在我国土地资源推行社会主义社会公有制经济，包含全民所有制和农户集体制二种方式。做为土地所有制的法律法规表达形式，土地使用权也相对应存有我国土地使用权和团体土地使用权二种种类。征用土地是产生在我国和农户团体中间的所有权转移，就是指我国为了更好地社会发展集体利益的必须，依照法律法规的准许管理权限和应用程序准许，并给农户团体和本人赔偿后，将农户全民所有土地资源变化为国家所有。征用土地是保障我国公用设施和公益慈善基本建设所需土地资源的一项关键对策。不论是资本主义国家或是社会主义国家，为了更好地发展趋势社会发展公用事业，都设定了征用土地法律制度，在我国《宪法》第10条要求，我国为了更好地集体利益地必须，可以按照相关法律法规对土地资源推行征用土地，这也是在我国推行征用土地地宪法学根据。征用土地具备以下特点：

　　1、我国基本建设征收土地的行为主体务必是我国。

　　仅有我国才可以在我国基本建设征收土地法律行为中当做征用土地行为主体，由于仅有我国才可以拥有我国基本建设之必须依规征用土地全民所有土地资源的支配权，虽然立即必须土地资源的并不是我国，反而是实际的党政机关，机关事业单位，社团组织及其本人。可是她们做为土地资源必须的企业只有按照自身的商业用地的现实必须，按照法律法规地程序流程向土地资源机关单位明确提出商业用地申请办理，并在申请审批后得到土地资源的所有权，此外还需要确立我国虽是征收土地的行为主体，可是具体行驶征收土地权的是各个土地管理机关单位和市人民政府，她们对外开放意味着我国实际行驶此权。

　　2、我国基本建设征收土地是我国行政主体，具备强制。

　　我国基本建设征收土地并不是民事行为能力，反而是我国认证的并按照法律法规的根据和系统所执行的行政主体。这是由于我国基本建设征收土地法律行为的行为主体——我国，土地资源被征用土地的团体机构（农村集体经济组织或是村委会）的影响力不是公平的。征用土地法律行为的发生并不是根据彼此的自行和一致，反而是根据我国的一方面的意思表示，不用被征收土地的每个人允许。我国征收土地的命令，是行政规章。对于此事，土地资源被征用土地的集体经济组织务必听从。并且在这类法律行为中也不遵循等额的有偿服务标准。

　　3、我国基本建设征收土地是我国集体利益的必须。

　　我国基本建设征收土地的因素是我国基本建设之必须，也即宪法学第5条所说的集体利益的必须。这儿所说的我国基本建设必须或者集体利益必须，均是以理论上了解的。大致可以从2个层面上进行了解：其一，是同时的我国基本建设必须或集体利益的必须。例如发展趋势和开办军队建设，公共事业，市政管理，道路运输，水利工程工作，党政机关用地这些，皆是以集体利益为立即终点工作，其二，是理论地我国基本建设必须或是理论的集体利益必须。也就是说，只要是有益于社会主义社会现代化建设，有益于人民生活水平的提升，有益于国际地位的加强，例如开设我国主管部门许可的集体所有制，三资企业，开办我国主管部门许可的民办大学及其别的社会发展公益慈善这些，均是理论上的我国基本建设和集体利益之必须。这种状况都可以做为我国基本建设征收土地的缘故。

　　4、我国基本建设征收土地务必以土地的补偿为必要条件。

　　我国基本建设征收土地与收走土地资源不一样，它并不是无尝地强制性地开展，反而是有偿服务地强制性开展。土地资源被征用土地地集体经济组织理应依规获得经济发展上的赔偿。我国基本建设征收土地与土地资源征购不一样。它并非等额的的特殊交易，反而是有赔偿标准的征用土地，可是，对被征收土地的合理赔偿，则是我国基本建设征收土地所不可缺少的标准，说白了适度赔偿，便是严苛根据土地法的要求给与赔偿，征地补偿以便被征收土地企业的农户生活水平不减少为标准。理应强调的是，虽然土地资源为国家征用，可是土地征用补偿及其其它杂费并非由我国立即付款，反而是由商业用地企业付款，这是由于我国并不立即应用这种土地资源。商业用地企业付款这种花费的责任是立即造成于我国征收土地行政主体和我国准许商业用地企业商业用地申请办理及被征收土地所有权的个人行为。

