自1990年至今，在我国县级以上市人民政府所在城市的城区均创建了以基准地价、土地土地价格为关键的土地价格管理体系，对健全规模经济销售市场、推动城区土地资源充分利用与运用、避免国有资产流失等领域发挥了主动功效，标准、培养、发展趋势了房地产业。但城区间土地价格水准不融洽问题较突显，急需解决。

　　一、地区土地价格水准情况

　　（一）各城区土地价格独立运作、灵活性差一是各城区基准地价的评定均是以本地房地产业情况为根据开展评定的，沒有乃至非常少充分考虑被评定城区在比较大地区中的土地价格水准层级，更沒有对城区土地资源开展需要的科学合理分等，土地价格水准欠缺整体操纵；二是欠缺土地价格融洽的有效的方法与指标值，各城区土地价格水准的大小仅仅凭着评定者的主观性印像进行分辨，土地价格评定結果欠缺合理性、易用性；三是全国各地土地价格定义不一致，有的乡镇仍以土地资源划拔获得的使用税（费）做为土地价格，导致土地价格无法均衡。

　　（二）销售市场生长发育水平各不相同，光凭感官无法分辨基准地价评定精密度因为全国各地销售市场生长发育的程度不一样，评定出的基准地价差别比较大，一般区位条件好的乡镇或交通条件方便快捷的城区土地价格水准应较高。但实际上，仅凭直觉是难以分辨土地价格评定精密度。

　　（三）全国各地政府部门土地价格观念不一样、土地价格含义不一土地价格在中国属新鲜事物，它随市场经济体制的快速发展而慢慢为我们所了解，可是并非是全部全国各地的政府部门行业（包含土地管理部门）对其含义真真正正了解，导致政府部门核准土地价格时不可以依照客观性规范开展。如以土地税费做为土地价格，以动迁费或划拔赔偿费做为土地价格等，地价背驰销售市场、土地价格管理状况混轮，不可以确保土地出让一切正常生长发育。

　　（四）土地价格评定主要参数不科学土地价格评定中，很多城区基准地价的评定主要参数是以市扬为立足点，针对销售市场生长发育不完善的显而易见不科学。房租土地价格的多少并不是以人的信念为迁移的，因此土地价格评定中相关税金一定要按我国与当地政府的规范明确，不然土地价格水准将偏移一切正常规范。此外，土地价格评定中复原年利率、毛利率、土地增值回报率等规范的选择相差悬殊、欠缺科学论证。

　　（五）土地价格评定中只留意评定的合理性、而不考虑到表现力危害土地价格的原因许多，也较繁杂，很多影响因素的正确处理是无法用数学原理来处理的，只有由定价工作人员依据销售市场的普遍性给予明确。不然销售市场不生长发育时，评定土地价格则会偏移一切正常价钱水平。因而评定出的土地价格还需要依据客观性具体及评定目地进行调节明确。

　　二、土地价格均衡的重要性

　　（一）社会主义社会市场经济的必须开展经济体制改革，创建市场经济体制，主要的任務是培养和发展趋势规模经济销售市场，土地资源是经济活动的借助，是最重要的规模经济。因为房与地是一个有机化学总体不可缺少，在土地交易中通常包括房屋建筑，在房产交易中包括房子借助的土地资源。因此房地产业是全部社会经济的主导产业链以及盛衰的气象图，已经全部销售市场体系中激发着基本功效，因而在培养和健全市场体系中，务必加快房地产业的生长发育。

　　（二）土地资源财产升值、增值的必须在商品经济前提下，资产使用者规定完成资本的安全防护与升值。在其中土地资源财产是公司（特别是在中小型企业）较关键的财产，公司在转产、改革、重新组合、与投资者合资企业、协作等环节中，均必须以土地资源财产做为协作标准，适合的价格水平有益于公司的发展趋势，因而明确地价应考虑到我国的国家产业政策与本地经济发展经营情况，确保土地资源财产的升值与增值。

