近年来，伴随着在我国土地资源运用体制改革的推进，土壤资源的资本使用价值日益获得反映，土地出让逐渐标准。2002年上半年度，国土资源厅公布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源厅11命令），明文规定：“自2002年7月1日起，全国各地范畴内凡商业服务、度假旅游、游戏娱乐和商品房等各种营业性商业用地，务必以招标会、竞拍、挂牌上市等方法转让国有制土地使用权证。”此后，中国太平洋又掀开了一场铭心刻骨的土地供应规章制度改革。

　　从全国各地看来，伴随着新的房地产市场的“太阳”买卖愈来愈多，招标会、竞拍、挂牌上市土地资源中转让成本价如何确定，将变成一个新的非常值得大家科学研究的问题。怎样科学规范地评定与明确国有制土地使用权证转让成本价，是国有制土地使用权证招标会、竞拍、挂牌上市方法转让工作上一个必不可少的关键步骤，评定与判定的成本价过高，会造成应价难以实现保存价而流标；过低则又会导致国有土地出让财产外流。

　　一、土地使用权证招标会、竞拍、挂牌上市方法中成本价的特性

　　土地使用权证招标会、竞拍、挂牌上市成本价的实际上是土地交易成本价，即土地招标、拍卖时政府部门明确的招标会、竞拍土地资源的最少操纵价钱，亦称合同价或底标价钱。是拟出让土地资源政府部门能够进行的最少操纵价钱；关键依据土地出让年限、主要用途、房地产市场走势、政府部门国家产业政策、房地产商竞标心理状态等明确的待转让土地的土地价格；它是政府招标、竞拍土地使用权证时最重要的市场价格。土地使用权证招标会、竞拍成本价是由政府部门内部结构把握，严苛信息保密的。土地使用权证招标会、竞拍最低价的确认是不是适当，立即影响到土地招标、竞拍能不能顺利开展。政府部门制订招标会、竞拍成本价时，应考虑到房地产商权益和政府部门的国家产业政策。在中国，土地使用权证招标会、竞拍成本价具备下述特性：

　　1、土地使用权证招标会、竞拍成本价是政府部门转让实际土地的最少操纵价钱，是政府部门转让土地使用权证交涉时最重要的市场价格。

　　因为政府部门垄断性了土地资源供给量，土地资源供给量尺寸和供应价格多少是做为政府部门调控销售市场的一种方式，为了更好地开展合理有效的管控，成本价务必由政府部门明确。

　　2、土地使用权证招标会、竞拍的成本价应根据评定土地价格明确。

　　国有制土地使用权证招标会、竞拍的标底工程款极大，因为房地产市场的独特性，地价一般人无法辨别，为防止政府部门盈利损伤，掌握土地资源一切正常价钱，务必由专业的二手车评估师开展土地评估。

　　3、土地使用权证招标会、竞拍由政府部门明确。

　　招标会竞拍成本价与一般评定土地价格不仅有联络又有差别，评定土地价格是由定价工作人员根据对土地出让的分辨，出示的待估土地很有可能的公开市场业务价钱，招标会、竞拍、挂牌上市成本价则是由政府部门依据土地评估結果，考虑到政府部门国家产业政策和土地价格现行政策等要素綜合明确。

　　二、土地使用权证招标会、竞拍、挂牌上市方法中转让最低价的定价标准和定价方式

　　对于评定土地使用权证成本价的特性，宜遵循最有效运用标准、取代标准、预期收益率标准、要求与提供标准等。土地估价的具体方式 有假设开发法、市场比较法、盈利氢化铝锂、基准地价指数修定法和成本费逼近法等各种方法，依照评定标准与定价方式相一致的规定，评定土地使用权证成本价，最先应关键采用市场比较法和假设开发法二种评价指标。由于市场比较法较考虑到了在定价标准日的最近销售市场上相近房地产业的买卖市场行情、销售市场承受力，其计算的价钱具备现势性，非常容易为交易双方认可和接纳。假设开发法则充足地考量了规划条件下土地本身最有效运用方法及其当今房地产业行业现状和将来很有可能产生的盈利等。自然，应用以上二种评价指标，也要一定必要条件。在房地产业不比较发达、欠缺买卖实例，或无城市规划建设主管机构核准的总规方案设计的情形下，就只有选择基准地价指数调整法和成本费逼近法等方式 来开展评定。

　　三、招标会、竞拍、出让国有制土地使用权证中成本价的明确方式

　　国有制土地使用权证招标会、竞拍、挂牌上市务必先由执行招标会、竞拍、挂牌上市主题活动的土地资源行政部门主管机构授权委托有土地评估资格的定价公司开展评定，并出示分析报告。随后，由政府部门土地资源主管机构创立机构开展审查明确。审批组织应仔细审查评定企业提供的定价汇报，尤其是针对定价結果、假定标准和应用限定标准等开展用心剖析，掌握估价师的客观性建议，与此同时充分考虑执行招标会、竞拍、挂牌上市时的市场现状，拟出让土地的标准，潜在性投资人的要求，考虑到政府部门国家产业政策和土地价格现行政策等要素，综合性明确国有制土地使用权证招标会、竞拍成本价。

　　在明确国有制土地使用权证招标会、竞拍、挂牌上市成本价时，政府部门主管机关应坚持实事求是，科学分析论证，制订招标会、竞拍成本价。假如盲目跟风管理决策，成本价定禁止，过低了有可能影响在我国国有资产流失，土地资源财产使用价值难以解决；过高了则使竟价可挑选域值范畴过小，竞拍、招标会无法刮起奋勇争先的市场竞争高峰，很有可能危害竞投、竞拍实际效果。

　　与此同时，政府部门应依据设计规划规定、房地产业市场走势、土地的地理环境等綜合要素科学规范地计算出土地资源的最大转让价，避免竞拍者意气用事，给出高价。表层看，那般场景漂亮、繁华，有震惊实际效果，但从长久看来，很有可能造成两种不良影响：一是摘地者违约，宁愿负合同违约责任，而不肯担负更高的损害，因此不利于政府部门在群众心中中的品牌形象；二是假如摘地土地资源用以房产开发，则房子选购人的合法权益将遭受危害，摘地者为了更好地填补在选购土地资源时太重的土地资源成本费压力，有可能在工程建筑时以次充好，不按整体规划的园林绿化规定、建筑容积率规定开发设计基本建设工程施工，减少开发设计品质和成本费，侵害消费者权利，也影响到了土地出让的身心健康、井然有序发展趋势。

　　总而言之，既要确保国有土地出让财产不外流，又要正确对待销售市场迈向，还要综合考虑到市場的承受力，综合性明确有效的竞拍成本价。自然，在我国的土地使用权证招标会、竞拍、挂牌上市工作中大势所趋，在许多地区还仅仅刚发展，尤其是针对招标会、竞拍、挂牌上市中成本价的明确，尚欠缺完善的工作经验，这必须在日常生活中逐步完善。