土地评估的办法有几种?土地资源价格评估的主要方式有市场比较法、盈利还一、资产报告评估收费标准测算规范如下所示： 净额定率累进税价目表级别评定值(万余元)净额收费% 1100下列(含100)0.62100以上—1000(含1000)0.2531000以上—5000(含5000)0.0845000—10000(含10000)0.05510000以上0.01注：计算方式(假定委估财产使用价值12000万余元)100万元下列一部分：100×6‰=0.6万余元100万元-1000万余元一部分：900×2.5‰=2.25万余元1000万元-5000万余元一部分：4000×0.8‰=3.2万余元5000万元-10000万余元一部分：5000×0.5‰=2.5万余元10000多万元一部分：2000×0.1‰=0.2万余元累计：8.75万余元(假定委估财产使用价值12000万余元) 二、依据我国国有资产管理局文档(国资办发[1997]53号文件)“关于规范资产报告评估收费标准问题建议”第三条，在国家物价局、国有资产管理局[1992]价费字625号文档收费标准的根基上上调1.5-2.5倍。原法、成本费超过了法、剩下法和基准地价指数调整法，此外线路价法也是土地资源价格评估中较常用的方式。那麼有关这种主要内容是什么呢？下边就和集慧我一起来瞧瞧吧。

(一)市场比较法

市场比较法是土地估价中最基本上、最常见的定价方式之一，也是国际性上常用的基本上定价方式。市场比较法是依据销售市场取代基本原理，将待估土地资源与具备代替性的，且在最近销售市场上买卖的相近土地资源开展较为，并对相近土地资源的交易量价钱作适度调整，为此估计带估土地资源客观性有效价钱的方式。市场比较法的理论来源是取代经济发展基本原理。依据经济学理论，在同一销售市场上，针对具备同样效应的产品，应当具备同样的价格行情，即具备彻底的取代关联。在同一销售市场上具备取代影响的2个以上产品会由于互相竞争进而其价钱互相制约而趋向一致。市场比较法便是根据对具备取代影响的相近土地资源的成交价开展调整，求取待估土地的价钱。

(二)盈利氢化铝锂

盈利氢化铝锂又被称为收益法、盈利递延所得税法、房租递延所得税法等。是将待估土地资源将来一切正常年纯收益，以一定的土地资源复原年利率复原，为此估计带估地价的方式。因为土地资源具备不断性，因此大家可以希望外界的国有土地盈利。当把这将来很多年持续而不断获得的土地资源纯收益以一定的复原年利率折现为如今的使用价值时，它就主要表现为地价。从理论上讲，具备不断性的资产都能够售卖，即都是有价格行情。而这一价格行情也就是资产的折现率，亦即相当于其将来纯收益的折现使用价值。其简易实际意义便是，项目投资选购一块地皮而得到的纯收益，在使用价值上相当于将该笔项目投资存进金融机构而每一年得到的贷款利息量。这就是盈利氢化铝锂的基本概念。

因为土地资源盈利是不一样规模经济组成的結果，土地资源仅仅当中的基本要素之一，也有人们工作、资产、管理方法和科技进步等，因而，土地资源纯收益是在土地盈利中扣除非土地资源盈利的奉献量，或其劳动所得的酬劳后的账户余额。这类土地资源纯收益是因服用土地资源而产生的，理当归土地资源使用者全部，因而，它便是房租。

盈利氢化铝锂一土地资源纯收益的明确为前提条件，因而，它只适用由盈利的田地和房屋建筑或房地产业的定价。

基本上公式计算：

土地资源盈利为无尽年限

V—土地资源盈利价钱

a—土地资源纯收益(房租)

r—土地资源复原年利率

(三)成本费超过了法

成本费超过了法是以开发设计土地资源所消耗的各类客观性花费之和为首要根据，在再加上一定的盈利、贷款利息、应交纳的税款和土地增值盈利来明确土地资源的价钱的方式。成本费超过了法是以运营成本视角来调查土地资源的使用价值，但它不可以充分体现土地资源的真正使用价值。由于一宗土地资源的使用价值多少，关键在于在土地资源将来运用中所形成的盈利尺寸，而不是在于对这方面土地投资更新改造的花费尺寸。成本费超过了法一般用以新开拓土地资源、工业土地、既无盈利又无较为案例的公共建筑、公益性商业用地的价格评估，挑选该方式时要谨慎。

