实例：   嘉诚房产公司户下有块100亩的商住用地，2012年以80万余元/亩的价钱，转让该土地资源，因为现阶段房地产业不太平稳，因此一直闲置不用未开发设计，企业因周转资金的必须，以该土地资源质押给金融机构开展股权融资，在开展土地资源质押前，对该土地资源开展了资产报告评估，评定价值为200万余元/亩。   财会人员并将资产报告评估升值的部位做好了账务处理：   (一)转让土地使用权证时账务处理   借：无形资产摊销 8000万余元       贷：存款 8000万余元   (二)评定升值时账务处理   借：无形资产摊销 12000万余元       贷：资本公积 12000万元   必须表明的是，嘉诚房产公司获得的土地使用权证未开展开发设计前，应先按交纳的土地出让将该土地使用权证确定为无形资产摊销，开发设计时，再将该土地使用权证的帐面价值一次记入房地产业项目成本。   一、所得税   依据税务(2016)36号文有关要求，出让2016年5月1日以前获得的房产，可以挑选简易征收，适用5%的增值税率。   可是，此案中嘉诚企业仅仅对企业户下的土地使用权证开展了价值的评定，并没有对外开放开展所有权的出让，土地使用权证并没有产生迁移。   因而，嘉诚企业“土地使用权证评定升值”不用交纳所得税。   二、土地增值税   是否“土地资源一评定升值”就相当于“土地增值”了，就需要交土地增值税呢?   许多企业就说白了，认为“土地增值”那不就需要交土地增值税，哪了解这税收归属于资产和行为税，交予不交需看你是不是出让。已有土地评估升值不需缴付土地增值税，假如出售时造成的升值才必须交纳土地增值税。   三、所得税   在财务会计上，对评定升值的财产，一方面提升相对应的资本使用价值，另一方面提升公司的资本公积，换句话说，财务会计上对评定升值一部分不确定为公司的盈利。依照成本计算的规定，对资产报告评估升值一部分公司可以计提折旧和摊销费用。   在税收法律上，公司的各类财产，包含固资、生物性资产、无形资产摊销、长期待摊费用、项目投资财产、库存商品等，以历史成本为计税依据。   说白了称历史成本，就是指公司获得此项财产时现实造成的开支。   公司拥有各类财产期内财产升值或是资产减值，除国务院办公厅财政局、税收主管机构要求可以确定盈利和亏损外，不可调节该财产的计税依据。   因而，在税收法律解决上，资产报告评估升值不需要做账务处理，因为嘉诚企业土地使用权证未产生迁移，因此也不用交纳所得税。   四、合同印花税   依据合同印花税有关要求，记述资产的帐本，按资本公积和资本公积的累计额度0.5%贴花纸，别的帐本按件记税5元/件。   这样一来，假如公司财产发生了评定升值，财务会计上也做好了账务处理，那麼依据合同印花税有关的要求，应就提升的一部分交纳合同印花税。

（转自昌尧讲税，创作者马昌尧）  

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