工业生产土地价格评定既要考虑到当然、社会发展、经济发展、技术性标准、行政部门等一般要素，还需要考虑到地区要素及其土地自身的前提和特点等某些要素。工业土地定价宜选用市场比较法、成本费逼近法和基准地价调整法，特殊情况下还可以选用收入氢化铝锂。

　　市场比较法

　　市场比较法形象化而有感染力，是最重要、最经常使用的基本上定价法之一，也是海外通用性的經典定价法。依据取代基本原理，将待估土地资源与具备代替性的、销售市场上在定价期日最近买卖的相近工业土地开展较为，并对相近工业土地的交易价钱开展适度调整，为此估计待估工业土地的客观性有效价钱：

　　待估工业用地价格＝较为案例价钱×（待估工业土地状况指数值／较为案例土地状况指数值）×（待估工业土地定价期日土地价格指数值／较为案例土地买卖时段土地价格指数值）×（待估工业土地地区要素标准指数值／较为案例土地地区要素标准指数值）×（待估工业土地某些要素标准指数值／较为案例土地某些要素标准指数值）×年限修正系数）

　　这类方式 更适用经济发展比较发达，有足够的具备可代替性的土地交易案例的地域，并且必须定价工作人员具备较高的素养，不然无法获得客观性精确的結果。

　　成本费逼近法

　　成本逼近法是现阶段测算工业用地价格最经常使用的定价方式，适用新的工业生产经济开发区或工业土地买卖材料少的地域。成本费逼近法以获得和开发设计土地资源所消耗的各类花费之和为基本，再添加一定的贷款利息、盈利、税款和土地增值盈利来明确地价。理论依据是把对土地资源的全部项目投资包含土地资源获得花费和基础设施建设开发设计花费两绝大多数做为“基本上成本费”，应用社会经济学相等资产应获得相等盈利的项目投资基本原理，再加上“基本上成本费”这一项目投资所应形成的相对应盈利和贷款利息，构成地价的基本一部分；与此同时依据我国对土地使用权在政治上获得完成的必须，再加上土地使用权劳动所得盈利，进而获得地价：

　　土地价格＝重设土地资源获得花费＋土地开发费用＋税金＋贷款利息＋盈利＋土地增值收益

　　必须表明的是，土地资源的价位不在于成本费而在于销售市场供求关联，成本费逼近法以成本累积为方式，而成本费多少并不一定说明效应和使用价值多少，因而，其评定結果仅仅一种算数价钱，对土地资源的效应、使用价值及市场的需求层面的状况不加考虑到。工业土地所有推行挂牌出让转让后，应降低成本法的应用，尽可能选用市场比较法测算土地价格。

　　基准地价指数调整法

　　基准地价指数调整法是中国特有的土地估价方式，是对—般市场比较法开展形变、量化分析及专业化后获得的，是在短期内内大开展大批量土地评定的合理方式，其精准度与基准地价以及调整管理体系息息相关，适用有健全基准地价管理体系的地域。在求取一宗待估土地价钱时，依据本地基准地价水准，参考与待估土地同样土地级别或匀质地区内工业土地土地价格规范和各种各样调整要素表明表，依据二者在地区标准、某些标准、土地使用年限、市场走势、建筑容积率、外部经济区位条件等，明确修正系数，调整基准地价进而得到待估目标土地价格：

　　待估土地价钱＝土地所在地的基准地价×（1＋某土地所有危害土地价格要素总调整值）

　　盈利氢化铝锂

　　这类方式只适用有实际盈利或潜在性盈利的工业土地定价，其精准度在于土地资源的纯收益及复原年利率的精确水平。盈利氢化铝锂将地价视作一笔贷币额，如将其存到金融机构，每一年可获得一定的贷款利息，这一贷款利息等同于土地资源的纯收益，年利率等同于土地资源复原年利率。房租基础理论和规模经济分派基础理论是盈利氢化铝锂的理论来源，土地资源、工作、资产等规模经济组成造成的盈利，应由各因素分派，属于土地资源盈利（该是房租和运用土地资源财产产生的纯收益），将土地资源的盈利以一定的占比复原，即是土地资源的价钱：

　　地价＝土地资源年纯收益／土地复原率

　　比较有限年限（n年）的待估工业用地价格应依据其应用年限开展年限调整，公式计算为：

　　地价＝土地资源年纯收益／土地复原率×[1－1／（1＋土地资源复原率）n]

　　盈利氢化铝锂中成本费的测算应考虑到全方位，企业产品成本繁杂多种多样，一般将工业厂房、机械设备维护保养、维修费和生产制造工业品的花费之和做为成本费。工业厂房、机械设备维护保养、维修费一般指基本上生产制造服务设施的年均值维修保养和维修（包含零配件）花费；生产制造工业品的花费一般包含生产制造工业品全过程中所务必付款的立即、间接成本（原料费、电力能源费、人工费用、运输费用、商品销售费、销售费用、期间费用等）、企业利润及其相关的税金、贷款利息等。

　　工业生产土地价格评定技术性关键点

　　项目投资贷款利息、毛利率、土地增值回报率及土地资源复原年利率的明确，应掌握不一样工业生产领域的经营风险、资产毛利率水准及土地增值水平的客观性差别。煤矿、矿山商业用地价格评估，土地外开发设计水平依政府投资的具体配套设施情况设置，最少为做到可开工条件。当自然资源可采掘期限小于转让期限时，年限调整应根据資源可采掘期限明确。高新企业商业用地价格评估，应依据其高新技术、高效益、环境污染小、自然环境好、土地资源利用程度高等特性，开展有效调整。这类土地资源的升值盈利比一般工业土地高。针对仓储业商业用地价格评估，其土地资源利用的经济成本及对有关公司盈利的危害的程度是应关键考量的要素。飞机场、港口商业用地因为其具备垄断性特性，在盈利氢化铝锂之外的评定法应用中，应考虑到垄断性房租调整。在工业生产类商业用地价格评估中，当同一地区土地总数较多时，可挑选一至两宗规范土地开展评定，别的土地价钱依某些要素调整明确。