怎样科学规范地评定与明确国有制土地使用权证竞拍转让成本价，是国有制土地使用权证竞拍转让工作上一个必不可少的关键步骤，与此同时也是大家觉得头痛和繁杂的问题。评定与判定的竞拍成本价过高，会造成应价难以实现保存价而流标；过低则又会导致国有土地出让财产外流。因而理应留意：遵循城区土地估价技术规范，有效采用定价标准和方式评定竞拍成本价。自2021年7月1日宣布执行的《城镇土地估价规程》是进行土地估价工作中务必遵循的技术标准。在遵循《规程》的条件下，进行土地使用权证竞拍最低价的评定工作中，应事前对危害拟竞拍转让土地的各种各样价钱要素做出全方位开展调查剖析的根基上，需偏重于掌握以下几个方面：

　　一是应采用公开市场业务使用价值规范。国有制土地使用权证拍卖场为，真真正正展现了公布、公平、公平公正的标准，是一种真实的市場个人行为。因而，依照《规程》的要求，在评定拟竞拍土地资源成本价全过程中，定价工作人员需要确立其评定的价位应指的是在定价基准日的一切正常公开市场业务、整体规划运用标准下，设置的开发设计水平与主要用途、法律规定最大期限内的一定年限转让土地使用权证的价钱。

　　二是定价基准日一般为估价时间之后的某一个实际时间。依据《规程》的表述，定价时间就是指此项定价工作中的日期，实际上是依照受托人的标准和工作的难度水平明确的。在具体定价工作上，通常定价工作人员将现场查勘定价目标期内的某一个时间列入定价基准日，但估价基准日并不是一直在定价时间的期内，也很有可能因独特必须将以往或将来的某一时间列入定价基准日。而竞拍转让土地资源一般都提早一定的時间（一个月上下）事前在大众传播媒介上发表公示。与此同时，由于标底工程款大，通常规定确认一个保存价。因而，土地交易方需优先授权委托专业的定价公司开展定价，其估价时间毫无疑问在公示明确竞拍時间的前一个时间范围内。为了更好地真真正正反映评定的竞拍成本价是在竞拍之日一切正常、公开市场业务标准下的土地交易价格水平，其定价时段应与公示明确竞拍時间相一致，将要定价基准日明确为公示中的竞拍之日。不难看出，竞拍最低价的定价基准日一般为估价时间之后的某—个实际时间。

　　三是有效采用定价标准和定价方式。对于评定土地使用权证竞拍最低价的特性，宜遵循取代标准、最有效运用标准、预期收益率标准和要求与提供标准等。依照评定标准与定价方式对接一致的规定，评定土地使用权证竞拍成本价，最先应关键采用市场比较法和假设开发法二种评价指标。由于市场比较法较考虑到了在定价基准日的最近销售市场上相近房地产业的买卖市场行情、销售市场承受力，其计算的价钱具备现势性，非常容易为交易双方认可和接纳。假设开发法则充足地考量了规划条件下土地本身最有效运用方法及其当今房地产业行业现状和将来很有可能产生的盈利等。应用这类方式计算的土地价格，事实上等同于竞拍人最后得到竞拍土地所需结算的最大价钱。这针对竞拍人最后明确购买价或拍卖人最后明确保存价都具备一定的指导意义。自然，应用以上二种评价指标，相对来说也要一定必要条件。在销售市场不比较发达、欠缺买卖实例，或无城市规划建设主管机构核准的总规方案设计的情形下，就只有选择基准地价指数调整法和成本费逼近法等方式 来开展评定。

　　以评估土地价格为标准，充分考虑各种各样影响因素明确竞拍成本价。土地使用权证竞拍最低价的明确一般应以评定土地价格为标准，由土地交易放在一定区域内机构相关层面工作人员探讨后最后明确。

　　在确定土地使用权证竞拍成本价时，应充分考虑下列一些层面：

　　一是转让方理应用心审查资产评估机构出示的定价汇报，尤其是针对定价結果、假定标准和应用限定标准等开展用心剖析，掌握定价工作人员的客观性建议。二是转让方应综合分析执行拍卖时的房地产销售市场各种主要用途土地资源的供货情况，房地产商（投资人）的实际（潜在性）要求，要特别关心对从报名竞买者那边认识到的一些信息内容。三是转让方要用心科学研究拟竞拍土地的标准，关键弄清其所在地部位、作用有没有独特性，及其将来的盈利尺寸怎样等。除此之外，要把当地政府的产业布局和土地价格现行政策结合在一起考虑到。

　　总而言之，既要确保国有土地出让财产不外流，又要正确对待销售市场迈向，还要综合考虑到市場的承受力，综合性明确有效的竞拍成本价。