土地估价的方式通常被分成基本上定价方式和运用定价方式。

　　基本上定价方式合适土地价格评估，获得一定时段的土地评定价钱，包含市场比较法、收益法、成本法、剩下法等。运用定价法是政府部门为管理方法房地产销售市场和地价的必须所采取的迅速、经济发展的地区定价方式，即在基本上定价方式的根基上，对所有地区或某一区域的土地价格、地价影响因素、土地价格变化趋势开展剖析，创建起的一套土地价格评估规范，进而在须要时可以迅速、经济发展地评定出大城市或地区内的土地价钱。该类方式多适用政府部门税收优惠政策的很多定价，归属于该类的方式 有：线路价法、规范土地定价法、实体模型（概率统计）定价法等，在中国主要是运用基准地价调整法。

　　 一、市场比较法

　　市场比较法是在同一销售市场情况下，依据取代标准，以条件种类或实用价值同样出租车地买卖案例与待估土地进行对比较为，在彼此之间就危害该土地资源的买卖状况、期日、地区及某些要素等开展调整，求取待估土地在评定标准日土地价格的方式。这类方式展现了市扬的供给与需求，具备具体性，感染力很强。应用市场比较法，一般必须做要素调整，因此难度系数比较大，规定定价者有充足的定价专业知识和工作经验。适用房地产销售市场生长发育不错、有很多买卖案例的地域。 用市场比较法评定地价，除对相比案例交易状况调整、买卖日期调整、地区要素调整、某些要素调整外，还应按照应用年限、建筑容积率等原因开展调整。

　　 1．应用年限调整。土地资源应用年限就是指土地交易中合同订立的土地使用年限。在我国推行土地资源有偿服务、有限期、有流动性应用规章制度，土地资源应用年限立即危害到集体土地应用效应和获得土地资源盈利的期限，从而危害土地价格。例如，国家规定工业土地使用年限为50年，相比案例商业用地买卖时已应用了10年，剩下年限为40年，待估土地为新转让工业土地，应用周期为50年。

　　 2．建筑容积率调整。建筑容积率是总建筑面积与占地总面积之比。一般城市规划建设对地区不一样区域的容积率有一定的要求限定。建筑容积率越大，企业土地面积上的总建筑面积越大，土地资源利用的高效率就越高，进而危害土地价格。有关建筑容积率的调整现阶段有这两种方式：一种是把建筑容积率做为某些要素的一个子因素，只开展某些要素调整；另一种方式 是把建筑容积率调整从某些要素调整中提取出来，各自对建筑容积率和某些要素开展调整。这二种方式实质上是一致的，这儿大家选用后一种调整方式。在欧美国家及日本，因为市场需求和城市规划建设的缘故，在同一地区全部土地的建筑容积率都相差无异，因此一般无需调整。但在中国，因为沒有产生健全的激励机制，城市规划建设以部分、短期内为主导，欠缺总体合理布局、长期性经济效益的意识，在同一地区内的建筑容积率相差悬殊。很多大城市建立了建筑容积率修正系数表， 大家选用后一种调整方式。在欧美国家及日本，因为市场需求和城市规划建设的缘故，在同一地区全部土地的建筑容积率都相差无异，因此一般无需调整。但在中国，因为沒有产生健全的激励机制，城市规划建设以部分、短期内为主导，欠缺总体合理布局、长期性经济效益的意识，在同一地区内的建筑容积率相差悬殊。

　　 二、收益法

　　收益法，也叫房租递延所得税法，是以土地资源复原率将土地资源在未来能够造成之希望纯收益换算折现率的总数，求取待估地价的方式。因为农田的变动性、不断性，促使土地资源的使用者能希望在未来年里不断获得纯收益，因此纯收益的递延所得税可以做为地价。适用干有盈利（如租赁、商业服务、工业土地）或潜在性盈利的土地资源的定价。 运用收益法获得的定价結果的可靠性与精确度在于土地资源纯收益、复原率的精确水平，实际运用中应留意这两个问题。 例8－3：某市N企业以A、B二块土地资源租赁价注资入股投资，与此外俩家企业构成XXX 有限责任公司，现评定土地资源在1994年8月31日的使用价值作价入股投资。A、B二块土地资源按具体交货時间，分层分期付款起租测算，合同书总租赁期25年，即从1994年9月1日至2019年8月31日止。

