国有企业改制的土地使用权证评定是一项十分复杂的工作中，融合工作经历，对于此事我觉得简易谈一谈。

怎样做好国有企业改制的土地使用权证评定是目前在我国评定领域碰到的新问题。国有企业改革是中国当今经济发展生活中的一件要事，在中国的国企中土地资源财产占公司资产总额比例非常大，土地价格评定是一项关联到国有企业改制能不能顺利完成，具备较强税收优惠政策、社会认知的工作中，土地评估的有效是否，关联到国企能不能成功改制，更改以往的运营模式，使之变成融入社会经济飞速發展的现代企业。假如土地资源资产值过高，必定导致国有资产处置的市场份额扩大，投资收益率降低，提升公司压力，危害投资人主动性。反过来假如评定值稍低，则会导致国有资产流失，减弱我国土地使用权在政治上的反映。因而，国企改制的土地价格评定与一般实际意义上的土地价格评定（抵押贷款、招商引资工作等）有很多不一样的地区，必须评定工作人员深思熟虑和探寻。

一、国营企业土地资源财产的特性

1、土地所有权特性繁杂：有转让土地资源、划拨土地和国有制租用土地资源，土地资源除开以上三种方式外，还存有着高转速土地资源。

2、主要用途多元性：不仅有工业土地、也有商住用地、办公室商业用地、综合用地、市政基础设施商业用地、居住用地等；

3、遍布范围广：跨地区、跨大城市、跨省区；

4、占公司财产总产量比例比较大。

二、操作流程

因为国企的土地资源财产具备以上的特性，在评定的实际实际操作方法上有别于一般的单项工程土地评估（如质押、出让、转让成本价等）。在操作流程上除开依照土地估价的一般程序流程以外还需要进行下列这几个程序流程：

一要开展资产清查，掌握公司的土地资源财产情况。

二要掌握企业改制方案，清晰公司土地资源财产在改革中的处理方法。

三要与公司、上级领导主管机构、国有资产管理单位开展充分的沟通交流，明确与企业改制配对的评定范畴。

四要会与资产报告评估工作人员、公司等有关工作人员明确适宜的评定标准日。

五要依据企业改制的土地资源处理方法，明确相对应的土地使用权证评定价钱种类。依据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年2月11日原我国土地管理局第8命令）第三条要求，对国有企业改革中涉及到的划拨土地所有权，依据企业改制的不一样方式和详细情况，可各自采用国有制土地使用权证转让、国有制土地租赁、我国以土地使用权证作价出资（入股投资）和保存划拨土地商业用地方法给予处理。

1、归属于经准许可保存划拨土地所有权处理方法的国有企业改制中，这时的土地使用权证评定价钱种类为划拨土地所有权价钱。

2、土地资源财产以我国作价出资和受权运营模式进到改制企业的，经过批准权的土地管理部门审批后，土地使用权证评定价钱种类为转让土地使用权证价钱。

3、国企债转股，因政府部门将在国企入股，应与此同时对划拨土地使用和转让土地使用权证价钱开展评定，其净额一部分即出让金一部分应折为国有制股份。

4、经土地管理部门准许，国企原租用土地资源在改革中保存，则土地使用权证评定价钱种类为国有制租用土地使用权证价钱。

三、在评定工作上要把握的一些标准

1、统一指挥、融洽战斗的标准

因为涉及到的土地用途繁杂、总数多、遍布广，资产评估公司要创立团队，依据工程项目的经营规模还可推行逐步管理方式，分成新项目工作组，但管理方法及技术性由项目经理总承担，做好各新项目工作组间及与全部总体资产报告评估新项目的分工协作、相互配合工作中。

2、均衡标准

一个公司，尤其是一个中大型的集团公司企业改制的土地评估就如同一个动拆迁产业基地评定，不但要做好各土地的分析价钱，还务必搞好全部企业集团土地评估价钱的均衡工作中，要按土地资源的等级、主要用途、特性以一个科学合理的价钱梯度方向开展价钱均衡，那样有益于企业改制的顺利开展。