　　（三）为了更好地科学合理地实行土地价格现行政策地市政府在表示我国转让土地资源全过程中，事前必须明确土地交易成本价，适合的转让成本价可以避免知识产权侵权与腐坏，随便放低土地价格、及其人事考试网站土地价格。提升土地使用权证转让清晰度，有利于土地资源使用人掌握我国与当地政府对不一样地域、不一样领域推行的土地价格特惠力度与规范，明确有效的投入方位。因而充足剖析地区土地出让价格水平，做好土地价格均衡是十分有必要的。此外，当地政府可以根据地价均衡的結果，对土地使用权证价钱显著小于价格行情的土地资源推行优先购买权，避免买卖彼此谎报、瞒报土地价格，搅乱土地出让的个人行为产生。与此同时在政府部门执行土地利用规划时，为了更好地集体利益的必须，可以公平公正、有效地推行优先购买权。

　　三、城区宏观经济土地价格－城区间土地价格均衡因为各城区所处区位优势不一样，政府部门培养土地出让的幅度不一样、社会经济发展与产业布局不一样等，必定导致一部分城区土地价格水准或基准地价评定結果与其说土壤污染治理相背驰，不配对。因而，对城区间土地价格水准的均衡剖析是十分有必要的，有益于城乡之间土地价格融洽，培养、发展趋势城区土地出让，使其土地价格水准能客观性地体现本地总体水平。

　　（一）地区内城区土地资源开展分等现阶段，城区土地资源分等的工艺方式较为完善，主要是融合城镇体系规划，根据对各城区的社会发展、经济发展、当然等标准进行点评，揭露城区土地资源本质品质，完成各城区间土地资源分等。

　　（二）均衡城区总体土地价格即依据城区土壤污染治理（土地资源实用价值）与地价相互关系，综合性均衡城区总体土地价格。城区土壤污染治理通常与城区土地价格呈一一对映关联，城区土地价格应是城区总体土地价格——城区各种商业用地基准地价的实际总面积加权平均或某类主要用途土地资源的各个（或地区）基准地价的总面积加权平均。均衡方式一；有关分析方法。根据对城区土壤污染治理与城区总体土地价格的相关性分析，创建合适的土地价格实体模型，经方差、相关系数r、显著性分析后，运用土地价格实体模型均衡土地价格。均衡方式二：土地价格分数法。对地域内各城区总体土地价格开展剖析，找到危害城区各种商业用地土地价格的要素（可在分等基本上认证），随后得到各种商业用地土地价格影响因素地价指数值或土壤污染治理土地价格指数值，运用指数值调整城区分等土壤污染治理分，进而均衡城区土地价格，最终，融合专家访谈建议，再次调节、均衡城区土地价格。

　　（三）城区土地价格力度均衡均值法。运用同样城区各种用土地价格最大地使用价值或最少土地价格均衡值，求取各等城区各种商业用地土地价格力度值。危害大城市土地价格的关键因素是各个方面的，需从众多方面来考虑到。在充分考虑社会发展、当然、经济发展等各层面原因以后，对该土地价格力度开展调整，以得到适度的力度值。

　　成本费一－经济效益法。根据土地价格界定，选用成本分析报告的方式，对比各等城区各种商业用地最少土地价格均值，明确城区类型商业用地最大土地价格操纵力度。最终经专家访谈、调研明确。

　　（四）同样城区不一样主要用途土地价格有效剖析不一样主要用途间的土地价格也该是土地价格均衡的內容之一，解决不一样主要用途土地价格的不同开展有效剖析、调节，使其达到充分利用土壤资源的规定。

　　供给与需求是危害土地价格的首要要素，假如某类主要用途土地资源的土地价格较高，则表明这种主要用途的土地资源总数少，需提升这种主要用途的土地资源的供给量，以避免土地资源投机性个人行为产生，假如某类主要用途的土地资源的价钱稍低，则表明这种主要用途的土地资源总数太多，需降低这种主要用途的土地供应总数。

　　在对同样城区不一样主要用途土地价格开展有效剖析的与此同时，务必要充分考虑土地资源供给与需求针对土地价格的危害。

　　（五）城区土地价格误差值的可能宏观经济剖析結果与外部经济现实状况在所难免有差别这也是具体情况。因而，在均衡土地价格全过程中，要合理地剖析得到各等城区容许土地价格误差力度值。基准地价是政府部门土地估价组织或政府部门监管单位依据土地资源专业级差盈利分等评定，根据大量的调查分析和五格数理剖析所求取的不一样级别的土地资源均价，它是全部土地资源价格政策的关键。

