伴随着国内经济体制改革的深层次，很多国企都开展了深化改革，国企中土地资源财产是国有资产处置的关键一部分，涉及到国企中土地资源财产的评定也是土地评估组织评定工作上的主要业务流程。国企改革中土地评估工作中，税收优惠政策强，业务流程繁杂，涉及到评定额度极大，尤其是土地资发2001第44号通告施行后，土地评估汇报由土地估价結果确定改成土地估价汇报备案制，增加了中介公司的风险性，土地评估中介服务在国有企业改制的土地评估中，怎样解决中介公司风险性，提升分析报告品质，是每一个资产评估机构最先考虑到的问题。

　　在国公司土地资源改革评定中，土地评估中介服务最先应当用心分析和剖析国有企业改制涉及到土地资源的相关政策法规，弄清国有企业改制土地资源处理方法的实质，恰当适当地挑选价钱种类，科学规范的挑选评价指标，进而得到精确的定价結果。下边从国有企业改制土地资源处理的形式开展综合分析，并应对不一样的处理方法应挑选的价钱种类和评价指标开展探讨。

　　（一）国有企业改制土地资源处理的方法的剖析：

　　1、国有企业改制涉及到土地资源一部分的改革具体内容是对土地资源财产的定义、处理和评定，有效处理土地资源财产对推动国有企业改革有积极意义，有益于做大做强和显化土地资源财产，国企土地资源资产处理方法有：土地使用权证转让和租用；土地使用权证作价出资（入股投资）；土地使用权证受权运营；土地使用权证保存划转方法。

　　2、土地使用权证转让或租赁方法适用的前提是国企更改原来的国有制特性，而变成责任有限公司、有限责任公司、集团公司、股份合作制；或是被非国有经济公司合并；对外开放租赁承包；公司破产等涉及到划拨土地所有权，应当选用土地交易或租用方式。土地使用权证作价入股投资或受权运营适用标准是影响需求侧改革，社会经济根基的关键性行业和基本性公司或大中型龙头企业，改组变成责任有限公司、有限责任公司、集团公司的企业改制，而且要由省部级以上市人民政府土地资源行政部门主管机构准许。保存划转方法适用标准是：（1）：城镇化建设和公益慈善商业用地；（2）我国关键支持的新能源交通出行、水利工程新项目商业用地；（3）不开展公司化改建的国企，用地性质不发生改变；（4）国企兼合国有企业或其他非国有经济公司后仍为国有制工业化生产公司或国企企业兼并、合拼的另一方为债务缠身的公司；（5）国企改构成国有独资企业的。保存划转方法要由有批准权的政府部门土地资源行政部门主管机构的准许。除开国营企业改成国有独资企业外，保存划转方法的限期不超过5年。

　　3、根据剖析，国企土地使用权证的处理方法的适用标准，大家可以看出，国企土地资源处理方法有下述特性和区别：

　　（1）国有制土地使用权证处理的目标为以划转形式获得的土地使用权证。

　　（2）反映出土地资源资产处理中，区别种类，有偿服务应用标准，涉及到国企更改其原来国有制特性，务必有偿服务转让或租用，而涉及到改革后仍维持原国有制特性或是公益活动，我国帮扶基本新项目，可以选用我国作价入股投资或受权运营模式，乃至可以选用保存划转方法。

　　（3）牵涉到保存划转，作价入股投资，受权运营模式的务必由有准许管理权限的市人民政府土地资源部门的准许，而涉及到土地资源有偿服务转让由改制企业立即向市人民政府土地资源主管机构提交申请，补缴土地出让，并与土地资源主管机构签署土地出让合同，申请办理土地资源工商变更。

　　（4）土地使用权证作价入股投资和受权运营是不一样的，有很多估价师非常容易拼错，二者有共同点，但也是有非常大差别。共同点是都需要经土地管理部门的准许，改革后的土地使用权证的持有者为新的公司，二者差别取决于：土地使用权证作价入股投资方式，等同于我国将土地使用权证作价后再资金投入改组后的新设公司，该土地使用权证由新企业拥有，产生的我国股份由市人民政府土地资源行政工作单位授权委托的国有制持仓企业统一拥有，这一拥有行为主体一般是行政机关的资产管理部门，作价入股投资产生的新企业可以按法律法规出让、租赁、质押土地使用权证，但需要通过土地管理部门的准许，我国持仓企业有参加企业运营管理和分取股东权利的权利。而受权运营是我国将土地使用权证作价后受权给经国务院办公厅准许建立的我国持仓企业、国有独资企业、企业集团运营管理，这种被认证的企业受权支配权凭据便是土地管理部门发过的土地使用权证运营管理授权证书，改革后的企业可以凭运营管理授权证书向其隶属公司、控股公司、入股公司作价出资或租用方法配备土地资源，但被受权运营企业务必接纳受权单位的临督管理方法，务必对土地资源财产升值、增值给予年度报告。

　　（5）不一样土地资源处理方法应当有不一样的审核管理权限，针对转让或租用的，公司可以立即向县市市人民政府土地管理部门申请办理，而受权运营和作价入股投资改革方法只有由省部级以上政府准许。

　　（6）全部处理方法公司都务必持土地使用权证处理准许文档到土地管理部门申请办理登记。　　（二）评定价钱种类的挑选：

　　大家估价师开展土地评估前，务必先剖析公司土地资源财产的处理方法，弄清土地资源的各种各样处理方法的适用标准，各种各样处理方法中间的不同之处，申请办理各种各样处理方法的程序流程，才可以会使大家向受托人索要全方位系統的材料，依据改革公司的类型，处理方法及支配权情况，科学合理挑选方式和有关主要参数，有效明确评定的价钱种类，搞好公司的土地资源改革评定。依据公司土地资源财产的处理方法可将评定分成公司化更新改造土地使用权证评定，土地使用权证作价出资与受权运营评定，土地使用权证债转股评定及保存划拨土地所有权评定，但应当明确提出的是土地使用权证债转股方式，小编觉得是公司开展土地资源财产的处理后的企业改制，而并不是土地资源财产的处理方法。

