文章内容论述了国有企业改制中土地资产的处理与评估：土地评估汇报由土地估价结论确定改成土地估价汇报备案制，加大了中介服务风险，土地评估中介服务在国有企业改制的土地评估中，如何化解中介公司风险性，提升分析报告品质;一起文章内容还提供包括国有企业改制,国有企业改制中土地资产的处理与评估,土地资产的处理与评估等商务咨询。

大家评估师开展土地评估前，必须要先剖析公司土地资产的处置方式，弄清土地的各种各样处置方式的适合标准，各种各样处置方式间的不同之处，申请办理各种各样处置方式的程序，才可以会让我们向受托人索要全方位全面的材料，依据改革公司的类型，处置方式及权益情况，科学合理挑选方法和主要参数，合理确定评估的价钱种类，搞好公司的土地改革评定。根据企业土地资产的处置方式可将评定分成公司制更新改造土地使用权证评定，土地使用权证作价出资与授权经营评定，土地使用权证可转债评定及保存土地划拨所有权评定，但应该所提出的是土地使用权证可转债方式，小编认为是公司开展土地资产的处理后企业重组，而并非土地资产的处置方式。

1、公司制更新改造土地使用权证评定：公司制更新改造分成改造为国有企业的土地使用权证评估和改造为非国有企业的土地使用权证评定是指企业开展公司制更新改造，建立责任有限公司、有限责任公司、企业集团国企间合企业兼并将与非国有企业合企业兼并成国企等，改革后公司已为国企或是国有控股企业，土地资源资产处理仍然是以划拨方式进到公司，这时候的评估价值实际是土地划拨所有权价钱，而改造为非国有企业的土地使用权证评定是指企业改造后，国家和政府再也不是土地资产的核心，如公司破产，公司上市，非国有企业企业兼并国企，国企售卖或租用，土地资源处置方式为转让或租用。土地资源处置方式为出售的土地资源务必申请办理土地交易办理手续，与土地管理部门签署土地出让合同，补缴土地出让。补缴土地出让的额度是土地划拨所有权价格和出让土地所有权价钱二者差值，因此评定要各自评选土地划拨所有权价格和出让土地所有权价钱。土地资源处置方式为租赁的必须与土地管理部门签署土地租赁合同，付款房租。承租方在支付房租并完成投资建设后，经土地资源行政主管部门允许或根据租赁协议承诺，能将租用土地使用权证转租房、出售或质押，但必须依规备案。租用土地使用权证的评定又分为租用土地使用权证的转租房、租用土地使用权证的出让、租用土地使用权证的抵押评估。

2、土地使用权证作价出资和授权经营评定，这种方法是国家以一定年限土地使用权证做价方法资金投入新的企业，国有制做为土地资源使用者，要体现国家利益，评估价值应是出让土地所有权价钱，但是作为国家认缴出资额(自有资金)引入公司，肯定不是出让土地所有权价钱。作价出资额(引入公司的自有资金)=出让土地所有权价钱—土地划拨所有权价钱，主要是因为土地划拨应用获得之后，公司付出过获得成本和具体资金投入项目成本，这一部分利益在企业，而非政府组织和国家，但要注意年限调整。

3、土地使用权证可转债评定。国营企业可转债改革是国企改革中近些年发生的新改革创新方式，这是国营企业因其土地划拨所有权做价后，把其负债变为债务人股权的一种方式，债务人为国有银行的投资管理公司。债权人的股份比例应依据评定土地使用权证价格和负债额度及企业资产总额来确定。公司选择自己土地划拨使用权的所占利益转换负债，自然评估的是土地划拨所有权价钱，这类评定为土地划拨使用权的价钱(如如今开滦集团的可转债评定)

4、保存土地划拨所有权评定：企业运营批准，这时候评定便是评定土地划拨土地使用权证价钱，保留的土地划拨所有权作为企业的权利能够经批准开展质押，抵押权实现后，土地使用权证由划转变成转让，从所获盈利中抵交土地出让金后，质权人即可优先受偿。