　　（一）详细情况 1．A场所分三种状况： （l）目前熟地黄32593m’，1994年一9月1日资金投入； （2）已经回填的土地资源3084m’，1995年3月资金投入； （3）方案待海港开发设计地 16464m‘，1996年 8月资金投入。 2．B场所状况： 总面积为85100m‘，2009年3月10日资金投入。 9．明确评定結果。因N企业此项评定是土地资源租费入股投资，合伙后盈利分为，据土地资源分期付款付出的阶段效用，及其土地资源从投放到产生总体目标生产效率、充分发挥经济收益，与公司股东多方全是息息相关的，故拟选用前2年各50％本钱化功效测算。最后明确A、B两次地评定值如下所示： 评定值 1181X（IX50％＋0．909lX50％）＝1127（万美金）

　　三、剩下法

　　剩余法又被称为假设开发法，是将某一待估土地资源上所有建筑的售价减掉一切正常修建成本费、经济利润、税款、贷款利息，进而求取该土地价钱的一种土地估价方式。运用剩下法定价应遵循土地资源最有效运用标准，恰当明确土地资源最好运用方法。在实际运用中，应恰当明确房地产总额或土地开发进行后的总价格和房屋市场价值或土地开发花费。

　　 四、成本法

　　成本法在土地估价上的应用便是成本法。成本法的理论依据是把对土地资源的全部项目投资，包含土地资源获得费和基础设施建设开发费两绝大多数，做为“基本上成本费”，再加上基本上项目投资所应形成的相对应盈利和贷款利息，构成地价的基本一部分。并与此同时依据我国对土地使用权在政治上获得完成的必须，再加上土地使用权劳动所得盈利（即土地出让），进而求取地价。即：土地价格=土地资源获得费十土地资源开发费十税金十贷款利息十盈利十土地使用权盈利（即土地出让）

 　　五、基准地价调整法

　　基准地价修正法是在基准地价的根基上，依据危害多种类型商业用地的土地土地价格的地区要素和某些要素，创建土地土地价格修正系数表，并运用土地土地价格修正系数表评定土地土地价格的一种运用定价法。基准地价调整法的实际上是比较分析法，在基准地价评定基本上编写的各要素修正系数表和因素标准表明表，是非常的规范。在土地产生转让、出让、租赁、质押时，评定者对土地资源应用年限、房地产销售市场供需情况、土地资源盈利、主要用途、地区影响因素、某些要素开展调研和深入分析，对比要素修正系数表对基准地价开展指数调整，进而迅速便捷地获得土地价钱。实际评定程序流程如下所示：

　　1．明确土地的部位及主要用途，以明确开展调整的基准地价和影响因素新项目。

　　2．调研危害土地土地价格要素的土地指标值。依照土地所在地和主要用途相匹配的修正系数表內容，灵活运用已搜集的基本资料和土地资源备案材料，并开展调查，梳理土地土地价格要素指标值数据信息。

　　3．明确土地土地价格要素修正系数。依照土地主要用途和所在地区，及其与修正系数表內容相对性应的各类要素指标值数据信息，明确各要素相匹配的修正系数，测算土地土地价格影响因素的总调整值：

　　4．对转让或应用年限不一致的土地，要开展年限调整。

　　5．对土地定价期日与基准地价估价期日中间土地价格水准有变化的，还应开展期日调整。

　　6．对评定目地不一样，如税款、股份合作制改组、清产核资、质押和竞拍等可开展评定目地调整。

　　7．针对别的危害土地价格的要素，如建筑容积率，假如在指数调整时未被考虑到，也应开展调整。

　　8．明确土地土地价格。

　　六、各种各样定价方式的非常与灵活运用

　　定价工作人员在定价全过程中应依据定价目地、定价目标的特性、所搜集到的材料情况，挑选土地资源基本上方式与运用方式中的一种或几类并且用，评定地价。各种各样方式有不一样的应用领域、不一样的特性。 在以上多种多样方式中，市场比较法、收益法、成本法是三大基本上方式，别的办法可以看成是这三种方式的衍生。