3、合理合法标准

合理合法标准就是指评定目标具备合理合法的土地使用权证和房屋产权或房产不动产，而且评定目标的应用领域是正规的，合乎城市规划建设限定的规定。但因为国企历史时间的缘故，存有着土地所有权不清的状况，而企业改制本质是公司土地使用权出让个人行为，其相应的土地资源财产也伴随着公司的产权年限出让而出让，因而遵循合理合法标准在改制企业的土地评估中至关重要，假如，对合理合法标准把握不合理，导致漏评或多评，会对企业改制是不是顺利开展导致很大的危害。

四、评定构思及方式

由前述说，国有企业改制中土地资源财产一般为四种，一是转让土地资源，二是划拨土地，三是高转速土地资源，四是租用土地资源。

现就以上四种方式相匹配的土地使用权证价钱的评价指标分述如下所示 在本页访问原文>>(总共4页) 1 2 3 4 ：

（一）转让土地使用权证的评定

转让土地使用权证评定构思按《城镇土地估价规程》要求的基本原理和办法开展评定就可以。依据用地性质及其搜集的材料综合分析后，挑选成本费超过了法、市场比较法、基准地价调整法、剩下法、盈利氢化铝锂等方式中的二种或二种以上基本土地估价方式，评定出转让土地使用权证价钱。

（二）划拨土地所有权评定

划拨土地所有权评定的理论依据，关键是在《城镇土地估价规程》要求的基本概念和办法的根基上，考虑到划拨土地所有权的无尽年限、比较有限盈利等基本上特性，在几类不一样的基本上评价指标中，不考虑到年限调整，并扣减土地出让或划拨土地年租制土地资源房租规范，进而计算出划拨土地所有权价钱。

1、出让金扣减法：

在相同条件下下，划拨土地所有权价钱与转让土地使用权证价钱是不一样的，依据《城镇土地估价规程》要求：

划拨土地所有权价钱=转让土地使用权证价钱-土地出让

出让金扣减法是根据以上根据，最先挑选成本费超过了法、市场比较法、基准地价调整法、剩下法、盈利氢化铝锂等方式中的二种或二种以上基本土地估价方式，评定出转让土地使用权证价钱，再扣减土地出让，就获得划拨土地所有权价钱。对于扣减土地出让的规范需依照当地政府要求的规范实行。

2、立即市场比较法

即立即选用划拨土地的相比买卖实例，应用市场比较法评定待估划拨土地所有权价钱。在操作过程时要留意的是，因为划拨土地所有权与转让土地使用权证其中在的权能和买卖含义的不一样，因而划拨土地的各要素修正系数与转让土地资源的各要素修正系数也是有区别的。对于差别是多少，迫切需要具体工作经验的累积。

3、盈利氢化铝锂

盈利氢化铝锂便是将待估土地资源将来一切正常年纯收益，以一定的土地资源复原年利率复原。划拨土地的纯收益怎样求得，在《城镇土地估价规程》中未作表明，在操作过程中我们都是那样做的，可根据调研与待估土地归属于同一地区的国企租用和房租水准来间接性测算。国有制土地租赁水准由土地出让水准来明确，是我国利益在土地资源盈利上的反映，因此用土地资源纯收益减掉国有制土地租赁的房租可获得划拨土地的纯收益，再通过地区、某些要素较为调整，求取待估划拨土地纯收益，再进行以上公式计算求取划拨土地所有权价钱。

划拨土地复原年利率是划拨土地盈利复原为划拨土地价钱的比例。土地资源的复原年利率本质上是一种土地资源投资回报率，它与经营风险正相关。从客观性上讲，划拨土地复原年利率与转让土地资源复原年利率是不一样的，但它们存有着本质关联，就象房地产业综合性复原年利率与土地资源复原年利率的关联相仿，一般低于转让土地资源的复原年利率的1%-2%上下。