　　5、我国基本建设征收土地的标底只有是全民所有的土地资源。

　　我国基本建设征收土地的标底，改革开放以来经历了一个发展趋势变动的全过程，伴随着种植合作社在国内范畴内的完成，农村土地承包都变成了乡村协作经济发展机构全民所有之后，到了1986年土地法要求的征收土地的标签就也只能是集体用地了。理应强调的是，我国用地必须用全民所有的田地来达到，也要用国家所有的田地来达到，用全民所有的土地资源达到我国用地的法律规定方法是征用土地，用国有土地出让来达到我国用地之必须的法律规定方法是转让，划转等方法并非征用土地方法，由于国有土地出让原本便是我国的，不用再根据其它方法获得使用权，我国可立即行驶处罚支配权。

　　（一）征用土地规章制度的实际意义：

　　1、达到团体

　　土地资源进到房屋销售市场的本质不理智和外在要求的必须。在我国存有比较大范围的全民所有的土地资源，这即是历史时间的物质，也是实际的必须。在中国近代化过程中，城乡差异长时间存在，城乡差距自始至终具有着一个乡村向大城市所取资产和大城市向乡村所取土地资源的问题，资源分配的社会经济学规律性难以避免要使集体用地进军城市房产销售市场；此外伴随着中国社会主义社会经济社会发展的顺速发展趋势和社会发展都市化的加快开展大城市对土地资源的需求量将不断扩大。为了更好地达到大城市对土地资源的要求，填充市场需求空缺，大城市出了向高处发展趋势外，就剩余向大城市远郊区乡村索要集体用地这一唯一方式了，这也是不可避免的，也是处理大城市土地资源要求问题的根本措施。几十年来，征用土地规章制度为健全土地法律规章制度，确保社会主义社会基本建设顺利开展层面起到了关键作用。

　　2、融入我国基本国情，维护农用地的必须。

　　在我国是一个农业大国，与此同时也是一个人口众多，农用地资源枯竭的我国，全民所有的土地资源担负起十几亿人口数量的吃饱穿暖重担，伴随着人口数量的大幅度提高与经济社会发展的发展趋势，人地相斗的分歧将十分突显，因而，我国将“十分爱惜，合理安排土地资源和进一步保障农用地”做为大家的一项我国基本国策。农用地改成房产开发商业用地，其短期内经济收益的确十分显著，这变成造成在我国农用地降低的根本原因之一，假如对农用地改成房地产业商业用地不进行限定，任其随意发展趋势，必然危害到做为在我国经济能力的农牧业，提升不稳定要素，造成产业结构的紊乱和的经济效益。开设征用土地规章制度便是　　为了更好地限定集体用地随意进到房屋销售市场，的确必须的，务必执行党政机关的严苛审批程序国有化后，即可有偿服务转让。

　　（二）团体征用土地应遵循的标准：

　　1、十分爱惜，合理安排土地资源和进一步保障农用地的标准。

　　中国人口多，农用地少而且在一些地域农用地又消耗比较严重。伴随着人口数量的逐渐提高，农用地将再次降低，这是一个不争的事实，因而土地法要求：十分爱惜，合理安排土地资源和进一步保障农用地是国内的我国基本国策。各个市人民政府理应采取一定的有效措施，实施规划，严格要求，维护开发设计土壤资源，劝阻不法占有土地资源的个人行为。在我国基本建设征收土地时要保证这一规定，应该始终坚持：1，加强整体规划，严格要求，严控各类用地2，要优先选择运用荒山，城镇户籍商业用地，尽可能无需农用地3，要优先选择运用劣地，尽可能无需良亩4，增加土地资源监督和土地资源违纪行为地打压幅度，进一步劝阻乱占耕地地乱用土地资源个人行为