基本上公式计算：

土地价格=土地资源获得费 土地资源开发费 税金 盈利 土地增值收益=土地资源成本费价钱 土地增值盈利

(四)剩下法

剩余法又被称为假设开发法，是在预估建设结束后房产一切正常成交价的根基上，扣减预估的一切正常项目成本及相关技术专业花费、贷款利息、盈利和税款等，以价钱账户余额来估计带估地价的方式。土地投资致力于得到酬劳，这一潜在性的酬劳是多少就选择了地价的多少。剩下法的理论来源与盈利氢化铝锂基本一致，全是对将来剩余收益的测算。盈利氢化铝锂中的房租或土地资源的纯收益，是对土地盈利的费土地资源要素扣减，而剩下规律是立即从递延所得税后的价钱扣除非土地资源要素的奉献。

剩下法关键运用于有开发设计使用价值的土地估价，一般由下列几个种类：(1)代开发设计的地的定价;(2)待动迁更新改造在开发设计房地产业的定价;(3)仅将土地资源或房屋梳理成能够立即运用的土地资源或房地产业的定价;(4)目前新老房地产业土地价格的独立评定，即从房产价格中扣减房产价格，剩下之数即是土地价格。

基本上公式计算：

V—待估土地资源的价钱

A—总开发设计使用价值或开发设计结束后的房产总额;

B—全部开发设计项目的项目成本;

C—开发设计上有效盈利

针对房产开发新项目，其实际公式计算为：

地价=房子于其总市场价-工程建筑花费-技术专业花费-贷款利息-营业费用-税金-房地产商盈利

(五)基准地价指数调整法

基准地价指数调整法是根据待估土地土地价格影响因素的剖析，对各城区已发布的类似主要用途平级土地资源基准地价开展调整，估计待估土地客观性价钱方式。因为基准地价是地区平均值，因而，要评定该地区中某一宗地的价钱，还需要依据该土地的地区标准和某些标准，对地区平均值开展调整，方能得到土地价钱。

地价是为选购获得土地资源预期收益率的支配权而付款的成本，即房租的递延所得税。地价的大小在于可以获得的预估土地资源盈利多少。因而在开展划拨土地所有权价格评估时，应先搞清楚划拨土地相对应的支配权，考虑到转让土地使用权证与划拨土地所有权中间的支配权区别对土地价格的危害。

划拨土地所有权可依规开展质押、出让、租赁，但与转让土地使用权证对比，我国对划拨土地进到二、三级市场有较严苛的限定，并且严禁运用划拨土地开展生产经营。推本溯源，根本原因是划拨土地所有权为无尝获得，我国利益无法展现出来。若将划拨土地所有权价钱再加上出让金，则应相当于转让土地使用权证价钱。在这里理论基础上，可选用下列多种方式测算划拨土地所有权价钱：

成本法。在使用成本法测算转让地价时，土地价格为土地资源成本费价钱与土地增值盈利之和。在其中，土地增值盈利来源于“升值房租”，应归土地资源使用者即国家所有，等同于出让金一部分。土地资源成本费价钱为土地资源使用人在获得土地使用权证时付款的平均可变成本。因而，划拨土地所有权价钱应是土地资源成本费价钱，包含土地资源获得费、土地资源开发费、相关税金、贷款利息和盈利。

收益氢化铝锂。盈利氢化铝锂是在估计土地资源将来每一年预估纯收益的根基上，以一定的复原率，换算为评定期日盈利总数的一种方式。现阶段《土地估价规程》对如何计算土地资源纯收益及转让土地价格已作了明文规定，但对划拨土地纯收益的计算方式未有明文规定，因而，可根据调研与待估土地归属于同一地区的国企土地租赁的房租标准来间接性测算。国有制土地租赁的房租水准由土地出让水准决策，是我国利益在土地资源盈利上的反映，因此用土地资源纯收益减掉国有制土地租赁的房租，可获得划拨土地的纯收益。再通过地区要素、某些要素的较为调整，求取待估划拨土地的纯收益。最后划拨土地所有权价钱相当于划拨土地的纯收益除于土地资源复原年利率。

市场比较法。可以预料，伴随着公司对划拨土地利益了解的日益提高，划拨土地质押、出让等个人行为的日益增加，划拨土地买卖案例也会逐渐提升。大家可根据对划拨土地买卖实例交易状况、期日、地区及其某些要素的调整得到待估划拨土地所有权价钱。

用转让土地使用权证价钱扣除出让金间接性测算。现阶段，许多地区通常以评定土地价格的一定占比缴纳土地出让，出让金占比比较固定不动。由公式计算：转让土地使用权证价钱=划拨土地所有权价钱 土地使用权证出让金，可以得到划拨土地所有权价钱=转让土地使用权证价钱×(1-出让金占比)。