团体用地是国内特有的特殊用地方式，正是因为这类特有和独特性，才决策它在市场运营上沒有方式可循。进而直接影响到团体用地房地产业的一切正常定价，发生无法标准，乃至发生双头现行政策、好几家定价的局势。导致定价結果的可接受性，牵制了一些地域经济发展一切正常发展趋势，这也是急需解决的问题。文中尝试从搜索和剖析发生疑难问题缘故及表达形式下手，来寻找解决方案。为此标准团体用地房地产估价销售市场，使其为社会经济发展服务项目。

　　一、团体用地定价中常见问题的产生

　　（一）政策法规、现行政策的落后

　　近年来，除开中国的宪法学对团体用地有法律法规外，非常少有专业能力法律法规、政策法规对团体用地的运转（应用、整体规划、开发设计基本建设、出让、租赁、质押）作出确立的标准，通常是集体用地的综合利用早已批量的完成了，政府部门监管单位都还没实际的管理条例和相应的新政颁布。

　　（二）开发设计搭建的随机性

　　因为政府机构法律法规、政策法规的落后，必然造成集体用地基本建设的整体规划不统一、主要用途不统一、作用不统一、方式不统一，恰好是这“四不统一”的状况，危害了集体用地销售市场身心健康发展趋势。

　　（三）转现性差

　　集体用地在市場上的转现性差主要表现在：1、政策法规的不完善，整体规划应用不科学；2、团体用地一般都处于城乡结合距城市中心很远的地区；3、集体用地沒有参加市面商品流通，大家对它的掌握水平较弱；4、交易额小导致销售市场狭小沒有可参考的根据；5、存有一定的违反规定风险性。

　　（四）应用安全风险比较大

　　团体用地在运用上和国有土地出让对比风险性比较大，这也是因为：1、所有权的获得沒有法律法规、政策法规的充足维护；2、应对的使用权行为主体是农户团体且在土地资源的运用上很有可能有违反规定违纪行为的存有；3、有一些集体用地上的基本建设不符土地资源整体使用整体规划和城市规划建设整体规划。

　　（五）与国有土地出让在支配权上的区别

　　就现阶段的房地产业情况看，集体用地与国有土地出让存有实质区别。1、应对的使用权行为主体不一样。国有土地出让使用者是我国，团体用地应对的使用者是乡（镇）政府部门或村农民团体。也就是说，便是使用权的区别和所有权的区别，2、法律法规、现行政策的兼容水平不一样。国有制用地所有权是土地资源使用人在众多相关法律法规的保障下，依照严苛的流程来进行的。团体用地获得全过程是土地资源使用人和田地使用者通常依照彼此的意向来进行，这类所有权的产生人为要素很大，体现在土地使用权证价钱上具备可变性。实际上这就是法律法规授予支配权的区别；3、规划条件不一样。国有土地出让是在合乎如下所示标准下开展。第一、合乎城市规划建设整体规划；第二、合乎土地资源整体使用整体规划；第三、合乎土地资源本年度运用方案。团体土地使用权证大多数坐落于城乡结合的乡村和城市规划建设几乎涉及到不上的地区，避开标准的设计规划和井然有序的市场经济体制，难以定义行得通是否、标准是否，这就表明和国有土地出让对比进到销售市场时有支配权的区别。

　　二、常见问题的实际反映

　　团体土地应用上的不标准是产生常见问题的直接原因，主要表现在：（一）定价时可执行性差

　　团体用地定价时反映的可执行性差，表明团体用地进到市場的标准不具有，急缺标准和调节，实际反映在下述一些层面：1、房地产业中间欠缺对比性。因为团体用地的研发基本建设欠缺统一规划，就算是同样地域也非常少寻找相近的房地产业，销售市场的相对性狭小导致对比性房地产业不容易寻找或没法寻找；2、团体用地使用年限基本相同。国有土地出让我国都规范了最大的法律规定使用年限，而团体用地的应用大多数沒有土地使用年限。尽管有一些土地资源使用者和使用人，在商业用地协议书中自身设置了使用年限，可是，这种使用年限并不是法律承认的使用年限，因此也就不合理，就算在定价中选用了这种使用年限后得到的价钱也不是客观性有效的价钱。

　　（二）团体用地沒有进入市场，欠缺合理的销售市场材料

　　团体用地与国有土地出让不一样，国有土地出让在合乎司法程序标准下随时随地可以进到交易市场，并且买卖的頻率极高，买卖时反映的信息也很丰富多彩，拥有充足的市場就给定价给予了极其丰富的买卖材料，供定价时挑选应用。而团体用地沒有交易市场，更沒有买卖材料哪里有客观性案例可以用。在定价时就看起来枯燥无味，评定出的价位也不易融入市場的规定。

　　小编在定价实践活动中深深感受到，无论应用哪一种定价办法开展团体用地评定，材料都无法搜集，如有效性的房地产业买卖材料，房地产业造就的社会发展正常利润，房地产业造就的净收益，房地产业资本化率等，一般全是跑脚断、磨烂了嘴、挖空心思了时间收集来的材料经挑选生产加工梳理后得到的结果或是不能比、不可用，做起來非常艰辛。

