一般来说，在房屋建筑重置成本估计精确的条件下，精确估计房屋建筑的固定资产折旧，是应用重置成本法对老旧的房屋建筑财产开展定价的难题和重要。正确认识资产报告评估中折旧费的本质，搞清楚资产报告评估折旧费与财务会计折旧费的差别，针对评定工作人员恰当应用重置成本法开展资产报告评估具备核心实际意义。

　　本质和目地不一样

　　评定上的折旧费，本质是评定房屋建筑的重置成本至评定标准日的使用价值降赔，即估计因为多种因素导致的房屋建筑使用价值的掉价或损害。因而精确地说，定价上的“折旧费”并不是本来意义上的折旧费，反而是一种降价调整，其意义是根据这类降价调整求取房屋建筑在评定标准日的折现率。财务会计上的折旧费本质是房屋建筑这类固资的初始成本费在生产成本中的分担，其意义是使该固资的原始取得使用价值，根据折旧费这类使用价值迁移（摊销费）方式而取回。

　　期限不一样

　　房屋建筑经久耐用期限一般分成当然经久耐用期限（物理学使用寿命、当然使用寿命）和经济发展经久耐用期限（经济发展使用寿命）。前面一种就是指房屋建筑自修建进行之日原因应用、当然损坏做到无奈应用的年限；后者就是指房屋建筑自修建进行之日起，至房屋建筑应用盈利与其说应用成本费抵消时段的延迟时间。

　　评定中采用的使用寿命就是指房屋建筑的经济发展使用寿命，这一时间的明确，是评定工作人员驾临定价目标当场，依据房屋建筑的完工時间，维护保养、维护保养、应用状况，路基的可靠性等，观查、评定房屋建筑的具体新老水平，并融合房屋建筑运用作用、所处自然环境及其已应用年限等要素，综合分析明确其使用寿命或成新率，必需时也要考虑到土地使用年限对房屋建筑经济发展使用寿命的危害。因此，评定中的使用寿命是一个相对性变化（动态性）的量，它受房屋建筑自身的制定和作用、应用和当然损坏、所处地区的自然环境标准、市场现状及其国家和地区国家经济政策、相关法律法规等要素的危害，并随这种要素的变动而更改，具备个别性和独特性特点。同种类的数宗房屋建筑，因其所属区位优势、使用年限、维护保养及其所处自然环境等的不一样，评定中综合性明确的使用寿命通常也不一样。财务会计上的使用寿命，是在考虑到耗损的与此同时，也考虑到社会发展技术性、税务国家经济政策和生产效率发展趋势水准，且以类似财产中各类财产运行标准均同样的假定标准为前提条件，明确的合适于类似财产的一个均值期限。因而财务会计上的使用寿命是对某一类财产领域的财务会计解决的统一标准，是一种分散化的基础理论指数或参量，针对此类财产中的每一项财产具备客观性、统一性和法律性。同种类的房屋建筑，不管其所在城市怎样，也无论其应用、维护保养及其所处自然环境怎样等，财务核算中都可用同一个保持稳定的法律规定期限。

　　考虑到使用价值耗损的要素不一样

　　资产报告评估和财务会计上明确使用寿命所考虑到的耗损都包含有形化折旧费（成分折旧费）和隐形折旧费，一般而言，隐形折旧费（无形损耗）包含作用折旧费和经济发展折旧费。财务会计上的折旧费是指成分折旧费和作用折旧费，即关键考虑到了有形化折旧费及隐形折旧费二种方式中的一种-作用折旧费。而作用折旧费仅是隐形折旧费的一种方式，并不是隐形折旧费的所有。评定中明确折旧费额或成新率时，所考虑到的使用价值耗损要素不仅包含成分折旧费和作用折旧费，还包含经济发展折旧费，即评定中的折旧费包含有形化折旧费和所有隐形折旧费。因而，经济发展折旧费是评定流程中独有的一种折旧费方式。

　　社会化水平规定不一样

　　在资产报告评估中，折旧费的数量是评定目标房屋建筑在评定标准日的重置成本，评定标准日不一样，评定目标房屋建筑的重置成本也不一样，即同一房屋建筑的重置成本通常随時间不一样而不一样；财务会计上的折旧费数量为房屋建筑这类固资的原始取得使用价值，即财产原值，该房产原值一经产生，在自此使用寿命内自始至终以它为数量测算折旧费，不随時间转变而转变。与此比较应，评定上，房屋建筑的重置成本与所求取的固定资产折旧额中间的净额称之为财产的具体使用价值，这一具体使用价值可以与该房屋建筑在评定标准日的价值一致；财务会计上财产原值与所获取的固定资产折旧额的净额称之为财产的帐面价值（或折余使用价值），这一使用价值无须于价值一致。

　　恰好是因为以上缘故，实际日常清扫发现那样的状况：有一些房屋建筑财产，虽然财务会计账务表明其折旧费并未提完，但评定的結果却表明其目前使用价值已寥寥无几；而有一些房屋建筑财产，在财务账务上折旧费早已提完，但评定結果却彰显其仍有很大的使用价值。这样的事情通常也是评定受托人（尤其是公司）觉得疑惑不解的缘故所属。

　　明确折旧费时对维护费用的正确处理方式不一样

　　房屋建筑因应用、当然等缘故，通常会导致房屋的损坏，因此就拥有为维持其一切正常运行和应用，充分运用其应用功能的维护保养和维修；为了更好地改善其特性、品质乃至增加其使用期限的改进（改造、改建）。以生活上是不是有效为规范，对房屋建筑的耗损分成可修补耗损和不能修补耗损两一部分。可修补耗损就是指为了更好地对各种各样缘故引发的房屋建筑耗损开展修补，所资金投入的成本费小于或等于修补后房屋建筑使用价值的提升，或小于或等于所获得的盈利收益。相反为不能修补耗损。评定中明确折旧费、成新率和使用寿命，大部分状况下考虑到的是为了确保房屋建筑财产的常规应用为条件的可修补耗损，也即更重视财产应用的真实效率。既可以依据房屋建筑维护保养优劣状况等多种因素，明确使用寿命或成新率；还可以对可修补耗损立即估计其修补所需花费，将此花费做为房屋建筑折旧费额或为此做为明确房屋建筑综合性成新率的根据。财务会计上则依据房屋建筑财产是检修或是改进，各自做为收益性支出或资本性支出，按照规定在对应的会计分录开展计算。