可抵押农作物的价值评估方法有哪些

2021-09-22发布者：运营中心来源：集慧

　　资产评估的实质是对“价值”进行公允评判，资产评估的价值类型分为市场价值和非市场价值，“市场价值”是指资产在某一特定时点的价值，它反映了评估日当时的市场状况，在公平的市场交易中，以货币形式表示的资产价格，除市场价值以外的资产价值类型属于非市场价值，包括:在用价值、保险价值、清算价值以及课税价值。市场价值是资产评估领域中采用最多最普遍的价值类型。

　　保障金融信贷安全是农作物抵押价值评估的目的，而抵押价值则是基于未来资产的“三性”(可出售性、可持续性、可获利性)所得出的谨慎计算的持续价值。依据资产评估的相关准则规定，考虑资产评估对象的具体情况、价值类型和评估师所收集的资料，一般采用市场价值类型下的三种基本方法:成本法、收益法和市场法。成本法是以资产购置成本来确定资产价值;收益法是以资产产出水平来确定资产价值;市场法是以公开市场的成交价格来确定资产价值[18]。根据资产评估准则—基本准则的第十六条，资产评估师应根据评估对象、价值类型、资料收集情况等方面来对资产进行评估，通过分析资产评估基本方法的适用性，来选择适当的评估方法，从而形成合理的评估结论。

　　(一)成本法成本法也称重置成本法，是指在资产评估时按被评估资产的现时重置成本扣除其各项损耗来确定被评估资产价值的方法。

　　成本法的应用范围非常广泛，总体来说，凡是在生产过程中发生过价值损耗的农作物都可以使用成本法。但其仍有一定局限性，采用成本法必须具有如下几个前提条件:①被评估农作物资产处于持续使用的状态且能为所有者带来潜在的经济效益;②被评估农作物资产用于参数估计的各种历史资料能够搜集到;③被评估资产必须是可再生或可复制的资产，而土地、矿藏等不可再生或不可复制的资产，一般不适用成本法[19]。

　　1.理论基础

　　生产费用价值论是重置成本法的理论基础。生产费用论认为商品价值由商品的生产费用决定。斯密认为，工资、利润和地租三种收入共同构成了商品的价值，这三种收入同时构成了商品的生产费用。萨伊认为，商品价值是生产三要素———劳动、资本和土地在生产过程中各自提供“生产性服务”的结果。成本法认为农作物的评估价值取决于所有者在其生产过程中的投入成本，其原始成本越高，评估价值就越大。

　　2.计算公式

　　评估价值=资产重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值

　　或评估价值=重置成本X成新度折扣率，为了更为直观准确的进行研究，以下给出数学公式：

　　V=Kx£(C,-AJ⑴

　　i=1

　　V=Kx£(Ci-Ai)(1+r)n-i+1(2)

　　i=1

　　式中:V—农作物资产评估价值

　　K———调整系数

　　C—过去第i期以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本

　　Ai———过去第i期发生的各种损耗

　　r———折现率

　　n———农作物生命期限

　　进行计算时，对于如经营期较短的农作物，如一年生药材、花卉、蔬菜等，我们不考虑复利问题，使用式(1)进行计算;对于经营期较长的多年生农作物，果树、多年生药材等，要考虑时间价值，使用式(2)进行计算。

　　3.适用范围

　　成本法通常用于农作物还未开始产生收益的幼龄期，幼龄期的资本投入高、成本高，一般采用

　　成本法;由于幼龄期农作物的生长所面临的风险较大，且初始阶段不产生经济利益，缺少现金流入，面临的变现风险较大，故采用收益法也不适宜;由于农作物的交易市场不完善，缺乏相似的农产品交易案例，因此不适宜市场法。成本法要求在整个过程中成本能够准确可靠地计量，但是在农作物的整个生长经营过程中，很多成本项并不能随着农作物生长过程进行准确可靠地计量，且成本法估算成熟期农作物的经济价值时会出现低估的现象，即估计值一般会远低于真实价值。因此，在进行农作物价值评估时，应考虑将处于幼龄期的农作物采用市场法进行评估。

