成本费定价法又被称为成本费逼近法，就是指在求取定价目标房产的价钱时，以开发设计或修建定价目标房地产业或相近房地产业所需消耗的各种必需花费之和为基本，再再加上一切正常的收益和应缴税金，来明确定价目标房产价格的一种定价方式。

　　成本费定价法的使用范畴有时候比市场比较法还需要普遍，尤其适用销售市场窄小、没法应用市场比较法开展定价的房地产业的定价。买房者应用这一方式，可以“挤压”出卖方不科学的盈利，做到减少房子价格的目地。

　　成本费定价法的基本上公式计算

　　一、新创建房地产业的成本费定价法公式计算

　　新创建房地产业的价钱按成本费定价法实现测算，其表达式为：新创建房产价格=获得土地资源花费 修建房屋建筑花费 一切正常税利

　　融合上海市房产开发具体，以上关系式可明确具体为：

　　新创建房产价格=土地使用权证出让金 动拆迁花费（或征收土地按置赔偿费） 市政工程配套设施增容费十工程建筑花费 技术专业花费 房地产商项目投资贷款利息 营业费用 有关税金 开发设计盈利

　　1：土地使用权证出让金—土地使用权出让金有内销与出口之分。内销出让金等同于5年土地使用费，再依据容积率多少调节；出口出让金彻底由市場决策，可参考上海基准地价表校准的基准地价调节。

　　2：动拆迁花费—包含拆迁安家费、赔偿费、动迁服务费等。动拆迁花费因地区、动迁建筑类型、土地资源用免被动迁目标的差异而差别比较大。例如，南京东路动迁铺面按置赔偿费高的达每平米4万余元人民币，而上海市区有一些地区只需一两千元。松江区拆迁一户住户均值必须20余万元，而在宝山区只要10余万元。

　　3：征收土地花费—征收土地花费就是指征用土地农村土地的花费。征收土地花费包含新项目许多，关键有拆迁补偿安置费、人力安家费、青苗补偿费、农用地占用费、征地补偿费、征收土地服务费等。征收土地花费与动拆迁费用一样，不一样地区、不一样土地、不一样目标区别比较大。上海市城郊农村土地征用土地花费1亩从几万块到五六十万元不一，有的还需要高些。

　　4：市政工程配套设施增容费—针对建设用地新项目而言，仅有建设用地配套费、扩容（指水、液化气、电話等使用量扩张或增加）费和贴费（电贴费）产生在普通住宅项目建设，增容费、电贴费的多少视使用量和增加信用额度而定。现阶段，建设用地配套费为每平米总建筑面积370元。

　　5：工程建设花费—此项花费包含工程建筑费、安裝施工费、附设施工费（指为房子定居应用发挥特长的工程项目）。室外工程费（指产业基地整体规划底线内的水、电、气、路面、园林绿化、环境卫生、照明灯具等的搭建花费）。工程建设花费随装修材料价格、人力成本的变动而起伏。

　　6：房地产商项目投资贷款利息—项目投资贷款利息包含付款土地资源花费的贷款利息、工程建设花费的贷款利息、技术专业花费的贷款利息和配套设施花费的贷款利息。利率计算有静态数据测算和动态性测算二种，前面一种测算的是单利，后面一种测算的是利滚利。例如，某新项目开发进度为2.5年，则其获得土地资源花费5000万余元的贷款利息为（年化利率为10.08%）：

　　7：营业费用—此项花费包含销售市场推广费（宣传费）、市场销售代理费用、市场销售服务费等，一般取房地产买卖价钱的2%～4%.开发设计项目规模比较大的（如10万平方以上的新项目），此项花费占比可相对应减少，尤其是广告费。

　　8：有关税金—有关税金就是指增值税、大城市保护修建税、教育附加费和合同印花税。假如房产契税（以转让方法获得土地使用权证时交纳，征收率为3%）米记入土地资源花费，则应独立列举。“二税一费”为房地产买卖价钱的5.56%，合同印花税为0.03%.

