布征收土地政策优惠：凡在该工业生产经济开发区内新办的公司，均可以以每平米27元的价钱向该高新区管委会选购五通一平的土地资源（注：土地使用年限为50年，对新办公司性质及运营限期无明确规定）。其操作流程是：该工业生产高新区管委会根据B 市人民政府划转方式获得土地资源（征地补偿费用由政府部门再行处理），经土地开发产生五通一平后卖给本经济开发区内新开设的公司应用。假如考虑到有偿服务获得土地资源，高新区管委会获得土地资源并将其开发设计成五通一平的费用也约为76元/ 平米。换句话说，B 市人民政府出自于加速本地是社会经济发展、提升财政局财政收入等考虑到，根据补助工业生产经济开发区土地资源项目成本的类型来招商引资工作，正所谓“堤内损害堤外补”。另经调研，该高新区管委会经B 市人民政府受权（有文档根据），彻底有权利处理本经济开发区内的土地资源。那麼，C 公司的土地使用权证评定值应以76元/ 平米为计费根据或是要以27元/ 平米为计费根据？

　　本实例中，买家（指C 公司的外商公司股东）觉得，只需在该工业生产经济开发区内开设公司（因评定目地为公司股权转让，C 公司的公司股东可解释为在经济开发区内开设公司），都能够以27元/ 平米购买到五通一平的土地资源，因而土地评估值应以27元/ 平米为计费根据；土地资源使用价值由76元/ 平米降至27元/ 平米，是因为政府政策要素的干扰使土地资源造成了合理性掉价。从出卖方（指C 公司的我国公司股东）角度观察，因为出卖方行为主体是公司而不是政府部门，假如将其获得及项目成本为76元/ 平米的土地资源以27元/ 平米的价钱售出，这相当于C 公司我国公司股东替B 市人民政府执行了“招商引资工作”的责任而无法得到政府部门的赔偿，显而易见不合理。大家觉得，本实例中买家觉得的合理性掉价并非真正意义上的合理性掉价。最先，政府部门特殊规定要素对地价危害的地区较小，仅限为B 市工业生产经济开发区（在我国当前的评定基础理论对外界标准造成合理性掉价的地区定义无专业阐述）。次之，土地资源的市场价立即危害土地资源重置成本。

　　应以27元/ 平米的价钱获得土地资源，出卖方行为主体务必是政府部门（高新区管委会），而买家行为主体务必是经济开发区内的新办公司；因而，27元/ 平米的地价并不是公布的价格行情，反而是限制了交易双方行为主体特殊交易市场价。再度，从重置成本的组成因素看，土地资源的重置成本应包括土地资源获得费、土地资源开发费、税金、资本成本、房地产商有效盈利等，27元/ 平米的土地资源价格仅仅一部分重置成本（最少未含税费、资本成本、房地产商有效盈利），而不是完全的重置成本。

　　总的来说，大家觉得C 公司土地资源的重置成本应以公布的市价76元/ 平米为基本根据。因而C 公司的土地资源不会有合理性掉价。