　　4.农作物价值评估中成本法应用的特点

　　(1)考虑货币的时间价值

　　从资产分类来讲，农作物属于生物性资产，其价值通常随时间而升高，农作物生长周期中长期占用的货币资金具有时间价值，因此成本法还需要考虑货币的时间价值。

　　(2)重置成本为“更新”重置

　　由于生产技术与时俱进，过去某一时间点的技术以及材料价格已经无法复制，新技术与新材料都在不断出现，所以在评估农作物价值时所采用的重置成本指的是更新重置的成本。

　　(3)不考虑成本法公式中的贬值因素

　　依据成本法的基本公式之一，计算评估值时需要考虑资产的贬值因素，包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。作为生物性资产，农作物的数量和质量都在不断发生着变化，因此并不存在类似于固定资产出现的由使用和磨损所带来的贬值。但生产性农业生物资产可能存在由于新技术的出现而带来的经济性贬值问题，处于幼龄期的农作物一般采用成本法评估，其价值的但成本法主要用于幼龄期农作物的价值评估，主要考虑成本投入因素，基本不存在由于贬值导致的价值变化问题，更新重置的成本通常用K值来调整。

　　5.参数确定方法

　　(1)折现率。成本法中折现率主要依据货币时间价值来确定，与收益法评估中的折现率(无风险报酬率+风险报酬率)有所区别，抵押价值的计算按照保守谨慎的原则，成本法的折现率为无风险报酬率，并不考虑风险报酬率，一般选择包含了通货膨胀因素的当期国债利率。

　　(2)其他参数。其他参数的确定需要保持一致。例如，农作物成本如果采用评估日时点的市场价格，则应该相对应地选择市场利率。

　　“青苗费”是一个典型的运用重置成本法的例子。政府在征用农户土地时，对于未长成的农作物进行补偿时，可以通过计算购买幼苗或种子的费用、化肥费以及多种成本法(包括时间成本等)来核算。

　　(二)收益法

　　收益法指的是农作物的评估价值取决于其未来各期产值的预期收益。这也说明了农作物的评估价值不会超过其未来预期收益折算的现值。收益法的评估思路是预期评估对象在抵押期间各期的净收益，选择合适的折现率折现到评估时点进行加总，以此估计评估对象的合理价值。

　　1.理论基础

　　收益法的理论依据是预期原理。预期理论考虑了货币的时间价值，认为一项资产的价值应取决于未来现金流量而不是过去现金流量，资产价值等于其未来各期现金流的现值之和。

　　2.计算公式:

　　式中:V———农作物资产评估价值

　　Ai———第i期的预期净收益

　　r———折现率

　　n———预期收益期数

　　从公式来看，收益法主要涉及到三个指标:农作物的各期预期净收益(Ai);折现率(r);获利期限(n)。这也说明能运用收益法的前提是:(1)待估资产未来收益可以预期且能用货币衡量;(2)有足够的历史数据来预期未来可能发生的风险;(3)预期收益期数(n)可以确定。

　　3.适用范围收益法适用于未来若干年或若干期能够连续获利且生长周期较长的农作物，如果树，牧草等

　　多年生作物。但大多数农作物生长周期在一年以内，不适用收益法。这也是其局限所在。

　　4.参数确定方法

　　应用收益法测算农作物价值时，公式中各种影响因素的科学测算是关键。

　　(1)农作物的各期预期净收益，即农作物的各期预期收入与预期费用之差。农作物各期预期收入是各期预期销售单价与预期产量的乘积，预期主要包括人工费用、销售费用、财务费用和相关税费等。根据会计中的谨慎性原则，采用低估农作物单价和高估成本费用的原则，从而使最终得到的预期净收益不会出现高估的现象，而是在未来任何抵押时点都能够实现的价值。

　　(2)折现率。折现率主要由无风险利率和风险利率组成。无风险利率通常采用同期银行利率，风险利率则是对农作物未来收益不确定性的补偿。风险报酬率的测算需要对农作物面临的风险因素进行识别，农作物在不同的生长阶段面临的风险是不同的，由于收益法主要应用于农作物初熟期的价值评估，因此所构建的风险指标体系主要考虑初熟期的风险因素。农作物生产经营过程中的风险按照性质不同分为自然灾害风险、社会环境风险、经营技术风险、宏观经济环境风险、管理风险和资产未来的变现风险。这六大类风险还可以根据具体的风险项目进行细分。在这六类风险中，自然灾害风险对农作物价值评估的影响最大。此外，“抵押价值”评估与“市场价值”评估有所差别是由于资产的变现风险所导致的。因此必须要综合考虑多种因素，合理确定风险利率，才能确定合理的折现率。