　　9：开发设计盈利—开发设计盈利应视全部房地产业情况而定。1993～1995年，上海市房产开发盈利多在30%～50%以上，有的达到100%.而近两三年，房地产业不景气，市场销售不畅，为数不少的房地产开发商不劳市场销售乃至赔本市场销售，房地产行业毛利率大幅度降低。一般而言，上海市的建筑项目开发进度在2年之内（不包括2年）的住房。毛利率可用15%～20%；开发进度在2～3年的，毛利率可用一ZO%～25%.商业写字楼、写字楼等在这个基础上视详细情况提高或放低。

　　二：老旧的房地产业的成本费定价法公式计算

　　老旧的房地产业的价钱按成本费定价法实现测算，其表达式为：老旧的房产价格=老旧的房地产业再次修建彻底使用价值-房屋建筑折旧费

　　说白了再次修建彻底使用价值，就是指在估值时段（标准日）再次修建或购买全新升级状况的旧房地产业时需必要的费用价钱。含糊地说，再次修建彻底使用价值可以选用新创建房地产业成本法公式计算获得，或是应用市场比较法计算全新升级状况的老旧的房地产业在估值时段的价格行情。

　　房屋建筑的折旧费

　　（一）：折旧要素。房屋建筑的折旧费关键由三个层面的原因造成：

　　1：物理学要素—具体表现为下列几个方式：

　　A：房屋建筑的当然衰老，一般是由风吹雨打的腐蚀、机械设备振动等因素导致的。

　　B：应用全过程中人为因素的毁坏。

　　C：极端天气毁坏，如洪水灾害、洪灾、火灾事故、大地震等引起的毁坏。

　　D：因为设计方案、用材或工程施工缘故而产生的“先天性”损坏。

　　2：多功能性要素—多功能性折旧费就是指因为要求转变、技术进步、是社会经济发展等缘故进而同种类房子越来越作用不适合、设备不够、设计方案欠佳、构造简单或规格型号落伍等造成的房地产业的相对性降价。例如，如今新创建的住房全是成套设备独用，有室有厅，屋顶有防水隔热层、地底有桩基础；比较之下，原先的这些不成套设备、其亲用、有室无厅、无桩基础、无隔热板的住房的应用作用就衰退了。如今有一些住宅小区还选用智能化、净化水设备，附属锻炼身体场地，住房应用作用大幅提升，这也使不存在作用的住房相形见细。很多新创建写字楼装有家用中央空调、电梯轿厢，选用双回路（保证 不断电），许多具有3A一SA智能化系统水平；比较之下，这些无家用中央空调、无电梯轿厢、无智能化系统的旧写字楼的应用作用就大大稍逊，发生了多功能性折旧费。

　　3：合理性折旧费—合理性折旧费就是指由房地产业外在要素致使的作用和使用价值减少导致的损害和价格降低。这时常是因为市場转变或政府部门个人行为致使的房地产业最好主要用途的变化而导致的，主要包含竞争者提升、要求降低、城市的发展重心点迁移、市容市貌衰老、公用设施不够、居民区贴近环境污染比较严重的工业园区等引起的相对性降价。

　　（二）、测算折旧费的方式

　　折旧费额的计算方式可划分为四大类：一是经久耐用期限法，二是成全新折旧费法，三是具体观察，四是混合法。在其中，经久耐用期限法又有直线折旧法、账户余额下降法。

　　1：直线折旧法—这也是一种非常简单也是使用最广泛的折旧方法，又被称为预算定额法。直线折旧法假设房屋建筑在经久耐用期限范畴内的耗损是匀称的，每一年的折旧费额相同。

　　这类方式重视房屋建筑的具体耗损水平，通过观查分辨房屋建筑有几成新，若存多少使用价值，应折旧费是多少。评定工作人员可依据住建部颁布的《房屋完损等级评定标准》中列出新项目开展逐一较为评定，明确房子新老水平。

　　2：混合法—在定价操作实务中，评定工作人员应将以上几类办法灵活运用，即把多种方式算出的結果作加权平均值或算数平均值。一般是首先用经久耐用期限法明确标准降价额，随后依具体观察开展调整。

　　针对房子多功能性折旧费和合理性折旧费的测算，现阶段未有完善的方式，关键根据评定工作人员对行业市场的熟知层度和工作经验来明确。