[摘 要] 对财产使用价值的有效评定离不了对其资金类型的牢牢把握,国有土地出让租赁所有权的评定也一样这般。文中从在我国土地租赁规章制度的发展趋势剖析逐渐,对国有制土地租赁与国有制土地使用权证的转让的同一性与差异开展了剖析;并举例子了国有土地出让租赁所有权的评定实际操作。

　　国有制土地租赁规章制度是在我国国有土地出让应用规章制度发展趋势的物质。1999年1月执行的国务院办公厅《土地管理法实施条例》及国土资源厅1999年8月公布的《规范国有土地租赁若干意见》,确定了土地租赁做为国有土地出让有偿服务应用的法律规定方法。这一原则的建立,对在我国房地产销售市场的发展趋势危害非常大,与此同时也变成一个资产报告评估工作人员必须分析的问题。

　　《土地管理法实施条例》第二十九条要求:“国有土地出让有偿服务应用的形式包含:

　　(一)国有制土地使用权证转让;

　　(二)国有制土地租赁;

　　(三)国有制土地使用权证作价出资或是入股投资。”

　　《规范国有土地租赁若干意见》对“国有制土地租赁”的理解是:“指我国将国有制土地出租给使用人应用,由使用人与县级以上市人民政府土地资源行政部门部门签署一定年限的土地租赁合同,并付款房租的个人行为。国有制土地租赁是国有土地出让有偿服务应用的一种方式,是转让方案的填补。”

　　国有制土地租赁与国有制土地使用权证租用是不一样的,前面一种是以我国为出租方,后者是以国有制土地使用权证人为因素出租方。国有制土地租赁产生在一级市场,土地使用权证租用产生在二级市场。客观性有效地评定国有制土地租赁后租赁土地资源的所有权的使用价值,必须回应如下所示问题:如国有制土地租赁的本质、国有制土地租赁与所有权转让的关联、租赁土地使用权证所留存租用期内的确认等。

　　一、对土地租赁的了解

　　1、在我国国有制土地租赁规章制度的发展趋势

　　国有制土地租赁经历了“法律法规严禁——实践活动存有——法律承认”的全过程。1982年《宪法》第10条第4款或是那么规范的:“一切机构或个体不可侵吞、交易、租赁或是以别的方式不法出让土地资源”。但在中国改革开放中,为了更好地引进外资,1979年施行的《中外合资经营企业法》第5条就开始要求:“我国合营者的投入可有为合伙制企业运营期内给予的场所所有权,假如场所所有权未做为我国合营者项目投资的一部分,合伙制企业应向我国政府缴纳服务费。”。与此同时,沿海地区的一些自由贸易区为搞活经济,明确提出了土地使用权证转让的运行方法。1987年,国务院办公厅准许深圳市,上海市,天津市,广州市等大城市实施了大城市土地使用权转让的规章制度。那时候说白了“国有制土地使用权证转让”这一措辞,事实上是为了更好地讳避《宪法》中“不可租赁”的代称,土地使用权证转让本质上便是土地租赁。1988年4月,七届人一次活动对宪法学开展调整,将法律法规改成“一切机构或个体不可侵吞、交易或以别的方式不法出让土地资源。土地资源的所有权可以按照法律法规的要求出让……”。

　　全世界很多我国土地使用权证的拥有都采用的是土地出租方法。北路明、肖志岳在《中华人民共和国地产法律制度》一本书即汇总说,《宪法》与《土地管理法》的调整表明,早已将土地使用权证的有偿转让做为一种租赁个人行为,而且容许了这类租赁个人行为的存有。李尚杰小编的《土地出让和转让的理论与实务》一书中也觉得,国有制土地使用权证有尝转让的本质是政府部门批租土地资源,是土地使用权与所有权完成分离出来的经济发展反映。其法律法规的理论来源是房租基础理论,政府部门所得到的“土地价格”本质上是房租,只不过政府部门一次性向土地使用权证转让者征缴很多年的房租。王卫国老先生在《中国土地权利研究》一书里,将土地租赁权视作土地资源项证支配权的一部分,而且觉得土地租赁权是土地使用权证租赁后所造成的結果。在江平小编的《中国土地立法研究》中,也将土地租赁权视作土地资源承租方或土地使用权证承租方所享受的支配权。除此之外,在1999年公布的《规范国有土地租赁若干意见》中,其第四条、第六条、第七条的要求,与1990年5月国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中有关要求几乎是同样的。

　　2、国有制土地租赁与国有制土地使用权证转让的关联

　　《规范国有土地租赁若干意见》要求:“国有制土地租赁可以依据实际情况推行短期内租用和长期性租用。长期性租用的最多有效期不能超过法律法规的类似土地交易最大期限。国有制土地租赁,承租方获得租赁土地使用权证。承租方再按照规定付款农田房租并进行开发设计基本建设后,经土地资源行政部门主管机构或是依据房屋租赁协议的承诺,可以将租赁土地使用权证转让、出让或质押。”由此可见,国有制土地租赁后,租赁的土地使用权证还能够转让、出让或质押,这与转让国有制土地使用权证的效果是一致的。

