第一章　通则

第一条　为了加强国有土地资产管理，维护土地所有者和使用者的合法权利，推动土地使用制度的改革，依据国务院发布的《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国有资产评估管理办法》及国家有关要求，融合我市具体，制订本办法。

第二条　杭州行政区划范围内（包含市辖县、市）国有土地所有权转让、出让、租赁、抵押，及其本办法第六条要求的行为、务必根据本办法开展土地资产评估。

第三条　本办法所指土地资产评估是指政府土地主管机构委托或授权地产评估组织，根据国家规定和相关材料，应用要求的原则、程序、规范和方式，以统一的货币符号，对被评定土地地产价值开展评定和估计，做出该宗土地的地价。

土地资产评估的地价是土地权和土地使用权在社会经济活动中可得权益体现出的价钱形状，包含级差地租、配套费、项目成本等。

第四条　杭州国有土地出让资产评估工作，由杭州土地评估联合会实施统一领导，由杭州土地管理局实施统一管理，国有土地出让资产评估资质，城区范围内（即市辖五区）务必经杭州土地管理局确定后才可起效；各县（市）范围内务必经各县（市）土地管理局确定后才可起效。

第五条　国有土地使用权有偿转让，城区由杭州土地管理局、各县（市）由各县（市）土地管理局统一组织土地资产评估。集体制土地必须转让使用权的，务必先征用土地为国有土地出让，并进行相应的土地资产评估，即可办理转让事项。

第六条　行政划转的国有土地使用权在经济活动中凡牵涉到以下经济行为的，务必申请市、县（市）土地管理局开展地产评估。

（一）以土地所有权做为抵押，经济担保的；

（二）以土地权入股创建股份制公司，或是以土地使用权投资联营的；

（三）公司破产拍卖土地使用权的；

（四）从业对外房地产活动的；

（五）其他按照法律、法规要求必须开展土地评估的行为；

第七条　土地评估工作应实行国家有关地价管理的要求，遵照公正性、合理性、真实性、科学性的原则。

第二章　地产评估组织与管理

第八条　杭州土地评估委员主管会市行政区划里的土地评估工作，承担制订土地评估和地价管理的相关政策，融洽土地评估里的重大问题。

市土地评估联合会内设办公室，承担市土地评估联合会的日常工作，市土地评估委员会办公室设在市土地管理局内。

市、县（市）土地管理局创建土地评估工作机构，在市、县（市）土地管理局的领导下，从业土地资产评估工作。

第九条　土地评估工作机构根据国家有关法律、法规及其市土地评估联合会制定的相关土地评估政策、地价管理规定和被评定土地的实际情况、按本办法要求单独做出客观、公正的点评。

土地评估工作机构做出的土地评估价钱，务必报检市或县（市）土地管理局审批，其中关键土地评估项目的土地评估价钱还需报市土地评估联合会准许。

非市、县（市）土地管理局创建的土地评估工作机构不可从业土地评估业务。非经市、县（市）土地管理局审批的土地评估价钱无效。

第十条　土地使用者应配合土地评估工作机构开展土地评估，属实体现土地情况和提供相关材料。

第十一条　土地评估工作机构开展土地评估、按市物价局会与市土地管理局核准的规范和方法扣除土地担保费。

第三章　土地评估程序和方式

第十二条　土地评估立项：

（一）集体制土地被依法征用土地为国有土地出让的，必须出让土地使用权的，由市、县（市）土地管理局立项，特定土地评估工作机构评定；

（二）在国有土地出让成上片投资建设，按照有关规定应当实行出让土地使用权的，由市、县（市）土地管理局直接立项组织评定，或是由购买方申请市、县（市）土地管理局立项，特定土地评估工作机构评定；

（三）行政划转的土地，必须将土地使用权作价入股或是以土地所有权开展投资的，及其以土地所有权做为质押物的，或是出让、租赁土地使用权的，由土地使用权人往市、县（市）土地管理局提交申请，经审查同意后由市、县（市）土地管理局立项，特定土地评估工作机构评定。

（四）有偿转让的土地，必须有偿转让土地使用权的，由土地使用权人（即原受让人）直接委托土地评估工作机构评定。

（五）其他必须开展土地评估的，应特定或是委托土地评估工作机构评定。

第十三条　申请评定或是委托评定的土地使用权人，务必递交土地使用权证或其他土地所有权证实及其相关文件、材料。

第十四条　土地评估工作机构收到评定规定后，应及时开展评定，提出土地评估报告书。

土地评估报告书应注明以下几点：

（一）评定立项机关或是受托人；

（二）评估工作组织；

（三）评定人或评估工作机构负责人；

（四）评定时间；

（五）评定地块情况，土地评估的原因、目的、评定根据及其做价的方式；

（六）使用权期限；

（七）评定的价钱；

（八）其他必须表明的难题。

第十五条　土地评估工作机构提出的土地评估报告书，务必经市、县（市）土地管理局审批，并经市土地评估联合会备案。

经市、县（市）土地管理局审批并经市土地评估联合会备案的土地评估价钱，做为测算土地使用权土地出让金、土地使用权转让金、土地使用权增值费、作价入股投资等的根据。

第十六条　土地评估工作机构提出评定报告书后六个月内，被评定土地使用权未作变动的，分析报告自然无效，之后必须变动土地使用权的，必须再次开展评定。

第十七条　土地评估应证据地块的用途、地块的得到方法、土地等级、使用年限建筑密度、地块情况及其交通、基础设施、环境条件和获利能力等多种要素综合评定。

第十八条　土地评估适用下列方式：

（一）基准地价法；

（二）市场比较法；

（三）剩下法；

（四）成本逼近法；

（五）盈利氢化铝锂；

（六）其他经市土地管理局认同的评价方法。

以上方式可依据评定目的各自适用或灵活运用。

第十九条　用基准地价评定时，应依据基准地价，融合地块的微观区位条件、使用年限及其其他影响地价的要素，确定修正系数后，开展评定。

第二十条　用市场比较法评定时，应按市场上相同或是类似的地产成交价，开展评定。

第二十一条　用剩下法评定时，应减掉地上房子或建筑物和重置成本价值和其他相关费用后，开展评定。

第二十二条　用成本逼近法评定时，应按此项土地再次获得所需投资，即以国家规定的各类赔偿费、开发费以及他相关费用标准（按规价测算）累积测算开展评定。

第二十三条　用盈利复原值法评定时，应按被评定土地的预期获利能力和土地增值状况，计算出土地的折现率，开展评定。

第四章　附录

第二十四条　本办法由杭州土地管理局承担解释。

第二十五条　本办法自公布之日起实施。

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