　　1、公司化更新改造土地使用权证评定：公司化更新改造分成更新改造为国企的土地使用权证评定和改建为非国有经济公司的土地使用权证评定就是指公司开展公司化更新改造，建立责任有限公司、有限责任公司、企业集团国企间合企业兼并或与非国企合企业兼并成国企等，改革后的公司仍为国企或是国有控股公司，土地资源资产处理仍是以划转方法进到公司，这时的评定价钱事实上是划拨土地所有权价钱，而更新改造为非国有经济公司的土地使用权证评定就是指公司更新改造后，我国和政府部门不会是土地资源财产的行为主体，如公司破产，公司上市，非国有经济公司合并国企，国有企业售卖或租用，土地资源处理方法为转让或租用。土地资源处理方法为售卖的土地资源务必申请办理土地交易办理手续，与土地管理部门签署土地出让合同，补缴土地出让。补缴土地出让的金额是划拨土地所有权价钱和转让土地使用权证价钱二者之差，因此评定要各自评选划拨土地所有权价钱和转让土地使用权证价钱。土地资源处理方法为租用的务必与土地管理部门签署土地租赁合同，付款房租。承租方在付款房租并进行开发设计基本建设后，经土地资源行政部门部门允许或依据房屋租赁协议承诺，可以将租用土地使用权证转让、出让或质押，但务必依规备案。租用土地使用权证的评定又分成租用土地使用权证的转让、租用土地使用权证的出让、租用土地使用权证的质押评定。

　　2、土地使用权证作价出资和受权运营评定，这类方法是我国以一定年限土地使用权证作价方法资金投入新的公司，国有制做为土地资源使用者，要反映我国的利益，评定价钱应是转让土地使用权证价钱，但做为我国的认缴出资额（注册资本）引入公司，应当并不是转让土地使用权证价钱。作价出资额（引入公司的注册资本）=转让土地使用权证价钱—划拨土地所有权　　价钱，这是由于划拨土地应用获得之后，公司投入了获得成本费和具体资金投入项目成本，这一部分利益在公司，而非政府组织和我国，但要留意年限调整。

　　3、土地使用权证债转股评定。国营企业债转股改革是国企改革中近些年产生的新改革创新方式，它是国营企业以其划拨土地所有权作价后，把其负债变为债务人股权的一种方法，债务人为国有银行的基金管理公司。债务人的股权占比应依据评定土地使用权证价钱和负债额度及公司总资产来明确。公司以自身划拨土地所有权的所占利益转换负债，自然评定的是划拨土地所有权价钱，这类评定为划拨土地所有权的价钱（如如今开滦集团的债转股评定）

　　4、保存划拨土地所有权评定：企业运营批准，这时评定便是评定土地划拨土地使用权证价钱，保存的国有土地所有权做为公司的权利可以经准许开展质押，质押权完成后，土地使用权证由划转变成转让，从所获盈利中抵交出让金后，质权人即可优先选择优先受偿权。 　　

　　（三）评价指标的选择：

　　1、划拨土地所有权的评定，现阶段一般选用这两种方式，一种正算：划拨土地所有权=划拨土地使用权均值获得成本费 项目成本 有效盈利；另一种是反算，划拨土地所有权=（转让价钱所有权—出让金）/年限调整，应当留意正优化算法，划拨土地所有权是一定范围内土地资源均值获得成本费是客观性成本费并非计划成本，项目成本也是该地区内的客观性资金投入并非具体支出成本费，包含土地资源获得项目成本的贷款利息资金投入，不可包含土地资源因为开发设计资金投入的升值盈利，由于土地资源的升值盈利在我国而不是公司，反优化算法需注意转让价是有年限的，而划转是无尽年限的，留意年限调整。

　　2、转让价钱所有权评定，国企改制中转让价钱的评定，应当表现出我国的权利不受损，有标准优先选择选用市场比较法、盈利氢化铝锂，还能够基准地价调整法，不适合应用成本法，进而获得有效的转让价钱。

　　3、租用土地使用权证的评定：租用土地使用权证的评定又分成租用土地使用权证的转让、租用土地使用权证的出让、租用土地使用权证的质押评定。租用土地使用权证的出让评定价钱和租用土地使用权证的质押评定价钱相近转让土地使用权证价钱，选用收入氢化铝锂求取。纯收益是合同约定房租扣减有关税金的纯房租，盈利复原率应是采用租用土地资源的复原率，而不是土地交易的复原率，由于租用土地资源比转让土地资源限期短，盈利工作能力低，可变性大，一般要比土地资源的复原率要高，可依据采用销售市场获取法，年限为合同约定限期。自然租用土地使用权证的出让评定价钱和租用土地使用权证的质押评定价钱还可以立即使用销售市场较为评定。但租用土地使用权证的转让所不一样的是用盈利氢化铝锂时，纯收益是理性的销售市场房租与合同约定租金没的差值，由于销售市场房租与合同约定租金沒有差值，转让利益就不会有，因为可变性和风险性进一步增加，盈利复原率应更高一些。

　　总的来说，针对国有企业改革中土地使用权证的评定，最先剖析国有企业改革中土地资源处理方法的实质含义，精确明确土地价格评定的价钱种类，有效选择土地资源的评价指标，本着“分辨处理方法，显化土地资源财产，有偿服务运用土地资源，差别价钱种类，适当选择评价指标”等标准，搞好国有企业改制土地使用权证的评定工作中。