　　四、城区观行土地价格一基准地价审批

　　（一）基准地价的内涵与外延1993年原我国土地管理局施行的《城镇土地估价规程》对基准地价是如此理解的："基准地价是对城区各个土地资源或平均值地区以及商业服务、住房、工业生产等土地利用类型评定的土地使用权证企业总面积平均值？quot；。

　　这一界定是对住房、工业生产和商住用地开展标价。那样区划用地性质，使土地价格适用范围遭受了限定。一方面，这类区划与在我国颁布的资料对用地类型的区划不一致。土地价格是对盈利性商业用地来讲的，并且土地价格会因为商业用地微差别而转变。如今对土地分类的根据关键有两个，一是1989年原我国土地管理局准许的《城镇地籍调查规程》，就盈利性商业用地，一级种类有商业服务金融行业商业用地、工业生产仓储物流商业用地、居住用地，在其中商业服务的二级种类又分成商业服务服务行业、旅游业发展、金融业保险行业；工业生产仓储物流商业用地二级种类为分成工业生产和仓储物流用。二是1990年国务院办公厅55命令所指出的五种种类：住宅用地；工业土地；教在我国的基准地价大多数是在评定的根基上实现的，而各个成效中把土地资源分成3～5级的城区占多数，那样，这种乡镇的基准地价也就仅有3-5个级别，实际上，城区土地资源的土地价格是参差不齐的，发生变化，只靠这好多个级别来分类土地价格，毫无疑问太粗。均是在区划匀质地区的基本中求基准地价，并且用区片价来表明。自然，假如可以把评定成效开展改动，使其更详尽，也是可以的。

　　（二）基准地价审批城区基准地价是城镇宏观经济土地价格的明确具体，其土地价格水准应城乡宏观经济的约束条件下有效主要表现。城区基准地价主要表现的合理化关联到城区内部结构土壤资源地区配备的合理化，对其能力的审批或创建审批根据（规范）是城区土地价格均衡的持续。

　　基准地价的审批主要是依据基准地价表达方式开展审批。基准地价可有二种表达形式，等级基准地价与地区基准地价，等级基准地价的评定有二种，一种综合性评定归类定价；另一种是归类评定定价。审批的要点是城乡全部土地价格水准管束下，剖析土地价格水准的多少与等级尺寸的关联。等级的尺寸核查主要是某一级地占全部城区的占比是不是有效；土地价格水准可以有二种表明方法，一种是均值，另一种是土地价格力度，审批的要点是地力度或平均值是不是有效，基准地价尺寸应与土地级别大小、区位条件土地价格含义相一致。

　　地区基准地价的审批主要是区片总面积尺寸是不是适合，主要用途是不是有效，这种标准是不是达到商业用地规定，及其它与土地价格的线性关系和土地价格含义。

　　由上文得知城乡总体土地价格水准管束下，剖析土地价格水准的多少与等级尺寸的关联。由于土地价格水准与等级尺寸是呈成正比的关联，土地价格水准的大小也就体现了等级的尺寸，相反等级的高低也应做为土地价格水准的依据。土地价格水准与等级尺寸是互动交流的。可是这类互动交流是在一定程度内的互动交流，土地价格水准应以等级尺寸为核心左右起伏，但该波动在一定的容许标准内，并且该起伏从长久的发展趋势看来，是趋向均衡的。

　　我们在审查级别时主要是核查某一级地占全部城区的占比是不是有效。在此项工作上，大家应先一步核查在该城区中土地资源的等级分类是不是有效，换句话说，平均值地区区划的是不是有效。通常情况下，经济发展比较发达地域、其土地资源的等级分类应越多，即平均值地区的总面积应越小。仅有在确定该城区土地资源的等级划分是有效的条件下，大家核查某一级地占全部城区的占比是不是有效的工作中才算是更有意义的。在此项核查工作上，大家应参照不一样大城市的特性来算。针对工业城市而言，不容置疑，工业土地所占占比比较大。而针对旅游胜地而言，商住业商业用地所占百分比应比较大。别的如城市经济情况、人口质量、日常生活传统式等要素全是大家需要充分考虑的。