　　2、确保我国用地地标准。

　　我国基本建设征收土地，被征地企业务必无条件服从， 这不仅由于征收土地是国家政治权利的行驶，并且由于国家权力机关的行驶是因为维护保养时代的集体利益。社会发展集体利益是一国的根本利益，是整体人民的整体利益反映，个人行驶支配权不可文违反社会发展集体利益，并且在与社会发展集体利益相排斥时就得对个人权益进行限定以维护保养社会发展集体利益。我国基本建设就是社会发展集体利益得反映，因而应在落实节省土地资源，维护土地资源得前提条件下确保我国用地。

　　3、妥善解决被征收土地企业和农户的标准。

　　团体征用土地代表着农户团体土地使用权的缺失，代表着农户对土地资源的应用盈利权益的缺失，故商业用地企业理应依据我国法律法规，妥当分配被征收土地企业和农户的生产制造与生活：一是对被征收土地的生产制造企业要妥当分配生产制造，二是对征收土地范畴内的被拆迁人要妥善解决，三是征用土地的农用地要适度赔偿，四，是征收土地给农户导致的亏损要适度补贴。

　　4、谁应用土地资源谁赔偿的标准。

　　征用土地的赔偿并非由我国付款，反而是由商业用地企业付款，这是由于，我国并不立即应用所征用土地的土地资源，也不是应用该被征收土地项目建设的立即受益者，而商业用地企业则兼顾这两个要素，由其付款征收土地赔偿是有效的。商业用地企业的赔偿是一项法定义务，担负该项责任是应用被征土地资源的必备条件。商业用地企业务必按法律规定的规范，向被征收土地的团体机构给与赔偿。

　　（三）集体用地的赔偿按置问题。

　　团体征用土地的赔偿，是征收土地工作中的具体内容，也是一项难度系数很大的关键工作中，其牵涉到我国，团体，个人得失，既要充分考虑项目建设的投入和我国基本建设的发展趋势，又要考虑到被征收土地企业及其农户地生产制造生活水平，务求保证国家主权优先选择，兼具商业用地企业和被征收土地企业和农户的多方权益。

　　1、征用土地集体用地的赔偿标准：

　　（1）维持被征收土地村民原来生活水平的标准土地资源是农户最主要的生产要素，征用土地农户的土地资源相当于夺走了他俩的收入来源。因而，征地补偿应以被征收土地农户的生活水平不减少为标准，以确保农民兄弟的收益不因征收土地而损伤。

　　（2）依照被征收土地的原主要用途给与赔偿的标准。征收土地的补尝规范和赔偿范畴不可以因征收土地以后的主要用途更改而改变，反而是依照被征收土地的原主要用途明确赔偿规范和赔偿范畴原来是农用地的，按耕地的标淮给与赔偿，原来是林地类的，按林地的标淮给与赔偿，对地面上物的赔偿和对员工的按置也是如此。

　　2、征用土地集体用地的赔偿范畴和规范：

　　我国基本建设征收土地由商业用地企业付款赔偿花费。征收土地的赔偿花费包含下列三项內容：

　　（1） 土地征用补偿，主要是因我国征收土地而对土地资源每个人和应用人的土地资源资金投入和盈利损害给与的赔偿，征用土地农用地的土地征用补偿为该农用地被征用土地前3年均值产量的6至10倍。征用土地别的土地资源的赔偿费规范，由省自治州市辖区参考征用土地农用地的赔偿费标准。

　　（2） 按置赔偿费是为了更好地按置以田地为关键生产要素并获得收入来源的农牧业人口数量的日常生活所给与的补助金用。征用土地农用地的安置补助费，依照必须布置的农牧业人口总数测算。每一个必须布置的农牧业人口数量的安置补助费规范，为该农用地被征用土地前三年均值年销售额的4至六倍，可是每公亩被征用土地农用地的安置补助费，最大不能超过被征用土地前三年均值年销售额的15倍征用土地别的土地资源的安置补助费规范由省，自治州，市辖区参考征用土地农用地的按置补助标准要求。