　　在中国现行标准的法律法规体系和管理方法状况下,国有制土地使用权证转让和租用的差别,仅仅租用的限期一般较短,而转让的限期一般较长;转让中出让金要一次性付款,而租用则采用按时交货。

　　3、国有土地出让房租与国有制土地使用权证出让金的关联

　　一个设计方案适当的国有土地出让的房租与所有权出让金应该是配对的。

　　二、租赁土地使用权证的特性

　　国有制土地租赁具备租用关联的一般特点。承租方对出租方全部的财产拥有占据、应用、盈利的支配权。因而,租赁土地使用权证归属于《物权法》中的用益物权的含意。但租赁土地使用权证的租客是我国,因而,租赁土地使用权证与将该土地使用权证再租赁造成的租用权是有差异的。除此之外,租赁土地使用权证是可以转让、出让和质押的,因而也是必须价值评估的。

　　三、租赁土地使用权证再买卖评定中租期的明确

　　租用中租期的明确,要根据《合同法》中的相关要求。《合同法》第214条要求:“租用限期不能超过二十年。超出二十年的,超出一部分失效。”我们在评定租赁土地使用权证再买卖中的使用价值时,务必留意《合同法》中的要求。在我国现阶段国有制土地租赁规章制度还不完善,一些土地租赁证上无租期。在评定租赁土地使用权证抵押贷款中的使用价值时,有将租用限期依照工业土地最大转让期限50年测算的,那样显而易见虚高了财产使用价值。

　　四、租赁土地使用权证再买卖中的评定实际操作

　　租赁土地使用权证的商品的价值,应相当于剩下租用年限的价值减掉剩下租用年期限内应缴我国的房租折现率的差。剩下租用年限的价值,可以依据土地资源特点选用市场法、假设开发法等开展评定。应缴我国的房租及交货方法可根据合同书明确;合同约定未知的,可依照客观性房租、房租付款方式国际惯例等来明确。

　　比如,某货运物流公司采用租借方法向政府部门获得总面积为3万平方的工业土地所有权,租期为10年,每一年缴纳房租100万余元。现拟为此土地开展质押,授权委托资产评估机构评定其质押使用价值。评定流程如下所示: 1 2 引入法律条文本文中引入法律条文，自2021年1月1日《民法典》起效后，更改成：[1] 《民法典》第七百零五条

　　1、评定该工业土地所有权非租用时的彻底价值

　　因为该地区土地使用权证贸易市场活跃性,该租用土地资源彻底价值的明确由于可以收集到可开展较为的交易市场实例,故选用市场法评定。收集买卖实例如下所示:

　　因为实例1、实例2的股票交易时间与所评定土地的评定基准日贴近,主要用途、级别、总面积也与所评定土地同样或相仿,故较为中仅对实例3中的交通条件要素开展调整,修正系数为 10%,即调整后做评定地面的企业使用价值为500×(1 10%)=550(元/平米)。

　　取该评定使用价值与实例1、实例2的三项值的算术平均数做为所评定土地的最后价值,即:(550 580 550)/3=560(元/平米)

　　2、评定该工业土地所有权租用年限应交租的折现率

　　因为租期为10年,贴现率明确为8%,因而应交租总金额折现率的折现系数 =

　　1/(1 8%) 1/(1 8%)2 …… 1/(1 8%)10

　　= 6.7101

　　又因为每一年需缴纳房租为100万余元,因而,应交租折现率 = 100×6.7101 = 671.01(万余元)

　　3、评定该工业土地所有权的租用权使用价值

　　该工业生产土地使用权证(用益物权)的租用权使用价值= 剩下租用年限价值-剩下租用年限应交租折现率

　　= 560×3 - 671 = 937(万余元)

　　论文参考文献

　　[1] 我国土地法.我国物权法.中 华中华人民共和国合同法.

　　[2] 全国各地土地估价师职业资格考试相关法律法规新编,2007.

　　[3] 江平.民法学.中国政法大出版社出版,2000:408.

　　[4] 江平.中国土地法律科学研究.中国政法大出版社出版,1991:153.

　　[5] 高富平,黄武双.房地产法新论.我国法纪出版社出版,2000: 90.

　　[6] 谢怀栻,等.物权法基本原理.法律出版社,2000:403.

　　[7] 罗伯特.霍思,海因.科茨,汉斯.C.莱塞.法国民商法概论.我国大百科全出版社出版,1996:196.

1 2 引入法律条文本文中引入法律条文，自2021年1月1日《民法典》起效后，更改成：[1] 《民法典》第七百零五条