第一条为规范注册资产评估师实行投资性房地产评定业务行为，维护社会集体利益和资产评估各方当事人合法权利，依据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》，制定本指导意见。

第二条本指导意见所指投资性房地产，是指《企业会计准则第3号──投资性房地产》以及应用指南所指的投资性房地产，即公司为获得房租或资本利得，或二者兼具而拥有的房地产。

第三条本指导意见所指投资性房地产评定，是指依照《以财务报告为目的的评估指南(试行)》规定，对符合会计准则要求标准的投资性房地产在评定标准日的投资性房地产进行分析、估计，并发布专业建议的行为和过程。

第四条注册资产评估师实行投资性房地产评定业务，应当遵循本指导意见。

第二章基本要求

第五条注册资产评估师实行投资性房地产评定业务，应当遵守单独、客观、公正的原则，勤勉尽责，维持应有的职业慎重，不可发生对评估结论具备关键影响的实际性疏忽和错误，不得以事先设定的价值做为评估结论。

第六条注册资产评估师实行投资性房地产评定业务，应当具有投资性房地产评定相关专业知识和相应的评估经验，具有从业投资性房地产评定的专业胜任力。

注册资产评估师应当关心投资性房地产评定的复杂性，依据本身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承揽投资性房地产评定业务。

第七条注册资产评估师实行投资性房地产评定业务，应当充分了解有关会计准则的规定、评定目标在企业财务报表里的核算和公布规定，并报请企业管理层按其运营用意及其会计准则的要求对投资性房地产开展恰当归类。

第八条注册资产评估师实行投资性房地产评定业务，应当与公司和实行审计业务的注册会计开展必要的沟通，掌握其因遵照有关会计准则的具体要求而提出的具体意见与建议，并分析这些意见与建议对评定业务的影响。

第九条注册资产评估师应当提醒委托方依据会计准则的相关要求，合理确定评定标准日。评定标准日可以是负债表日、投资性房地产转换日等。

第十条注册资产评估师应当了解，当符合会计准则计量属性要求的条件时，会计准则里的投资性房地产的投资性房地产一般等同于资产评估准则里的市场价值。

第十一条注册资产评估师实行投资性房地产评定业务，应当对投资性房地产开展现场调查，明确投资性房地产的实物情况、权益情况和区位情况。

注册资产评估师应当规定委托方对投资性房地产的权属作出承诺，并对权属材料开展必要的检查。

第三章评定目标

第十二条注册资产评估师应当了解会计准则中投资性房地产的归类，并参照下列会计准则的规定，明确评估目标：

(一)已租赁的土地使用权，是指公司根据转让或出让方式获得的、以售后回租方法租凭的土地使用权。

(二)拥有并准备升值后转让的土地使用权，是指公司获得的、准备升值后转让的土地使用权。依照国家有关要求认定的闲置地，不属于拥有并准备升值后转让的土地使用权。

(三)已租赁的建筑物，是指公司有着产权的、以售后回租方法租凭的建筑物，包括自主修建或开发活动完成后用以租赁的建筑物。

第十三条注册资产评估师实行投资性房地产评定业务，应当了解评定目标对应是指某些建筑物模块，还是多个建筑物模块以及附属设施一同构成的一个总体。

当租赁建筑物的附属设备和设备是租金收入所对应租赁资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设备对投资性房地产价值的影响。

第四章评价方法

第十四条注册资产评估师实行投资性房地产评定业务，应当依据评定目标的具体情况、资料收集状况和数据来源等相关标准，适当挑选评价方法。

第十五条注册资产评估师应用市场法评定投资性房地产时，应当搜集充足的同类或是类似房地产的买卖案例，并对所搜集的信息及其来源开展谨慎分析。在采用买卖案例时应当关心案例的对比性，重点分析投资性房地产的实物情况、权益情况、区位情况、买卖状况及租期标准。

第十六条注册资产评估师应用市场法评定投资性房地产时，应当创建价值相比基本，细化有关较为要素，包含买卖状况、买卖日期、容积率、应用年限、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确有关指标参数内涵。

第十七条注册资产评估师应用收益法评估投资性房地产时，应当对公司来自于投资性房地产的租金收益，及其本期产生的相应花费进行分析，合理判断租金收益与相应花费的匹配性，合理确定纯收益。

投资性房地产的纯收益是指房租中直接属于评定目标所对应的房地产权益部分，不包含物业管理费、垫款水电费等其他项目，并应当适当考虑免租和房租扣除方法的影响。

第十八条注册资产评估师应用收益法评估投资性房地产时，应当关心投资性房地产目前租期条文对投资性房地产的影响，包含房租以及组成、租期、免租、续约标准和提前终止租期的标准。

注册资产评估师应当关心租期的合法、实效性，掌握实际履行情况。对合法、有效并实际履行的租期，预知未来纯收益所使用的租期期内的房租应当选用租期所确定的房租，租期期外的房租应当选用正常客观的房租。当承诺房租与市场房租水准存有较大差别时，应当分析其原因，并进行充分披露。

第十九条注册资产评估师应用收益法评估投资性房地产时，应当依据建筑物的剩下经济寿命期限与土地使用权剩下使用年限等参数，及有关法律、法规的要求，合理确定盈利期限。

第二十条注册资产评估师应用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。贴现率应当体现评定标准日类似地域同类投资性房地产均值收益水准和评定目标的特定风险。贴现率的规格应当与盈利规格保持一致，并考虑租期、租期、房租等因素对贴现率选择的影响。

第二十一条注册资产评估师选用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论一般包含土地使用权价值。

注册资产评估师应当关心已租赁的建筑物的财务核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。假如财务核算不包含土地使用权，应当报请企业管理层再次归类，或是在评估结论中扣减土地使用权的价值，请在分析报告中进行必要的公布。[page]

第二十二条注册资产评估师选用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当清除特殊交易状况的影响，包含非传统的融资、售后租回、独特溢价增资或这让等。

第二十三条注册资产评估师应用市场法和收益法没法得到投资性房地产投资性房地产时，能够采用符合会计准则的其他方法。假如仍不能合理得到投资性房地产投资性房地产，经委托方同意，还能够选用恰当的方式分析投资性房地产投资性房地产的区间值，得到价值评估结果，并提示分析报告使用者关心投资性房地产评估结论和价值评估结果的差别。

第五章评定公布

第二十四条注册资产评估师实行投资性房地产评定业务，应当在执行必要的评估程序后，依据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》编制并由所在评估机构出示分析报告，开展适当公布。

第二十五条注册资产评估师应当在分析报告中公布必要信息，使分析报告使用者，包含企业管理层和实行审计业务的注册会计等，完整掌握评定过程、合理了解并适当应用评估结论。

第二十六条注册资产评估师在分析报告中应当重点公布以下几点：

(一)评定目标的具体描述，包含总体情况和主要特点等;

(二)评定目标的权属情况、使用情况及租期信息;

(三)价值种类的定义以及与会计准则的对应关系;

(四)评估的挑选过程和依据，评价方法的具体应用;

(五)评定假定，主要包含：已签租期是否合法、有效;已签租期是否实际履行，是否会改变和无故停止;已租赁建筑物的经营业态是否会发生重大改变;

(六)关键性评定参数的来源、根据和计算过程等;

(七)存不存在缺失产权文档等方面的缺陷或重大限定。

第二十七条当评估目标存有产权缺陷且该瑕疵事宜可能对投资性房地产的投资性房地产产生重大影响时，注册资产评估师应当对该缺陷事宜以及影响开展公布并报请分析报告使用者给予关心。

第六章附录

第二十八条本指导意见自2010年7月1日起实施。

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