　　（3）地面上附属物和地上青苗的补助金，如房子，深水井，树木及正处在生长发育而无法获得的粮食作物等，赔偿规范由省自治州市辖区要求。

　　3、按置劳动力。

　　因我国基本建设征收土地导致的不必要人力资本，由县级以上地点市人民政府土地管理部门机构被征用土地企业，商业用地企业和相关企业，根据发展趋势副业生产和举行乡办企业等方式进行按置，安置不完的，可以分配满足条件的工作人员到商业用地企业或是别的集体制企业和全民所有制单位学生就业，并将相对应的安置补助费转拨给消化吸收劳力的企业。

　　4、土地征用补偿用的解决。

　　我国基本建设征收土地的土地征用补偿归农村集体经济机构全部，地面上附属物及青苗补偿费归地面上附属物及地上青苗的的使用者全部。征收土地的安置补助费务必财政性资金，不可转借。县市和村镇市人民政府理应加强对安置补助费应用状况的监管，侵吞，挪用被征收土地企业的征地补偿费用和其它相关花费涉嫌犯罪的，单位受贿罪法律责任，尚不涉嫌犯罪的，依规给与纪律处分。

　　（四）在我国征用土地中具有的若干个问题以及防范措施。

　　在我国目前的征用土地规章制度是50时代在分散化的计划经济阶段建立的，那时候针对确保我国基本建设发挥了主动功效。可是，伴随着社会主义社会市场经济体制的发展趋势，这一规章制度的缺点就日益凸显，现阶段关键存有如下所示一些问题急需解决：

　　1、有关法规中“集体利益必须”欠缺清晰定义。在我国《宪法》要求：“我国为了更好地集体利益的必须，可以按照相关法律法规对土地资源推行征用土地”，《土地管理法》要求：“我国为集体利益的必须，可以依规对全民所有的土地资源推行征用土地”。这种要求都指出了征用土地的前提条件一定是为“社会发展集体利益的必须”，换句话说，只求某一或一些经济发展机构或是个人得失必须，是不可以征用土地集体用地的。可是现行标准法律法规、政策法规并没确立定义什么项目建设商业用地是为了更好地“集体利益必须”，或定义哪些项目商业用地并不是为“集体利益必须”。依据《土地管理法实施条例》对征收土地审批程序的要求，可以间接性推测：在土地资源利用整体规划要求的居住用地范畴内，为执行城市规划建设必须占有土地资源，及其电力能源、交通出行、水利工程、矿山开采、军事禁区等项目建设须经应用土地资源利用整体规划确认的大城市用地范畴外的土地资源，理应归属于为“集体利益”必须运用土地资源。而实际上，为执行城市规划建设分批号征收土地后，由什么详细的项目建设来应用有着较大的随机性，通常到底是谁申请办理应用，就由市、县人民政府按规定转让或划转给谁应用。这里头的“集体利益必须”限度难以掌握。

　　2、征用土地的赔偿问题。征用土地是政府部门强制获得团体土地使用权的一种方法。这类使用权的迁移是在有偿服务的形式下产生的。在这里全过程中，土地资源支配权的迁移并不是一种销售市场个人行为，反而是一种行政主体。为了更好地国家基本建设的必须，农户团体不可以任何借口阻拦政府部门。这时农户全民所有权主要表现为一种不充分的使用权，其收益权遭受消弱。在我国《土地管理法》中明文规定了征用土地的补尝规范，这类赔偿规范虽在原先的根基上逐步提高，但仍具有一定的不够。它无法恰当反映土地的区位优势不同及全国各地不一样的社会经济发展这些，从而无法保持农户目前的生活水平，造成农户对征收土地的不满意；政府部门廉价得到土地使用权、高价位转让土地使用权证的个人行为，也无法为农户所接纳。

　　3、征用土地权的行驶问题。从世界各地对征用土地权利的行驶看来，大多数是为了更好地集体利益。一些经济发展比较繁荣的我国，政府部门大量的是选用根据与使用者协作或商讨的方式取得土地资源，推行土地资源先弄为主导，征用土地辅助。当收购产生艰难时，才推行征用土地。在中国，宪法学明文规定为了更好地集体利益的必须征收土地，但《　　土地管理法》则要求一切企业或本人应用土地资源，务必应用国有土地出让。即只要是不属于该集体经济组织的商业用地企业或本人必须运用土地资源，都务必要求政府部门使用征收土地权，进而达到其商业用地的必须。在我国自推行土地资源有偿服务规章制度至今，各个当地政府为提升地方财政收入，对征收土地权的行驶乐此不疲。有的位置通常根据创建经济开发区、科技园区等向项目投资企业给予政策优惠，而土地使用费通常做为其特惠的前提之一。虽然现行标准的《土地管理法》要求征用土地审批权由国务院办公厅及省部级市人民政府行驶，但各个当地政府仍有着一定的权利，加上监督制度不健全，便在征收土地申请流程中出現了一些徇私舞弊的个人行为。