　　（三）绝大多数集体用地无基准地价，定价时没法定根据

　　按定价标准的需求在开展土地资源价格评估时，务必挑选一种定价方式便是基准地价调整法。这是由于基准地价是我国或政府部门确立的为标准土地出让的一种法律规定价钱。避免土地资源开展人为因素蹭热点，或者随便放低或拉高价钱，搅乱市场管理，或者导致财产外流而规定的。可是乡村集体用地绝大多数是在本地域基准地价遮盖区以外。沒有基准地价的具体指导，必然导致价钱的错乱。

　　（四）所有权含义不一样，价钱（使用价值）不能比

　　团体用地所有权与国有制土地使用权证的含义不一样，主要表现在：1、国有制土地使用权证在听从规划条件下就可以依照最大最好应用标准开展开发设计基本建设，使土地资源的经济效益尽可充分运用和反映；2、依照差异的研发建设规划标准基本建设并根据不一样整体规划主要用途不一样使用年限应用土地资源，这就给国有制土地使用权证在某种意义上开展了价钱（或使用价值）的精准定位；3、国有制土地使用权证价钱可依据房地产业的不一样主要用途，可以用市场比较法、收益法、成本费逼进法评定其在一定主要用途和使用年限的所有权价钱，比较灵便；4、国有土地出让有完善的房地产业，其成交价反映的相对性充足，价钱产生比较彻底，这类价钱经历销售市场检测是科学合理、客观性的。

　　团体用地所有权的涵义是：1、团体用地所有权的应用开发设计基本建设相对而言是混乱的，销售市场不是充足的；2、团体用地所有权沒有进入市场，决策了其销售市场的一切正常交易额稀缺。也就是讲，不通过销售市场检测，使价钱（或使用价值）无法精准定位和反映；3、团体土地使用权证的价钱以什么方法开展定价，在其中的材料都是会受限制，所有权价钱无法反映科学合理、客观性。

　　三、处理常见问题的防范措施

　　以上提及的，开展团体用地所有权价格评估时具有的常见问题，是因为团体用地所有权的产生不标准、不科学导致的。那怎样从源头上处理呢？

　　（一）创建乡村团体用地基准地价管理体系

　　基准地价是定价组织对某地域土地价钱基本把握和知道的主要材料之一，或是运用它开展定价的主要方式。与此同时拥有基准地价就相当于拥有评定价钱的法律规定根据。基准地价可以分成团体用地的基准地价，别的农业用地的基准地价这些。

　　这样一来定价时可以保证有据可查，与此同时还能够为政府部门均衡和合理地管理方法团体用地销售市场，具有充分的功效。

　　（二）集体土地流转是团体用地参加销售市场的最有效方法

　　集体用地进到销售市场，最有效的办法便是团体用地运转，实际运转方法可以按如下所示方式实现实际操作：

　　1、农村集体经济机构可以乡村团体用地做为资产与其余开发人员合资企业、协作或是以合作经营的方式合作开发基本建设，还可以土地使用权证为资产做为股权与开发人员搞合资企业入股投资；2、合乎团体用地标准，合乎国家征用规范的，还可以适度征为国有土地出让，按政府部门整体规划开展开发设计基本建设；3、按国家规定的主要用途及使用年限租赁给土地资源使用人，按照规定由土地资源使用者扣除土地资源租费等三种方式依据差异状况来运行；4、属团体用地且合乎土地资源整体使用整体规划的以搞我国容许的永久基本建设，归属于四荒土地资源的可以在没有毁坏土地资源原来植物群落和不减少土壤污染治理的条件下开展种植养殖及其旅游业发展的开发设计，租赁田地的正常情况下不更改田地的原主要用途，租赁未运用农村土地的可以在没有毁坏土壤污染治理的条件下按照规定开展开发设计应用。

　　有关集体土地流转后的使用年限应建立在最大不可高于50年，如果是农户已经承揽的田地起使用年限应该是农村土地原承揽期限扣减以使用年限后的剩下期限。

　　（三）政府部门主管机构制订团体用地定价标准和规范

　　由于团体用地与国有土地出让在定价的运做上面有较多不一样的地区。团体用地进到销售市场后，必须政府部门主管机构和定价组织做以下工作中：1、政府部门主管机构制订整理材料的标准、范畴；2、制定一些主要的定价性能参数，供定价时参考采用；3、定价方式的采用、规定；4、定价标准规范和技术方案的明确；5、定价目地；6、对定价技术性和定价工作人员的一些具体的规定等內容；7、更主要的是技术专业主管机构要制订团体用地的技术专业定价标准。

　　（四）、定价组织创建信息内容数据库查询

　　定价组织要创建团体用地相对应销售市场及买卖状况信息内容数据库查询，而且要及时升级和填补信息内容材料，以做到客观性、有效、公平地定价。信息内容数据库查询的主要内容应包含如下所示：买卖房地产业的位于、股票交易时间、交易方式、买卖总面积、土地资源样子、主要用途、使用时间、买卖额度、支付方式、设计规划标准（主要用途、建筑间距、建筑容积率、建筑高度这些）和房地产业的销售市场指数值这些內容，以供定价时采用，必需时还需要与相相似的国有制土地使用权证价钱开展较为，这也是获得工作经验很有必要的方式。

　　解决了那些问题就能合理地解决好团体用地定价中的常见问题，就可以能够更好地为集体经济组织充分发挥，使在我国有一个比较健全的团体用地管理模式和市场经济体制，才可以高效地确保市场经济体制的一切正常运行。