农地经营权抵押贷款中的农作物价值评估

2021-09-22发布者：运营中心来源：集慧

　　针对农地抵押贷款中农作物价值评估中存在的问题，厘清市场法、成本法与收益法的理论来源、公式应用以及适用的农作物类型，利用果树抵押案例分析三种方法的实际使用，并提出相应政策建议。农地经营权抵押贷款是农民获得贷款的重要途径之一，其中农作物价值评估对确定农地抵押贷款额度，完善农地经营权抵押贷款实施具有重要意义。

　　农地经营权抵押贷款是指以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构(以下称贷款人)向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。农地抵押贷款是解决农户“融资难”、“抵押难”和“担保难”三大问题的有效贷款方式，能够激活农民土地资本，推动土地要素流动，促进农村经济发展。自2013年起，中央一号文件提出“大力开展农村土地确权登记颁证工作，在全国范围内健全农村土地承包经营权登记制度”;2014年提出“允许以土地承包经营权向金融机构抵押，坚持推进土地所有权、承包权与经营权分离”;2015年提出“稳步推进农村土地制度改革试点与农村产权制度改革”;到2016年“稳定土地承包关系，进一步完善三权分置”;2017年“深入推进承包土地经营权试点改革”;2018年“全面完成土地承包经营权确权登记颁证工作，农村承包土地经营权可以依法向金融机构融资担保”;再到2019年“完善落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权”等均在有计划地推动农地经营权抵押融资模式在实践中的发展。

　　为了激活土地资本，实现农业增效以及农民创收，我国在借鉴国际经验的基础上实行了“三权分离”条件下农地经营权抵押的融资模式，即土地经营权所有者以其依法取得且经县农村综合产权交易管理服务中心登记确认的已流转的土地承包经营权作为债权担保取得贷款。目前大多数试点地区采用的模式是由政府部门或合作社向上对接提供贷款的金融机构，向下对接农户。比如福建明溪县的“农户+政府部门+金融机构”模式和宁夏同心县的“农户+合作社+金融机构”模式[1]。但在政策实施过程中，对于目前在农地产权抵押中有关农作物价值评估的理论及实践研究均不完善，尤其在评估标准制定、评估要素的选择以及评估方法应用上，缺乏系统的评估体系与理论指导。农地如何定价，及其地上附着物即农作物的定价直接影响银行的放贷金额，已经成为阻碍农地产权抵押贷款业务进一步实施的重要问题。

　　主要原因是农户在进行农地经营权抵押时，农地价值直接影响农户的贷款可得额度。农地抵押价值包含农地价值和农作物价值两部分，由于土地价值的价值评估方法固定，并由政府给出定价，因此其地上农作物价值评估就显得尤为重要。我国《担保法》、《物权法》和《农村土地承包法》对于土地承包经营权抵押的效力是否及于地上农作物均无明文规定，导致产生了不同的观点:有些地方规定农村土地承包经营权抵押包括其地上附着物;有些认为农地抵押及于未分离的农作物，当有特别约定时，从其约定[2]。

　　关于农作物价值是否包含于农地价值之中以及其评估方式还未得到一致的结论。依据大陆法系，未与农地分离的农作物属于农地的成分[3]。有学者认为农地经营权抵押贷款是指金融机构向具有合法承贷主体资格的土地承包经营权、使用权人发放的，以依法取得的土地承包经营权附带地上种植物作为抵押而发放的贷款[4]。此外，农作物还可为抵押农地起到价值担保的作用。在发生贷款风险的时候，农户可以将农作物出售来弥补银行和担保方的损失[5]。因此农作物是否应该加入农地评估价值之中以及如何进行评估对于农地抵押政策的实施开展有着关键性的引导作用，农作物评估对于农地抵押的开展不仅有着重要的影响，同时也对农地抵押政策的修改完善以及实施推广有着一定程度的影响。

　　本文通过分析农作物价值评估存在问题，如何对农作物进行价值评估进行研究，为区域性、全国性农地抵押评估机构及贷款政策提供实践指导，形成符合农业农村特点的不同农作物同类统一评估参考标准，解决抵押贷款中抵押物不足问题，为推动农村产业发展提供更完善的金融服务。

　　二、国内外研究动态

　　国外的农地价值研究主要从市场价值和非市场价值两方面展开:市场价值指农地所有者可以排他地实现收益内部化的产品和服务的价值，如出售农作物，农产品的收入;非市场价值指农地的生态价值，如调节气候涵养水源、维持生物多样性，这部分物品的市场价值并不能够得到充分体现，故称为非市场价值6。Burt0、Folk8等人认为，收益法中包含了影响农地长期均衡价格的关键因素。DiwakarPoudel对尼泊尔的水稻遗传资源进行研究，提出根据农民对于保护遗传资源的支付意愿评估[9]。Quaye等人运用李嘉图方法估计了气候变化给美国东南部区域农田造成的影响，农田价值会随春秋气温上升，随夏冬气温下降[10]。

