土地使用权证划转就是指有批准权的市人民政府依规准许，在商业用地者交纳赔偿、按置等成本后将该幅土地资源交其应用，或是将土地使用权证有偿服务交到土地资源使用人应用的个人行为。近些年，伴随着在我国城市发展的快速发展和房地产业的日趋活跃性，划拨土地所有权进到市場的个人行为日益增加。怎样做好划拨土地所有权评定，标准房地产中介销售市场，文中尝试从此谈一下观点。

　　一、划拨土地所有权价钱的含义及组成

　　划拨土地所有权价钱，就是指根据划转形式获得的土地使用权证在对应状态下的价钱，它一般为根据划转形式获得并开发设计至相匹配的基础设施建设情况下的土地资源财产价钱。为相互配合和推动国企改革，国土资源厅于2001年2月3日下达了《关于改革土地估价结果确权和土地资产处置审批办法的通知》（土地资发[2001]44号），通告中确立地指出了“划拨土地所有权价钱”的含义以及有关问题。这一问题的明确提出，将具体存有于房地产业并持续以多种方式呈现出的国有土地所有权价钱公开透明、合法。《通知》强调：“为适用和推动企业改制，企业改制时，可根据划拨土地的均值获得和项目成本，鉴定划拨土地所有权价钱，做为原土地资源使用人的利益记入公司财产”。由此可见，划拨土地所有权价钱由2个层面组成：一方面是划拨土地所有权的获得成本费，即无尝或有偿服务获得国有土地所有权立即开支的相关花费，如拆迁补偿安置费等；另一方面是在相匹配的划拨土地上所资金投入的土地资源项目成本，如平整场地等改进土地资源利用标准的有效花费。

　　二、有关划拨土地所有权评定值中是不是应包含土地使用权证出让金的问题

　　对划拨土地所有权评定值中是不是应包含土地使用权证出让金的问题，学界一直沒有统一专业的结论。有些人觉得“获得国有土地所有权，未向我国交纳土地出让，评定值中不可包括土地使用权证出让金”。也有些人觉得“假如划拨土地所有权评定值中不包括土地使用权证出让金，国有资产处置便会外流”这些。有关这一问题，小编觉得，从理论上讲，划拨土地所有权评定值中不应该包含土地使用权证出让金（这一点，可从前边所讲的“划拨土地所有权价钱的含义及组成”中很立即地获得回答）。但在实际评定时，依据不一样的分析目地，在分析报告时应就土地出让的相关事宜给予尤其表明。

　　（一）以出让为目地，出让后按国家相关要求，受让方不需申请办理土地使用权证转让办理手续，土地资源仍属划转特性的，土地评估值中不应该包含土地资源应用出让金。

　　（二）孑有批准权的市人民政府准许出让后变动为转让地，以给买受人给予土地价格根据做为定价目地的，资产评估机构出示的分析报告中应包括划拨土地所有权价钱及土地使用权证出让金的账款，并标明以上二项之和为买受人合理合法获得该土地使用权证时需应缴纳的花费，与此同时，应分项目就付款時间、缘故及目标等进行实际表明。

　　（三）以抵押物使用价值为评定目地时，划拨土地评定值中不应该包含土地使用权证出让金。

　　对于此事，《房地产估价规范》第6条明文规定：“以划转形式获得的土地权连着地面上建筑质押的，评定其质押使用价值时要扣减预估处罚所得的税款中等同于应交纳的土地使用权证出让金的款额”。举一个非常典型的事例：某公司用划拨土地所有权及地面上房产抵押贷款，资产评估机构评定质押物使用价值达1000万余元（含土地出让400万余元），結果该公司从A贷款银行700万余元（1000万×70%），期满不可以还款，对该质押房地产业依规竞拍转现1050万余元，这1050万元在扣减土地出让400万余元后，A金融机构仅就剩下的650万余元有优先受偿权，毫无疑问银行贷款出的款虽然设置了质押，但也难以获得预估的根本确保，金融机构的利润遭受损害。因而，在以抵押物使用价值为评定目地时，划拨土地评定值中不应该包含土地使用权证出让金。

　　（四）以明确竞拍成本价为目标时，划拨土地的评定使用价值从理论上讲尽管不可包括土地使用权证出让金，但在操作过程出示定价汇报时，应把土地使用权证出让金做为土地资源使用价值的一个內容并给予必需的表明，其原因是，《城市房地产管理法》（主席令第29号）第50条要求：“设置房地产业质押权的土地使用权证是以划转形式获得的，依规竞拍该房产后，理应从竞拍所得的的使用价值中交纳等同于应交纳的土地使用权证出让金的款额后，质权人即可优先选择优先受偿权”。照此要求，划拨土地拍卖时，应假设其为转让土地资源开展评定竞拍，随后以竞拍所得的的工程款扣减我国劳动所得的土地出让后，剩下一部分由质权人先行优先受偿权。从而可以看得出：明确竞拍最低价的国有土地所有权评定使用价值中应包含土地使用权证出让金的款额，并给予必需表明，不然，竞拍所得的中没法扣减土地出让。

　　三、别的好多个应当留意的问题

　　（一）在对划拨土地所有权使用价值开展分析时，其获得成本费和项目成本二项组成均应选社会发展平均可变成本，并非某些成本费。

　　（二）有关土地使用权证期限的问题。因为划拨土地沒有土地使用年限的详细要求，而土地资源价格评估結果又立即与土地使用年限相关。对于此事问题，提议在评定时，将划拨土地所有权期限设置为从定价时算至各种主要用途商业用地的法律规定最大转让期限。

　　（三）对带有划拨土地所有权的分析报告，不可以简易的以一个数据信息做为评定結果，还务必就评定的实际新项目给予详细描述，便于进一步为完成评定目地给予真正行得通的根据。如划拨地开展房产质押时，其评定值是不是带有土地出让的款额，立即影响到金融机构作出的“可给予借款的金额占评定值的占比”的决策，这一点尤应造成留意。

　　（四）在对动迁范畴内的房地产业尤其是住户住房开展分析时，其占有的国有土地所有权应予以独特的考虑到。

　　在中国沒有法律法规以前，在地区区域内的土地资源和地区范畴之外的国有土地出让，除转让土地资源之外的土地资源，均按划拨土地开展管理方法，大城市动迁范畴内非常多的住户住房即属该类。依据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院办公厅305命令）第24条要求：“贷币赔偿的额度，依据被动迁房子的区位优势、主要用途、总建筑面积等要素，以房地产业评定价钱明确”。对动迁范畴内的划拨地房地产业开展分析时，充分考虑动迁评定属赔偿特性，关键应对于房地产现状开展评定，而不可考虑到土地资源将来的潜在的使用价值，不能用最大最好应用的预估标准开展评定。与此同时，在对老城区的民居开展动迁评定时，应充分考虑该类房子占地面积许多是由继受而成，尽管如今对这一块做为划拨土地在实现管理方法，但在评定时也应考虑到这类继受取得与典型性的划转获得中间的差别，以集中体现公布、公平公正、公平的标准。