近年来，国有资产租赁行为日益频繁，在国有企业资产租赁管理及监督方面，中央以及地方政府、国资监管机构出台了一系列政策，使国有资产租赁管理逐步规范。资产评估作为确定租赁资产价值的主要方式，在国有资产租赁管理工作中的作用日益凸显。

　　企业在进行资产租赁时，不仅要理解资产本身的价值，还需要把握租赁价格的各相关因素以及实现客观地确定租赁价格。随着经济发展和体制改革的深入推进，国有资产租赁行为越来越多，资产评估作为确定租赁资产价值的主要方式，在企业国有资产租赁管理工作中的作用日趋显著。如何规范国有资产租赁中的价值评估，为企业国有资产的租赁价值合理确定提供决策参考，笔者结合实践就当前评估中存在的问题与对策进行了分析。

　　一、国有资产租赁评估的内涵及意义(一)国有资产租赁评估的内涵从目前学术界和执业界对资产评估的定义看，资产评估是由专门的评估机构及评估专业人员，依据国家规定的有关法律法规、政策以及相关的资料数据，根据特定的评估目的，遵循适用的评估原则、评估范围、评估程序和评估标准，运用科学的评估方法和统一的货币单位，对被评估资产的市场价值进行评定估算的过程。

　　国有资产租赁评估是资产评估的组成部分，是国有资产在特定租赁目的下，根据掌握的相关资料，对评估对象的价值或状态进行定性定量分析和评价的一种过程。评估最终会形成评估结果，而评估结果是对评估对象的价值或所处状态的一种意见和判断，这决定了国有资产租赁评估结果具有主观性和变动性的特点。

　　(二)国有资产租赁评估的意义

　　从国有资产管理部门的角度来看，国有资产租赁评估既是对国有资产管理过程中一项有力的监管措施，又是确认企业资产价值及确认企业交易价格的重要参考依据。独立、客观、公正、科学的资产评估，可以有效防止国有资产流失，有利于发挥市场的资源配置作用。在我国国有企业改革实践中，“第三方”的“独立性”被认为是保证评估结果公正的起点，“第三方”的专业性和权威性则被认为是保证评估结果公正的基础。目前，我国国有资产分布面广、涉及单位多，特别是随着经济体制改革的不断深入，国有资产租赁行为日益频繁，也日趋复杂，借助更加规范化的评估体系建设及“第三方”评估中介机构的专业化服务，国有资产租赁管理将得到更有力的保障。

　　二、国有资产租赁评估的相关政策规定

　　1991年11月国务院发布《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)，对国有资产评估的范围、方法、原则、程序及法律责任等进行了规范，明确国有资产评估的目的是“为了正确体现国有资产的价值量，保护国有资产所有者和经营者、使用者的合法权益”。同时指出对于“企业租赁”行为，“当事人认为需要的，可以进行资产评估”，成为国有资产评估的工作准则。

　　为规范企业国有资产评估行为，2005年8月国务院国有资产监督管理委员会发布《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会第12号令)，对企业国有资产评估工作中的各级监管责任、评估工作实施程序及监督检查等方面做出具体规范，明确要求“整体资产或者部分资产租赁给非国有单位”应当进行评估，同时指出“企业国有资产评估项目实行核准制和备案制”，并要求“企业应当积极配合资产评估机构开展工作，不得以任何形式干预其正常执业行为”。

　　2016年6月国务院国资委、财政部联合发布《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部令第32号)，对企业产权转让、增资及资产转让等国有资产交易行为的监管范围、审批权限及操作程序、法律责任等进行了明确，同时要求国有资产交易应当按有关法律法规要求对必须进行评估的事项委托具有相应资质的评估机构开展资产评估，以加强对企业国有资产交易的监督管理。

　　为落实国务院相关部委关于国有资产评估及国有资产交易的相关文件要求，各地方政府及国资监管机构制定了各区相关制度及办法，部分地方结合当地企业实际情况将资产出租行为细化进国有资产交易行为，用制度对企业国有资产出租行为进行规范，在资产出租招租底价的确定上，也更趋于多种估价方式。如广西壮族自治区国资委在《关于规范区直企业资产出租管理的通知》(桂国资发〔2014〕272号)中规定，“单项(含整批)出租资产账面净值不超过20万元的，可以由中介机构或专业部门、专业人员进行询价”;重庆市制定的《企业国有资产交易监督管理暂行办法》(渝府办发〔2019〕114号)也明确指出，企业国有资产交易行为包括企业产权转让、企业增资、企业资产转让、企业资产出租等。并规定“企业资产出租应组织开展资产评估或委托专业机构、专业人员对租赁资产进行估价或询价，以资产评估或估价、询价结果为参考确定招租底价”。