　　国内的学者们也持不同意见。金媛等[11]认为农业抵押贷款在具有从事高附加值的农业经营项目的禀赋资源的地区开展具有实践意义;杨奇才等提出市场价值较高的地上附着物才是真正具有抵押和担保价值的标的物。在评估方法的选择上，李观华[12]提出农作物资产评估应就研究方法的选择上进行合理的融合，各方法均有优有劣，单一的选择可能是高效的但绝不是最优的;王立军[13]提出农作物的价值评估是对尚在生长、未成熟的农作物进行评估，因此农作物的预计产量和预计价值往往是农作物价值评估的关键;穆松林[14]则认为土地承包经营权应当是土地使用权的一部分，由于农村土地承包经营权本身的特殊性，不适宜采用市场法或成本法，而只能作为土地承包经营权流转价格的一种参考;游建国、谢静逸和夏薇则认为，对于土地经营权价值的评估，其产品价格、承包年限与每年期投入成本可以计量，因此采用收益还原法更为适宜，而成本逼近法和市场比较法难以实施[15]。

　　目前，国内外对农地抵押中的农作物价值评估的研究都不够完整，对农地抵押中的农作物评估方法涉及较少;针对农作物价值评估的文献则仅仅对农作物的评估方法进行了深入的探讨而未涉及农地抵押贷款。尽管我国已形成较规范的城镇土地估价技术体系，然而农地评估的理论研究和实践却极为滞后，且现有成果主要集中在农地征用和流转环节方面，缺乏对于不同地上农作物类型的农地进行有针对性地评估。对农地经营权抵押时农作物价值评估的研究，一方面可以加快政策落实速度，提高银行信贷抵押力度，拉动信用发展规模，另一方面，能够拿到符合抵押品市场价值的贷款，有助于提高农户和新型经营主体的贷款积极性，支持其进一步发展林果和设施农业等优势产业。因此，本文首先对农作物评估在农地抵押贷款中应用的现状及遇到的问题作简要说明，介绍在评估过程中经常使用的三种方法:

　　成本法、收益法和市场法，并对不同农作物与评估方法之间的适配性进行分析，并以案例说明如何操作，最后提出政策建议。

　　三、农地抵押贷款农作物评估存在的问题

　　农作物主要分为粮食作物、经济作物、饲料作物和药用作物。粮食作物如小麦、玉米、大豆等，生产周期短，可以实现一年一次产出或一年多次产出。粮食作物的经济附加值较低，所以在农地抵押贷款时一般只考虑农地本身的价值而不考虑粮食作物的价值。经济作物大致分为蔬菜、油料作物、花卉和果类。在目前开展的农地抵押中，各地金融机构对当地特色种植产业推出了具有针对性的贷款产品，如“花卉e贷'、’砂糖橘e贷'、“大棚金融”等，为农业创收、农民增富开辟了新的途径。其中农作物的价值能否被准确地反映出来成为一个重要问题。农地及其地上附着物即农作物如何定价已经成为阻碍政策进一步实施的关键。

　　一是农作物资产具备一定的特殊性。不同于工业品生产周期以及资产价值转化周期可人为控制，农作物的投人、生产、经营和回收的周期完全取决于农作物的生长周期[16]。不同农作物的生长周期不同，短则数月，长达数年。其生长过程分为幼龄期、初熟期、成熟期和衰老期等阶段，在不同的生长期间内，农作物自身价值也会发生较大变化。这会使评估人员难以确定评估基准日的农作物资产价值。此外，农作物经营受到自然规律的制约，受自然环境影响较大，如果遵循自然规律，农作物会顺利地生长和发育，反之，农作物资产在其成长过程中可能会遭受冰雹、干旱等自然灾害从而减产甚至颗粒无收，未来收益充满了不确定性，这也为其价值评估带来了挑战。

　　二是缺乏专业的评估机构。我国的评估行业仍属于新兴行业，对于农作物评估并没有建立一套统一的评估体系，我国资产评估协会尚未制定生物资产价值评估的相关规定。在目前的试点地区，参与到评估这一环节的机构主要有地方政府部门、产权交易平台以及评估公司。由地方政府和产权交易平台进行评估，虽然评估费用低，但评估手续繁琐，效率低下，在无形中提高了农户贷款成本;评估公司虽然较为专业，但评估费用高，也会给中小农户造成负担，挫伤其积极性。另外，我国对评估市场监管力度不大，评估市场上的评估机构良莠不齐，农户无法判断评估机构的优劣。

　　三是没有形成统一的评估方法。对于不同类型的农作物，其评估方法也不尽相同，如果使用了不适宜的评估方法，可能会导致农地评估失灵，这不仅抑制金融机构业务开展的积极性，也会降低农户对抵押贷款的有效需求[17]。成本法、收益法及市场法这三种方法各有利弊，应当确定一套行之有效的评估体系，针对不同类型的农作物运用适合的方法去评估，并在全国试点范围内统一实行。同时，在评估农作物价值时所需考虑的评估依据也很重要。一般来说，评估依据应包括农作物的基础设施投入、农作物价值及年收益等方面，但由于缺乏对于相关农作物及基础设施投入的证明，对于年收益如何测算等原因，评估结果带有一定主观性。

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