　　(三)市场法

　　市场法认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价格决定的。在农作物的评估中，评估人员可以利用最近在公开市场上出售的与被评估资产相近的农作物交易价格，通过修正价差，来确定待评估对象的价格。这也说明市场法是基于替代原则来进行的，即一个正常的投资者不会对购买对象支付超过其替代品价格的价格。市场法由于是使用经过市场检验得出的结论，容易被评估当事人所接受。但市场法在使用中有两个基本前提:①交易市场活跃度较高;②交易市场上可供资产及其交易活动多且与待评估对象有可比性。

　　市场法的评估思路是选取近期公开市场已完成资产交易行为的相似案例来与评估对象进行比较，并对这些相似对象的市场价格加以调整，以此估算被评估对象的价值。为了避免单个案例的偶然性和特殊性，我们通常要选取多个案例进行计算。

　　1.理论基础

　　市场法以均衡价值论作为理论基础。马歇尔的均衡价值论是经济性原理的核心，商品的价值由商品的供求关系决定，由商品的均衡价格来衡量。均衡价格是指商品的需求等于供给时的价格，即需求曲线与供给曲线交点所对应的价格。均衡价格是市场供求自发调节形成的，需求价格是买方购买商品时愿意支付的价格;供给价格是卖方提供商品时能够接受的价格。

　　2.计算公式

　　V=XWi(kp;XPi)(4)

　　i=1

　　式中：V—被评估资产的评测值

　　Wi—第i个相似案例的权重

　　n———选取的相似案例的数量

　　kpi———第i个相似案例的市场交易价格调整系数

　　Pi—第i个相似案例的市场交易价格利用市场法进行评估时，由于不同类型的农作物所处的市场是有所差异的，因此我们从不同种类作物的市场法分析。

　　(1)一年生的农作物的成熟期。幼苗期几乎没有交易市场，因而不能使用市场法。对一年生的农作物来说，成熟期主要靠农产品来获得收益，而农产品具有活跃的市场交易，使用市场法极为合适。

　　(2)多年生药材。所谓多年生药材，是一种多年生长最后一次收获的植物，由于收获期具有稳定活跃的市场，因此它的评估值运用市场法和成本法共同测算较为合理。

　　(3)花卉等具有观赏价值的植物。这类植物的特点在于它们在任何时期都存在公开交易的市场，并且交易价值极易获取。因此，对于花卉等具有观赏价值的植物来说，它无论处于哪一个时期，使用市场法来核算其价值都是最优选择。

　　(4)果树资产，果树资产较为特别，可以运用市场法来评估的主要有：

　　果树的观赏价值和文化价值。此时，果树是一种特殊的花卉艺术植物，无论处于哪一时期均使用市场法评估，所得误差较小;果树的衰产期。此时果树不再产果，经济价值大大减少，若继续经营则会出现高成本低收入的死局，因此，此时的资产价值主要是木材的价值，市场法更为适用。

　　3.市场法分类在农作物的抵押价值评估中，市场法常用的方法有两种：现行市价法和市场倒推法。

　　(1)现行市价法现行市价法主要用于盛产期或衰退期生产性农业生物资产的价值评估，因为相对于其他阶段(幼龄期和成熟期)，盛产期或衰退期生产性农业生物资产的变现能力最强，抵押的风险最小。而幼龄期和成熟期农作物的价值评估通常较少使用市场法，因为幼龄期和成熟期农作物均处于农作物的生长发育时期，无法假设其市场出售的价值，因此无法采用现行市价法。计算方法为：

　　评估价值=同类型农业生物资产市场价格(1±调正系数)现行市价法适用于相对成熟、完善的农产品交易市场，且拥有具有可比性的农作物资产市场交易案例。

　　(2)市场倒推法市场倒推法是市场法中最常用的一种方法，主要用于消耗性农业生物资产的价值评估，该方法假设被评估农作物资产一次性全部销售，该方法的应用基于农作物的销售收入、农作物的费用和农作物的销售利润这三个因素，计算方法为：

　　评估价值=销售收入-经营费用-销售利润

　　(注：经营费用包括销售期间的各项人工和税费支出)三种资产评估方法各有其适用的范围，但也有交叉的部分，现实操作中也存在需要同时使用两种方法的情况。对于评估方法的选择，一是要考虑农作物处于生长过程的哪个阶段;二是要考虑不同地域对农作物的影响，同种作物在不同地块可能会呈现不同的生长状态。在综合考虑各种因素的基础上评估人员应尽量选择简单高效的评估方法。我国目前在评估过程中较多使用成本法和收益法，较少使用市场法。这是因为我国大部分农作物的交易市场都不够活跃，没有足够可供选择的相似案例。

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