4、成本费超过了法

依据《城镇土地估价规程》要求，选用成本费超过了法评定土地使用权证价钱为土地资源的费用单价和土地增值盈利之和。依据国土资源厅土地资发[2001]44号文《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，“为适用和推动企业改制，企业改制时，可根据划拨土地的均值获得和项目成本，鉴定划拨土地所有权价钱。因而，在计算全过程中不用考虑到土地增值盈利，也不用考虑到年限调整。但土地资源成本费应于己估地块所在地划拨土地均值获得成本费为根据来评定待估土地的划拨土地所有权价钱。这时的基本上公式计算为：

划拨土地所有权价钱=土地资源获得花费 土地资源开发费 税金 项目投资贷款利息 项目投资盈利=土地资源成本费。

5、剩下法、基准地价调整法

此二种方式往往是出让金扣减法的详细应用，即应用剩下法、基准地价调整法测算得到转让土地使用权证价钱，随后再扣减土地出让就获得划拨土地所有权价钱。要留意的事宜是：当应用基准地价调整法时，不考虑到年限调整。

6、解析法

也就是以各个方面考虑到划拨土地所有权价钱影响因素，如本地的土地资源获得成本费、土地资源盈利状况、土地出让的完善和健全水平、政府部门明确土地出让的规范等，根据采用以上评价指标开展计算，综合分析后，去除不适合的计算方式，对合理性的计算結果开展均值或权重计算，求取划拨土地所有权价钱。

（三）高转速土地使用权证评定

高转速土地资源，按我国土地管理的相关要求是无该类特性的土地资源，但并不是小编定义不清，它是一些地区在上世纪九十年代为了更好地做大做强商事主体国有制房地产业，促进现代企业制度的创建而执行的一项现行政策，特别是在上海市区。尽管它不具备客观性，但鉴于其独特性，而且小编在具体工作中中也碰到了。怎样来评定高转速土地使用权证价钱，觉得必须与同行业共同探讨。

说白了高转速土地资源，便是由市房地局与集团公司签署土地使用权证转让合同书。由财政局依照核准得土地使用权证转让额度根据支票背书的形式开展 在本页访问原文>>(总共4页) 1 2 3 4 高转速。随后，由国有资产管理单位依据集团公司的具体情况和必须，阶段性将土地资源财产做为国有资产处置引入集团公司的资产总额。依照上海相关要求，高转速土地资源申请办理转让土地资源的房屋产权证（但土地资源获得方法为高转速，无应用年限）。高转速土地资源可以依照整体规划用地性质进到二级市场开展出让，但房子价钱需按销售市场价格评估并经房地局确定，确保使土地资源的我国使用权在政治上获得反映。因而说，高转速土地资源是国有企业改制全过程中土地管理的化合物，事实上可视性做为转让土地资源，但不彻底相当于转让土地资源。

由于以上剖析，高转速土地使用权证价值评估构思为转让土地使用权证使用价值扣减需补缴的土地出让。需补缴的土地出让为按现行标准市场价应缴的出让金抵税与财政局签订合同的国际空运转出让金的净额，若国际空运转的出让金已超过现行标准市场价应缴的出让金，则不需再补缴。公式计算表明：

高转速土地使用权证使用价值=转让土地使用权证使用价值-（土地出让-与财政局签订合同的国际空运转出让金）

当公式计算引号中的测算值低于零时，取零值。

（四）国有制租用土地使用权证评定

国有制土地租赁就是指土地资源使用人与土地管理部门签署一定年限的土地租赁合同，并付款房租的个人行为。国有制租用土地使用权证就是指我国将国有制土地出租给使用人应用而制定的。依据相关要求，国有制租用土地使用权证可以转让、质押和出让。在国企改制中，若国企原租用土地经土地资源部门准许仍保存租用方式，则该土地的分析价钱种类为国有制租用土地使用权证价钱。国有制租用土地使用权证价钱相当于租赁土地使用权证合同书房租与销售市场房租的相对误差在贷款期限内的递延所得税。定价方式可选用市场比较法和盈利氢化铝锂。