　　三、国有资产租赁评估中存在的问题

　　在国有资产租赁管理工作中，评估作为一种必要而有效的外部制衡机制，对提高国有资产运营效益及防止国有资产流失等发挥了重要作用。但在实践中，评估制度及实施适用性等方面还存在一些问题。

　　1.制度建设方面还不够完善

　　各地方国资监管机构及企业按照相关政策及法律法规，对租赁评估的审批权限及操作程序等进行了规范。但多地在评估、询价等不同估价方式的选择上并没有明确界定，导致在具体实施评估时对估价方式的选择上难以明晰。

　　2.评估实施适用性存有争议

　　企业资产价值有大有小，对于价值较小的资产进行租赁时，特别是租赁期较短的，单项资产租赁评估费可能会大于资产租赁所收取的租金，

　　部分企业对该类资产租赁评估时，存在评估必要性的质疑。

　　1.资质审查影响流程及进度

　　由于企业和评估机构存在信息上的不对称，为确保评估结果的公平性和合理性，企业在进行资产租赁评估的实际操作中，需要先行调查可选评估机构的资质及相应条件，这无疑会延长资产评估的流程，也影响整个租赁项目的进度。

　　2.不同评估方法结果有差异

　　通常情况下，基于不同的评估目的及对未来发展趋势等因素的考量，评估机构会结合评估对象、价值类型、资料收集情况等选择适用的评估方法，而同一经济活动所使用的评估方法及标准不同，所得出的评估结果也存在差异。

　　3.评估机构独立性受到干扰

　　按照评估独立性原则，资产租赁评估不应受外界干扰和委托者意图的影响，评估机构及人员不应与资产业务有任何利益上的联系。但在评估实践操作中，资产业务相关方会凭借自身对评估机构的影响力干预评估结果，使评估流于形式。

　　四、改善国有资产租赁评估工作的对策及建议针对国有资产租赁评估中常出现的问题，给出以下对策及建议。

　　1.规范审核程序，落实管理制度

　　随着资产评估的不断实践，各地方国资监管机构及企业应从规范企业评估管理角度出发，不断完善国有资产交易监督管理相关制度及评估管理办法，严格资产交易方案制定及审批程序，从制度上进行规范及指导。同时，根据“明确职责、规范操作、防止流失、提升价值”的原则给予企业一定的具体操作层面的自主权，用评估审批及备案制度加强监督管理。

　　2.兼顾公平效率，完善备选库机制

　　综合对企业评估工作管理规范性及市场公平竞争性的双重要求，在评估机构的选择上，企业应结合资产租赁情况，建立符合企业实际的国有资产评估机构备选库及资产评估机构选聘管理制度。通过对入库机构资质进行提前审查及实施动态调整、监督管理，确保库内机构的持续有效，切实规范企业资产评估中介机构选聘工作。

　　3.遵循评估规则，选择合适方法

　　在资产评估方法的选择上需考虑与评估对象、评估标准及客观环境的适用性，根据资产的特性和租赁的目的进行综合选择。对于企业整体资产或资产组合租赁等涉及企业价值的评估项目时，可要求采用两种以上方法进行评估，依据实际状况进行充分、全面的分析，最后确定其中一个评估结果作为评估报告的使用结果。

　　4.加强过程监控，保障结果有效性

　　为减轻相关方对评估结果的影响，确保评估机构独立性，一要加强对评估过程的监督管理，严格审查评估机构资质，在评估过程中遵守相关评估法规及评估程序，强化对非诚信机构的披露;二要加大评估结果备案审核力度，在出具评估报告的同时，在验证确认阶段增加对评估结果的有效性和充分性的论证，避免为获取特殊目的的评估报告而进行评估的情况。

　　5.融入延伸效益，完善评估系数

　　后疫情时代，多样化的市场供需催生出了潜力多变的特殊无形资产，在价值评估上，由于无形资产本身具有的创造成本与收益水平对应性较小的特质，在资产租赁评估时难以确定其真正价值。在对预期将产生市场效应的资产进行评估时，需要综合考虑流量聚集等无形资产带来的延伸效益，体现出流量变现的信息化时代资产评估的特点。

　　五、结语

　　随着经济体制改革的深化，国有资产租赁呈现出频繁性和复杂性，对国有资产评估的市场需求逐步增加。国资监管机构及国有企业应结合租赁资产的规模、资产价值的大小等不同情形，完善评估制度建设、健全评估机构备选库与选聘管理制度、加强过程管控和评估结果备案审核等，进一步规范国有资产租赁行为的价值评估，为企业国有资产租赁的价值确定提供有益参考。