　　由于土地价格水准可以有二种表明方法，一种是均值，另一种是土地价格力度，对于这二种表明方法，大家的审批应该有不一样的着重点，针对均值而言，其关键反映了土地价格的平均，展现了该城区的总体水准。而土地价格力度所体现的信息则较多，其限制和最低值各自意味着基准地价的上最低值，土地价格力度过大或过小全是异常的，大家可同时根据基准地价或将基准地价调整后对土地价格力度开展操纵，便其在有效的范畴内起伏。

　　五、城区外部经济土地价格——地价主要参数核准土地价格评定流程中涉及很多主要参数的明确，如：税金、贷款利息、毛利率这些，这种主要参数明确的有效是否，立即危害分析价钱、转让成本价规范的合理化。因而，必须有效地定义主要参数选择标准与根据。

　　（一）税金土地评估中涵盖的税金类型较多，全国各地在分析中选用的规范各有不同，选择项的工程也各有不同，因而需要对这种税金开展审批，审核的主要内容包含：税金是不是有效，什么税金应记入土地价格，什么不可记入土地价格，各种各样评价指标的税金构成这些。在土地价格评定中，可使用的定价方式不一样，则应计的税金都不同样，因而，需对于多种不一样的定价方式明确其税金。

　　（二）贷款利息在土地评估中不可或缺地要牵涉到贷款利息。利率计算是否、测算的方式 等在较大水平上危害着土地价格多少。贷款利息是在评定土地资源或房产时考量的资产的资金时间价值。贷款利息的审批包含贷款利息的种类，如果是按贷款利息计算，或是按存款利息计算；贷款利息的测算周期时间，如果是按全部开发设计期，或是开发设计期的一半，是一年贷款利息或是很多年贷款利息，按一部分本年度算，或是按全部本年度测算这些。全部这种，皆在审批范围内。

　　（三）毛利率项目投资的目标也是为了更好地获得对应的盈利，做为项目投资的收益，对土地资源的项目投资，也是为了更好地获得对应的盈利。毛利率的审批包含盈利的选择规范，是领域毛利率、社会发展正常利润，或是具体盈利及其不一样的开发设计期所相匹配的投资回报率。

　　全国各地的销售市场生长发育情况不一样，不同地域、不一样的领域、不一样的新项目选用的盈利规范也不一样。在土地评估中，投资收益率的明确通常考虑到下列三层面：一是开发设计土地资源的运用种类，一般商住用地开发设计毛利率较高，居住用地开发设计其次，工业土地开发设计毛利率较低，因而，如果是单一运用种类的开发设计，应考虑到该运用种类的投资收益率情况，如果是地区性的开发设计，有很多种运用种类，应充分考虑各种各样运用种类的投资收益率情况，明确一个综合性的收益率；二是开发进度的长度，一般开发进度越长，占有资产時间也就越长，总的投资收益率也就应当高一些；三是开发设计土地资源所处地域的政治经济学自然环境，一般经济发展比较发达区域的投资收益率较高，有地域独特政策优惠的土地开发投资收益率也较高。

　　（四）土地增值回报率土地资源因为主要用途更改而造成升值，土地增值回报率基础理论应相当于"升值房租"在总土地价格的占比，或转让价钱与成本费价钱误差占成本费价钱的占比。

　　土地资源自身是一种当然物质，但因为土地使用权的垄断性，应用土地资源是要付款房租的。并且除开这类实际意义的房租外，因开发设计而支出的资产的贷款利息，也通常以房租方式呈现出去，在房租总金额中做为一个外界构成部分。因此房租就包含了真正意义上的房租和土地投资的折旧费及贷款利息两一部分。地价就是以房租的递延所得税和土地投资的折旧费及贷款利息两部份组成。在剖析土地资源使用价值时，把土地资源区别为土地资源化学物质和土地资源资产2个范围；依据土地资源资产与土地资源化学物质有不能剥离的特点，掌握土地资源资产更改了土地资源化学物质的特性，导致土地资源盈利提升，土地资源产生升值，进而房租增涨，土地价格随着升高的全过程，剖析测算土地价格。