（1）市场比较法：挑选邻近区域的相近国有制租用土地使用权证相比实例，经状况调整、日期调整、地区要素调整、某些要素调整后得到其价钱。在状况调整时要需注意与政府部门签署的合同书內容、特殊规定、通过時间和其他限期等对其价钱的危害。

（2）盈利氢化铝锂：国有制租用土地使用权证价钱是租赁土地使用权证合同书房租与销售市场房租误差在贷款期限内的递延所得税。

在操作过程中特别注意的二点：（1）国有制租用土地使用权证复原年利率的掌握，因为国有制租用土地使用权证是销售市场房租与合同书房租净额的递延所得税，受销售市场转变危害比较大，盈利确定性高，经营风险比转让土地使用权证大，因而，其复原年利率一般比转让土地使用权证高，工作经验标值为高于1个点。（2）盈利年限的明确，盈利年限应是合同书年期限内的所剩年限。

五、实际操作中应特别注意的事宜

（一）要精确明确评定范畴

在评定实践活动中，大家发觉，因为历史时间等缘故公司的土地资源财产情况不明确：有的有帐颜值；有的无账颜值；有的虽在帐面上体现，但买受人非财产占据方全部；有的因动迁更新改造，土地资源财产已降低或沒有，而产权年限未产生变动；有的为了更好地合作经营协作，付款了一部分土地资源资金投入成本费，而未获得土地使用权证这些。在那么错众繁杂的土地资源财产情况下，怎样精确地明确评定范畴是评定工作中的第一步。评定工作人员要与公司、上级领导主管机构、国有资产管理单位开展充分的沟通交流，依据改制企业的土地资源处理方法，遵循合理合法标准，明确与企业改制相符合的评定范畴。避免漏评、多评状况。

（二）要留意改制企业土地利用规划标准的更改

伴随着大城市经济社会发展的迅猛发展，整体规划单位会对大城市的总体规划开展调节，尤其是老城区。而改制企业通常都坐落于已经更新改造或将要改建的市区内，存有着整体规划与现况不一致的状况，假如在评定中忽略了这一要素，其评定结论通常不可以客观性地体现该土地真正的价值，违反了我们在评定中需遵循的最有效运用标准和预期收益率标准。因而，在改制企业的土地评估中，评定工作人员一定要掌握改制企业所在地的计划及其所待估土地的规划条件。

（三）要留意土地资源开发费的有效选值

在选用成本费超过了法评定国有制划拨土地所有权时，土地使用权证价钱是由土地资源获得费、土地资源开发费、贷款利息、盈利构成。在其中土地资源开发费就是指待估土地底线内、外的现况开发设计水平下所产生的开发设计花费，即底线外“几通”、底线内“几通一平”的项目成本，但在评定大中型国有制改制企业的时候会碰到土地资源开发费中较为大的基础设施建设，如供电、配电、气路、排水管道、通信、路面及平整场地等配套费，在计划经济时代，已由这种知名企业独自一人或协同当地政府注资开发设计进行，并在公司固资帐务中反映。因为底线内的开发设计花费记入固定资产评估值中，这时，土地资源开发费在土地评估中一般设置为开发设计情况底线外的开发设计成本就可以，进而防止资金的多次重复测算。

六、结果与思索

国有企业改制的土地评估是目前在我国评定领域的热点话题，尤其是划拨土地的评定及其一些特殊类型的土地评估（如文中提及的高转速土地资源的评定），智者见智，仁者见仁。文中也这也是小编对国企改制的土地评估十分浅薄的一些感受和了解。大家切身感受到国有企业改制涉及到得土地评估技术性已一部分超过了《 在本页浏览全文>>(共计4页) 1 2 3 4 城镇土地估价规程》中的评定构思，必须人们在日常生活中持续归纳和自主创新，与此同时它又不仅是一项土地估价技术性工作中，反而是更为综合型的工作中，必须评定工作人员具备很高的机构、沟通交流、协调性，必须税收优惠政策强、知识层面广、创新精神强的评定工作人员来担负各项任务。 （河南修武县国土局 王树森）

2009年8月3日 在本页访问原文>>(总共4页) 1 2 3 4