住宅小区的土地使用权证随房屋产权迁移给整体小区业主一共有

　　依据住建部《城市房屋权属登记管理办法》第六条要求：“房子所有权备案理应遵循房子的使用权和该房子占有范畴内的土地使用权证支配权行为主体一致标准。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条第1款并且要求：“地面上房屋建筑、别的附属物的每个人或是共有些人，拥有该房屋建筑、附属物应用范畴内的土地使用权证。”

　　正因如此，因为在我国推行房屋建筑使用权与相对应土地使用权证支配权行为主体一致的标准，因此在房地产商出让了房屋产权的与此同时也就出让了相对应占有范畴内的土地使用权证。针对商住楼而言，最先，房地产商以转让方法获得某一土地的国有制土地使用权证，随后根据该土地的总面积、用地性质并依据城市规划建设和消防设计规范的规定明确工程规模。房地产商在获得的工程建设施工许可证中确定了住宅小区的建筑容积率，住宅小区的建筑容积率是住宅小区的建筑面积与住宅小区总占地总面积的比例。出也就是说，房地产商在研发基本建设以前即确认了住宅小区总建筑面积与用地面积的比率关联。由此可见，房地产商将小区域内商住楼所有卖出后，若沒有尤其承诺，则住宅小区占地面积范畴内所有土地资源的所有权也应随着一并迁移给该住宅小区的整体小区业主。

　　一同享有支配权，按份先诉抗辩权——小区业主对住宅小区土地资源的一共有标准

　　理应确立，住宅小区整体小区业主对包含房子及公共性设施设备占地面积范畴内的土地资源、住宅小区绿化、路面、空闲地、路面地下停车场等土地使用权证是一共有关联。因为一共有又分成夫妻共有财产和按份共有二种方式，一共有的方式不一样，造成一共有支配权的行为主体所享有的权益和分摊的责任也不一样。那麼，住宅小区整体小区业主对住宅小区土地资源的一共有是到底归属于按份共有或是夫妻共有财产呢？

　　小编觉得，一共有的方式应视详细情况的差异开展深入分析：一般来说，从业主对住宅小区土地使用权证的运用视角而言，应当评定为夫妻共有财产。小区业主只有就住宅小区土地资源总体进行运用，而不可以将住宅小区土地资源的哪一部分明确为某一人独立应用，也不可以依照一定的市场份额划分出指定的范围来各自应用。而从业主先诉抗辩权视角而言，应当评定为按份共有，即业主按其所选购房子的总建筑面积在全部住宅小区建筑面积中常占的占比来担负相对应责任。住建部《城市异产毗连房屋管理规定》也按此标准明确了住宅小区各小区业主对公共性位置、公共性机器设备的整修责任。

　　业主可以有标准地承诺对一部分土地资源拥有“专用所有权”

　　小区域内一部分土壤的所有权可以根据业主中间的一同承诺，由一个或多个小区业主拥有排他的、专有权所有权，这类支配权称之为“专用所有权”，但这类承诺务必以不触犯国家法律的强制要求或不违反公共秩序的基本原则为前提条件，这类专用所有权的一同承诺在效果上务必经大部分小区业主的允许。此外，不可将整体小区业主务必应用的一部分土地使用权证承诺为某一小区业主或多个小区业主应用，例如住宅小区通向大门口的路面等。还有一个问题是，这类承诺应以书面形式的方式签署并到所在城市的土地资源行政工作单位登记，以合乎物权法处罚的公示公告标准。

　　实践活动中非常广泛的情形是房地产开发商将与最底层房子相接的一部分土地资源做为最底层花苑赠给选购最底层房子的购房者，小编觉得，房地产商若赠予最底层花苑，除与选购该房子的购房者承诺外，还应与住宅小区别的购房者在《商品房买卖合同》中确立承诺该最底层花苑占地面积范畴内的土地使用权证归选购最底层房子的小区业主专用应用。

　　业主务必合理合法、有效、合同地应用住宅小区土地资源

　　在沒有尤其承诺的情形下，住宅小区整体小区业主对住宅小区占地面积范畴内的土地使用权证是一共有关联，住宅小区整体小区业主均有支配权应用住宅小区土地资源，但应当特别注意的是业主对一共有土地资源的应用方法务必有效，务必依照土地资源应用的目标和特性进行应用或获得盈利，一切小区业主因错误操作、私自改造住宅小区土地资源或以其它方法导致住宅小区土地资源危害的，别的小区业主均有权利规定终止损害、恢复正常及损失赔偿。

　　以住宅小区的停车场收费问题为例子，业主在住宅小区路面泊车应该是对住宅小区土地资源的合理使用，不是应当收取费用的，可是这类应用务必以不影响别的客户的一切正常合理使用住宅小区土地资源为限。例如，在小区域内泊车导致小区域内路面狭小，堵塞一切正常行驶等，那麼别的小区业主就有权利要求终止泊车的个人行为，并规定修复其原先情况。在容许停机的情形下，物业服务公司会为停车场管理付款对应的管理成本，可以向小区业主扣除一定的停车场管理花费，但这类花费并并不是住宅小区的土地资源应用盈利，由于住宅小区的土地所有权归属于整体小区业主一共有，物业管理公司和整体小区业主应当确立这一点。

　　房地产商可以对住宅小区的土地使用权证“有一定的”保存

　　针对商住楼而言，房地产商最先以自身的为名获得住宅小区占地面积范畴内的国有制土地使用权证、用地施工许可证、工程建设施工许可证、施工许可证等有关法律文件后才可以开发设计基本建设商住楼住宅小区。因而，住宅小区完工后最先由房地产商获得全部住宅小区的房屋产权和国有制土地使用权证，随后再切分产权过户给各小区业主。恰好是因为房地产商是全部住宅小区的房屋产权及土地使用权证的源买受人，因此房地产商在市场销售商住楼时可以对某一土地的土地使用权证给予保存，但房地产商保存土地使用权证并非沒有局限的。

　　房地产商不可私自改变保存所有权土地的主要用途

　　房地产商基本建设住宅小区前，务必获得整体规划机构的许可文档，在文件中早已确立了住宅小区占地面积范畴内土地资源的主要用途，因而，房地产商应用保存土地使用权证的土地也应严格依照实际准许文档中明确的用地性质，不可私自变动保留区块的主要用途，损害业主的权益。

　　房地产商保存土地使用权证务必事前承诺

　　房地产商申明对某一土地使用权证开展保存务必在房地产开发商与每个购房者签署《商品房买卖合同》时明确提出，而且在协议中确立承诺保存的详细位置和保存土地资源的主要用途；如在协议中沒有承诺或约定未知的，则住宅小区土地资源的所有权随房子所有权一并迁移，归住宅小区整体小区业主一共有。房地产商不可在合同签订后一方面声称对某一沒有承诺或约定未知的土地使用权证开展保存。