[案件]

　　魏某自1993年至今一直租用县药业公司坐落于韩集镇的二间房子运营药物，1999年3月魏某经药业公司允许后将该房子租给吴某。但2000年仍是以魏某的为名与药业公司签署的租赁合同，2000年8月药业公司在未通告魏某与吴某的情形下，以48000元(国有资产管理局参考价)将该二间房子卖给了韩某，韩某将款结清并申请办理房产继承登记后，通告魏某、吴某拆迁，但吴某回绝拆迁。2001年至2003年，魏某与药业公司依然签署了租赁合同，魏某仍将该房子租给吴某。韩某以吴某、药业公司及魏某侵害资产使用权为由提起诉讼至人民法院，规定吴某反还房子，魏某和药业公司损失赔偿。

　　[矛盾]

　　此案异议的聚焦点是韩某与药业公司的售房合同是不是合理，魏某和吴某是不是优先购买权。

　　一种思想观点觉得，药业公司将房子背叛时未提早通告魏某和吴某，该交易个人行为失效，韩某没有权利规定吴某搬房，应驳回申诉上诉人的诉请。

　　另一种思想观点觉得，吴某系转让人，其与药业公司沒有租赁合同，药业公司在买卖房屋时不必通告吴某，即吴某没有权利认为优先购买权，且承租方魏某也未认为优先购买权，因此韩某规定吴某搬离所占房子合乎法律法规，应予适用。魏某和药业公司明知道该房已卖给韩某，仍签署了租赁合同，导致韩某不可以行驶支配权，给韩某导致了损害，故应赔付韩某财产损失。

　　小编允许第二种建议。

　　[分析]

　　此案涉及到三个问题。第一，转承租方是不是拥有房子的优先购买权。

　　《合同法》第224条要求“承租方经出租方允许，可以将租用物租给第三人，承租方转让的，承租方与出租方中间的房屋租赁协议再次合理，第三人对租借物导致损害的，承租方理应损失赔偿”。转让就是指承租方不撤出租用关联，而将租用物租赁给次承租方应用盈利。在转让中，出租方与承租方中间的房屋租赁协议依然合理，尽管次承租方与出租方中间沒有权利与义务关联，当因次承租方的因素产生租用物危害时，出租方有权利向承租方规定赔付，与此同时次承租方也不可以向出租方认为支配权，因而如次承租方不可以获得租用权而遭受危害时，其只有向承租方要求赔付，由于次承租方的租用权是根据承租方的租用权而发生的。

　　总的来说，次承租方在出租方买卖房屋时不拥有优先购买权，自然，当原房屋租赁协议未期满时，因原租赁协议再次合理，转租合同也依然合理，次承租方仍可占据、应用承租物。但在原房屋租赁协议使用期期满后，次承租方就不可以占据、应用承租物了。

　　第二个问题是假如魏某认为优先购买权，应在什么时候明确提出。

　　《城市私有房屋管理条例》第十一条要求“房子每个人背叛、房子出租，须提早3个月通告承租方，在相同条件下下，承租方有优先购买权。”《合同法》第230条要求“出租方背叛出租房子的，理应在背叛以前的有效期内通告承租方，承租方拥有以相同条件下购买权的支配权”。从以上要求看，出租方在背叛出租房时，应事先通告承租方，要是没有通告，就违背了法律法规，组成对承租方优先购买权的损害，承租方就可以认为买卖协议失效。可是承租方在什么时候可以认为买卖协议失效，法律法规沒有要求，有些人觉得承租方随时随地可以认为买卖协议失效。小编觉得这也是不当之处的，由于假如承租方一直不认为优先购买权，那麼交易合同的效力就一直处在不稳定情况，那样不利买卖纪律的平稳，因此理应制定一个科学合理的限期，来促进承租方行驶支配权。超出有效限期，承租方就缺失优先购买权。房子每个人与购房人交易租用房子沒有提早通告承租方，该买卖协议并非必定失效，仅有当承租方在一定的有效期内认为支配权时，才有可能使买卖协议失效。因而，对承租方认为支配权的限期务必给与限定，到底给承租方行驶优先购买权的限期为多久，假如以侵权行为的诉讼时效期间一年测算，尽管合乎侵权责任诉讼时效期间的要求，有其合理化，可是時间或是太长，不利维护保养教育的平稳，也不利维护保养房子购房人的支配权。此案魏某及药业公司均了解租用房子已卖给韩某的情形下，彼此依然签署了房屋出租合同， 韩某尽管早就结清购房的钱，并申请办理产权过户登记，但一直未获得房子，其利益遭受威胁也是较为显著的。因而小编觉得，尽管交易房子出租未通告承租方，但承租方应在了解房产买卖后的三个月内行驶优先购买权的支配权，较为有效，也与背叛前三个月告知承租方的要求相符合。那样，即保护了承租方的支配权，也维护了房子购房人的支配权。 1 2 引入法律条文本文中引入法律条文，自2021年1月1日《民法典》起效后，更改成：[1] 《民法典》第七百一十六条[2] 《民法典》第七百二十六条

　　第三个问题是药业公司与魏某2001年至2003年的租赁合同的法律效力问题。

　　从以上剖析看 ，该租赁合同是没用的，药业公司房屋产权出让后，已没有权利租赁该房子，魏某在了解房子被背叛后，一直未认为优先购买权，其已缺失此项支配权，韩某与药业公司的售房合同已变成合理的合同书，总的来说，吴某与药业公司及魏某侵害了韩某的资产使用权，吴某应终止侵权行为，搬离所占房子，并赔付韩某的财产损失。

1 2 引入法律条文本文中引入法律条文，自2021年1月1日《民法典》起效后，更改成：[1] 《民法典》第七百一十六条[2] 《民法典》第七百二十六条