　　4、土地资源利润分配和管理方法问题。征用土地全过程中，土地资源盈利为田地的使用权及所有权盈利，因而这一部分收入应当在丧失土地使用权及所有权的产权年限行为主体中间开展分派，即在集体经济组织及农户本人中间开展科学合理的分派。殊不知在真实中，一些县、乡政府也参加赔偿盈利的分派，进而造成集体经济组织及农户本人获得的赔偿盈利降低。据相关部门数据统计说明，当地政府占了赔偿盈利的绝大多数，而农户做为集体用地的立即使用人和经营人，在赔偿中通常处在缺点，把握在集体经济组织手上的征地补偿费也通常被极少数镇村干部所强占。在我国《土地管理法》条例全文第二十六条要求，土地征用补偿归农村集体经济机构全部，地面上附属物及青苗补偿费归地面上附属物及地上青苗的的使用者全部，进而使农户的土地使用权证变成虚置。加上在我国社会保障体系很不完善，农户未被列入社保之列，因而虽然在征收土地中对彻底丧失土地资源的农户开展相对应的按置，但这类安装方法是在计划经济体制的情况下形成的，伴随着在我国从计划经济体制向市场经济体制变化并趋于完善的历程中，公司影响力及用人规章制度发生了前所未有的巨大改变，竞聘上岗，能者上，弱小下，农户即使根据按置得到一份非农业岗位，但受其本身能力素质的限定无法融入公司的必须，通常变成失业的优选目标。

　　以上问题的存有，主要是法律制度的设计方案存在的问题，提议国家相关单位应尽早根据法律对策健全征用土地规章制度，使之更为合乎市场经济体制的规定。

　　1、严苛限制服务性商业用地范畴，征用土地权只有为集体利益的须要而行驶。在我国《宪法》和《土地管理法》均明文规定，“我国为了更好地集体利益的必须”，可以征用土地乡村全民所有的土地资源。根据国外经验和在我国具体，大家觉得，“集体利益”应严苛限制在下列几种：（1）国防商业用地；（2）我国政府部门及服务性工作科学研究企业商业用地；（3）电力能源、交通出行商业用地，如煤矿业、路面、飞机场等；（4）公共设施用地，似水、电、气等管路、站场商业用地；（5）我国主要工程项目商业用地，如三峡工程、储备粮库等；（6）公益性及社会福利商业用地，如院校、医院门诊、福利院等；（7）水利工程、生态环境保护商业用地，如水利枢纽、防护林带等；（8）其他认可或人民法院判决的集体利益商业用地。在有效定义“集体利益商业用地”的条件下，要保证 征用土地权只有为集体利益的须要而行驶。其他非服务性商业用地，不可以借助征用土地农村土地，而理应关键借助做大做强大城市土地资源存量市场及其对外开放乡村团体非农业用地销售市场来处理。