　　（五）复原年利率从理论上说地价是房租的递延所得税，即房租与土地价格的比例便是复原年利率，当今复原年利率选用的规范不同样，有选用货款利率的，有选用储蓄权益的，也是有选用本质年利率的这些，因为前两年金融体系年利率的持续调节，土地评估中选用的年利率也各有不同。

　　复原年利率是危害土地价格多少的主要要素，务必谨慎挑选。一般最先要利用多种方式，明确各种各样有可能的复原率，随后再通过综合分析、较为，明确可使用的复原率。土地资源复原年利率是用于将土地资源纯收益复原变成地价的比例。复原率随房地产业的类型不一样而不同，对经营风险大的房地产业，其复原率高，相反，风险性越小，复原率愈低。因而，评定不一样地域、不一样时间段的有关比较大，必须加强对复原年利率的审批明确有效的标，确保评定出的地价具备现势性。

　　（六）开发设计期开发经营期就是指从获得土地使用权证到房产所有市场销售或租赁结束的一段阶段，可分成三个环节：设计规划和施工预算期、建设工程期、闲置或出租期。土地开发中开发费在研发基本建设中常占的時间长度不一样，因而应确立贷款利息的计算利息時间，有一些必须按经营期测算，有一些按工程建筑期测算。此外开发设计经营期应依据新项目项目可行性的新项目特性、工程设计规定及房产销售市场的情况等综合性明确。

　　六、维护保养土地价格运作的客观性对策为了更好地维护保养城区的土地价格均衡，客观性公平地体现评定时占本地的土地价格水准，必须采用下列对策：

　　（一）创建规范土地规章制度与地价监测制度在各城区各个、各种商业用地或地区内开设规范土地，规范土地的选用要具备象征性，并按时收集样点开展检测，升级基准地价有利于城区土地价格均衡与融洽。

　　（二）推行土地价格公示制度对评定出的基准地价、标定地价和规范土地土地价格按时向社會发布，材料公开透明，而且可以查看，可使投资人掌握基准地价等信息内容，掌握项目投资区域的土地价格水准，对挑选项目投资角度和地方有较大协助，有益于引进外资。与此同时，使土地交易彼此、土地资源优化配置单位都根据同一信息内容充分了解市场状况，推动土地交易规范性，确保土地出让的正常的纪律，使土地资源使用人和我国使用者的权益都能获得完成。[1]

　　（三）土地价格查看信息化管理创建大城市土地价格动态性监测网站，以互联网方法创建大城市土地价格变动数据库查询，完成土地价格信息内容的动态更新，并公布我省土地价格指数值，各城区土地价格指数值，实时监测城区土地价格，完成土地价格信息内容，社会服务。

　　（四）健全土地交易申请规章制度与一级土地出让土地价格验证规章制度为加强对土地资源迁移价钱的申请管理方法，加速土地出让的培植和创建，摆脱谎报、虚报土地资源卖价对土地出让的不良影响，国土地资源管理单位应完善土地资源备案规章制度，加强对土地交易、出让、租赁、质押等经济发展活动的备案来把握土地交易价钱，执行土地价格管理方法，凡涉及到土地所有权、总面积、界址等改变的经济社会主题活动，都需要向土地资源优化配置单位申请办理土地资源备案，与此同时申请土地资源财产价钱或土地交易价格。土地资源优化配置单位要以基准地价和标定地价为根据，加强对申请土地价格和房租的审批，健全对基准地价、标定地价、土地价格特惠额、交易量土地价格、房租、质押及土地资源项证支配权状的备案，并根据测算土地增值，扣除有关税金、行驶优先购买权和租用权要求基准价等对策，调节土地价格，维护保养正确的价格水平，确保土地出让的常规运作。土地资源优化配置单位还应注意对一级土地出让土地交易价钱的验证规章制度，要求土地交易最低价位，避免土地资源投机性状况产生。