土地使用权价值评估是常见的不动产价值评估的类型，在我国，土地的所有权归国家所有，土地的使用权可以在集体和个人之间流转，所以本篇论文主要研究的是土地使用权的价值评估。一般地，土地价值评估方法主要有市场比较法、基准地价修正法和假设开发法等。市场比较法则因为市场交易的案例较多以及原理简单直观等方面，更易于被估价人员接受和选择。但是，在日常评估案例中运用市场比较法时，由于该方法自身具有的条件有所欠缺，而且在个别环节中存在较大主观性，最终导致市场比较法得出的评估结果在地价反映上有较大差别。

　　为了完善土地交易市场，促进土地估价工作科学有效，本文将重点放在估价方法改进方面。传统的市场法案例选取的主观性较强、影响因素选取随意性和比准价格权重的不确定性，在传统的市场法中融入灰色关联分析和聚类分析法，进一步选择更接近估价对象的可比实例、确定影响因素的权重和可比实例比准价格的权重。将不确定的各项因素，运用科学的市场比较法使计算过程定量化，评估结果更加客观。

　　论文首先归纳整理和分析了国内外的土地价值研究现状，梳理与土地估价相关联的基础理论和概念，并剖析了影响地价的各项要素，对传统的市场比较法相关理论进行论述。其次，根据土地估价工作中存在的相关问题，运用灰色关联分析法和聚类分析法对其进行改良，并详细论述了改进市场比较法具体的应用步骤。再次，论文根据改进前后的评估结果不同，比较分析改进市场法的优越性。最后，结合徐州市凤凰山南侧2019-95号案例对改进的市场法进行具体的应用分析，根据结果之间的误差大小，通过应用灰色关联分析和聚类分析法对传统的市场法进行改进，得出更接近市场价值的估值结果，使得市场比较法在土地使用权价值评估中更加科学和准确。

　　21世纪以来，我国的经济水平保持高速高质发展，人们的物质生活品质与以往相比有了很大的提升。房地产业和建筑业随之迅速兴起并蓬勃发展，土地交易频繁，从而产生了各种土地估价活动。这种形势下，决定了土地估价工作在一项建筑活动中的基础性作用。

　　我国是农业大国，土地对一个国家是非常重要的，土地本身具有的稀缺性，使得土地在国民经济的发展中，占据了非常多的热点。那么对土地价值进行评估成了土地和房地产市场必不可少的一个环节，如土地拍卖、转让、抵押等经济活动都必须进行土地价值的评估，出具相应地资产评估估价报告，从而有利于更公平公开地进行交易。

　　土地估价是衡量土地交易市场是否标准的一个标杆[1]，对保证我国市场健康持续的发展意义重大。所以研究土地价值评估的方法，对促成土地市场交易的更加规范化十分有利。在新时期下，土地估价的工作愈加需要专业性。土地估价不能仅靠经验的评估，它的专业化需要是随着市场经济的发展而日趋重要的。目前我国在土地价值评估实务中相对于国外评估技术，还存在着一些差距，在评估方法的使用上也是借鉴了国外的一些评估方法，应用较广泛的估价方法主要有市场法、收益法、成本法，实务中大部分采取了假设开发法和基准地价修正法等方法进行评估工作。史婉玲(2019)[2]在研究中，分析比较了评估工作中常用到的市场比较法、收益法、成本法等的适用条件和优缺点，我们发现市场法是应用到实务中最普遍的办法。

　　在土地估价的实践中，如果土地市场是一个成熟而发达的市场，并且市场上可供搜集的交易案例比较充足，那么在估价工作中，首先应该选择市场比较法评估土地使用权价值。市场比较法的运用是基于估价所需的资料信息、参数等指标都可以直接从市场获得，而且能够客观地反映出估价对象目前所处的市场状况的一种方法。运用市场比较法得出的评估值更能反映出当前市场中该估价对象的市场价值，其评估结果易被估价主体和客体接受。

　　综合上述观点，我们可以看出市场比较法是土地价值评估工作中不可或缺的且具有超高的实用性的一种评估方法。在涉及到多因素差异影响土地价值的时候，包含交易状况、交易日期、剩余使用年限、区域因素以及个别因素等影响地价的因素，评估人员需要统计各影响因素的差异和对评估对象的影响程度，选择传统的评估方法计算估价对象的评估价值，得到专业性的评估结果。

　　实际上，土地市场是不断繁荣和发展的，相比资产评估行业兴起的初期，现在人们对土地价值评价的要求更为严格，为了进一步完善评估结果，提高专业度，也需要对传统方法进一步地改进。经过对传统评估方法进行改良，将改进之后的市场比较法应用到现行案例中，会得到更具有说服力和认可度的估价结果，从而有效地降低职业判断的不准确和因素调节的偏差程度等。

　　1.1研究意义(Significance)

　　1.1.1理论意义

　　(1)本文主要通过在传统市场比较法的基础上加入统计学的知识，对其进行改良。首先有助于完善相关理论，为资产评估专业人员在进行土地估价时提供更加专业的理论指导;其次针对影响因素的调整以及与估价对象的关联程度方面进行改善，使得市场比较法运用更加地具有科学性。

　　(2)利用灰色关联法和聚类分析法对传统的市场比较法进行改良，首先进行的是理论相关的分析研究，将主观因素进行定量化，并结合相关案例计算该方法在实际生活中的应用，根据得出的结果来证明改进的市场比较法在土地估价市场更具有可信度和专业性。突破了原有市场比较法的限制，把文中涉及的一些定性指标可以定量化的处理，将影响因素和案例选取进行直观表示，有效地降低了评估人员在估价过程中的主观随意性，使得评估结果更具有说服力和客观性。

　　1.1.2实践意义

　　(1)鉴于地价的影响因素具有多样性、传统的方法评估土地价值具有一些局限性与不确定性等问题，运用改进的方法对徐州市2019-95号地块的土地使用权价值进行评估，不仅有助于发展和完善我国的土地估价市场法理论，还对利用市场比较法进行土地价值评估提供了更准确严谨的计量方法，提高了土地价值评估结果的准确性，从而有利于土地估价实践工作的进一步发展，进一步完善土地估价市场。

　　(2)在我国的土地估价实务中，目前出台的评估准则规范等对如何选择可比参照案例的问题并没有给出较为明确的标准，评估人员也往往是根据个人的从业经验、知识储备和主观意向等进行打分，从而较客观地选择需要的可比实例，再针对选择的比较实例进行差异的调整和量化。这种行为并不能保证估价工作足够的公允客观，即使是在工作中足够出色、从业经验非常丰富的评估人员，也只能在实务中对相关差异进行有限地调整，再加上调整差异的过程中有可能会出现评估人员无法把握和量化的一些特殊性或偶然性要素，这些不确定性是无法被准确计算的，由于量变会积累成质变，所以在一些问题叠加出现的情况下，极有可能会导致评估结果出现较大的偏差，使得评估实务面临非常大的考验。

　　所以本文通过运用灰色关联度模型以及聚类分析，从理论上剖析出与估价对象“最相似”或“最相近”的可比案例作为参照，这一做法会在很大程度上缩小评估人员的主观选择性和相对不稳定性对评估结果的影响，从而加强了公众或委托双方对评估结果的认可度和信服力。进一步地根据灰色关联度进行区分可比案例与评估对象的相似程度，量化比较案例与估价对象之间的影响因素占据的权重，从而进行有区别地赋值，计算得出估价对象的比准价格，从而减少因案例选取与赋权过于主观带来的一些误差。