　　2、以农业用地价格行情做为明确土地征用费的主要根据。现行标准《土地管理法》虽然提升了依据土地资源产量赔偿的倍率，但还还未清除成本低征收土地的不科学情况。农用地的长期生产量由于不可以体现土地资源的部位、地域社会经济发展、平均播种面积等危害地价的经济发展要素，也不可以体现同一宗土地资源在不一样项目投资水准下发生生产量区别的真正使用价值，现阶段全球大多数经济发展资本主义国家或地域将土地出让价钱做为征地补偿根据。在计划经济体制时代，土地资源沒有价钱，征地补偿依其长期生产量是可以的。但在商品经济前提下，再次那样作就不利维护农村集体经济机构和群众权益。为了更好地进一步维护农户权益，也因为构建中国健全的土地出让，征地补偿务必以土地资源的价格行情为根据，推行公平公正赔偿。在公平公正赔偿标准下，征用土地赔偿金包含两一部分：土地资源的价格行情和有关补助费。土地资源的价格行情就是指某一宗特殊土地资源处在现况土地资源利用标准下，在公开市场业务中使用权形状所具备的无尽年限的一切正常价格行情。在中国现阶段乡村，集体用地具备多种作用，即是农业服务项目的生产要素作用和对农户开展存活确保的社保作用及发展趋势作用，农村土地使用权的价格行情要反映这三重作用。有关补助费就是指因征收土地而造成拆迁花费、新的工作任务的前期费用及其农村土地中一些并未折旧费结束的项目投资，对农村建设用地（如农村宅基地）则还包含房屋建筑的赔偿费。

　　3、有效分派土地征用补偿盈利，确立定义产权年限是完成征地补偿费有效分派的重要。在我国法律法规明文规定农村土地承包属全民所有，农户拥有本集体用地的承揽承包权。这种支配权可以根据土地资源备案，并派发相对应的土地资源权益资格证书，进而在法律法规上获得合理的核实和维护。在支配权资格证书中应明文规定集体用地支配权行为主体的权利和义务，根据土地资源利用现状调查或地籍调查查明各支配权行为主体的土地资源界限、总面积、部位、四至等基本情况，使权力的行驶可以相匹配相应的物，进而避免支配权的模糊化，使其不被别人损害，进而真真正正拥有土地资源的使用权或所有权。因为在我国独特的基本国情，集体用地对农户来讲不单单是生产要素，或是确保材料。征用土地是对团体土地使用权和所有权的永久迁移，农户将始终丧失土地资源的承包权，丧失日常生活的靠谱来源于和确保。因而在土地的补偿中应考虑到这一独特性，使赔偿盈利大量地偏重失地农民，并引导她们合理使用这一部分盈利，用以下岗再就业及改进和提升生活水平。农村集体经济机构所得的市场份额运用于本集体经济组织内的生产制造基本建设，如修建农田水利建设，购买农业机械，协助农户引入优秀的农牧业科技进步，升级种类，提升农牧业单产，与此同时还可开展乡办企业的基本建设，为失地农民给予大量的就业岗位。总而言之，土地的补偿盈利务必开展科学合理的分配和应用，真真正正反映农户的权益。仅有那样，才可以真真正正反映产权年限工作中的社会经济权益。

　　除此之外，在我国征用土地规章制度，别的有关对策也需要紧跟，才可以使其顺利地行驶。一是创建大城市土储规章制度以后，可以真正的完成政府部门垄断性大城市土地资源一级市场，大城市服务性商业用地可以根据征用土地农村土地处理，其他非服务性商业用地则关键根据土储组织在大城市总量土地出让上采用“回收利用、回收、换置、梳理”方法获得的田地来处理。这就为收拢征收土地范畴后非服务性商业用地找到方式，这既做大做强了都市土地资源存量市场，又十分有益于维护农用地。二是变小征收土地范畴，推行依价赔偿，就为房地产市场的一切正常运行带来了基本上必要条件。非服务性新项目商业用地则由销售市场来处理，这就必须创建团体土地产权销售市场，尤其是要创建和对外开放乡村团体用地所有权销售市场。但务必合乎土地资源利用整体规划和用地性质管控，充分运用市场经济体制的功能开展运行。三是加速在我国农业用地评定定价的脚步，以推动农业用地销售市场快速生长发育并使之逐渐完善，为改革创新在我国征用土地规章制度做出贡献。四是应尽早颁布征用土地层面的法律法规，尽早创建以法律法规体制和经济发展体制为枢纽的征用土地规章制度。

　　论文参考文献材料：

　　1、《房地产法》符启林著

　　2、《城市房地产开发用地法律制度研究》符启林著

　　3、《房地产管理法及配套规定新释新解》梁书文 马建华 张卫国小编

　　4、《土地管理法及配套规定新释新解》梁书文 黄赤东主编

　　5、《土地管理法新释与例解》付强小编6、《房地产法教程》 温世扬等主编