引言：大城市老城区因为土地价格飚升，动迁历史悠久的单面木结构建筑时，若选用成本法以上地所有权价钱再加上房屋价格评估其房屋拆迁补偿价钱，每平米总建筑面积的赔偿价钱已经超出该地区新研发的混凝土构造商住楼的价格;若选用比较分析法评定其房屋拆迁补偿价钱，一般欠缺同地区同构造的买卖案例，改成同地区别的构造房子的买卖案例开展较为调整，已会超出《屠地产估价规范》限制的每个调整调节不低于20%、综合性调节不低于 30%的界限。对于这一疑惑，文中对很有可能选用的成本法定价构思的防范措施和比较分析法定价构思的防范措施各自开展解析并明确提出小编自身的观点。

　　关键字：疑惑与防范措施;评价指标;房屋拆迁补偿定价

　　大城市房屋拆迁赔偿定价与别的定价目地(比如抵押借款目地、竞拍成本价目地、商业保险目地)的评定对比，受托人与有关当事方对评定值是不是公平的关心水平要高得多。大城市房屋拆迁赔偿评定的评定值通常很有可能变成拆迁方与被动迁入开展贷币赔偿的额度，评定值就当然变成拆迁方与被拆迁人商业利益的均衡点。因而，评定值是不是公平有效，既关联到能不能恰当贯彻落实国务院办公厅2001年施行的《城市房屋拆迁管理条例》，也影响到动迁工作中能不能获得被拆迁人的了解使动迁工作中顺利开展。要使评定值做到公平有效，定价方式的恰当采用和定价工作人员对该地域定价目标房地产业使用价值的恰当掌握是其重要。大城市老城区要动迁的多是历史悠久的木结构建筑、木结构房屋、土木结构乃至是简单构造的房子，并且其建筑容积率大多数较低。近些年大城市老城区(多坐落于大城市核心区)因为土地价格飚升，选用不一样的定价方式与定价构思会使评定值相距非常大。

　　1 一组令人费解的房屋拆迁补偿定价結果

　　某地有一老城区的老房要动迁更新改造，假定该地区内有一幢单面木结构建筑旧房子和一幢两层木结构建筑旧房子规定开展房屋拆迁补偿定价。假定该地区扣减土地使用权证出让金后的土地使用权证价钱为3000元/m2土地面积。倘若土地使用权证出让金按20%计，建筑容积率按3计，该地区若建商住楼，其楼面地价为：(3000 3000×20%)÷3=1200(元/平米总建筑面积)，本地混凝土结构构造房子的建筑工程费不超过800元/平米总建筑面积，再再加上技术专业花费等别的有关花费及其贷款利息、盈利等，该地区混凝土结构构造商住楼的市场价明确为2800元/平米总建筑面积，也是有效的。大家又假定单两层木结构建筑占有范畴内的土地使用权证仅有房屋建筑底材的总面积，单两层木结构建筑扣减成全新折旧费后每平米总建筑面积的分析价钱均为100元。因为木结构建筑缺乏买卖案例，不方便选用比较分析法，但如果我们用成本法以房子占有范畴的土地使用权证价钱再加上房屋价格评估其房屋拆迁补偿价钱，便会得到以下评定結果;

　　单面木结构建筑的房地产价钱为3000 100=3100(元/平米总建筑面积);

　　两层木结构建筑的房地产价钱为3000/2 100=1600(元/平米总建筑面积)。

　　上边的这种事例给了大家那样好多个令人费解的数据信息：同一地区，混凝土结构构造商品房价格为2800元/平米总建筑面积;单面木结构建筑老房房屋拆迁补偿评定价钱为3100元/平米总建筑面积;两层木结构建筑老房房屋拆迁补偿评定价钱为1600元/平米总建筑面积。那样的评定結果做为房屋拆迁补偿价钱公平公正吗?

　　假定该地区混凝土结构构造的商住楼建六层，建筑容积率为3，房子附近也有空闲地可建路面及绿化，小区环境当然比木结构建筑的旧房子好些。除此之外，大城市老城区的木结构建筑旧房子不论是房子的坚固水平、卫生设备、防火安全作用或是平面布局、空间布局等标准都比不上混凝土结构构造的商住楼，在房地产业上为什么会发生比新创建混凝土结构构造商住楼高些价格的木结构建筑旧房子呢?以上事例中木结构建筑旧房子房屋建筑的分析价钱仅有100元/平米总建筑面积，可以说不是高的了。这一事例中单面木结构建筑的房地产价钱中即使不测算老房房屋建筑的价钱，只测算房屋建筑基底面积的土地使用权证价钱(3000元/m2)，也早已比商住楼的价钱(2800元/m2)要高。导致这一异常评定結果的问题出在对地价的评定上。 在本页访问原文>>(总共4页) 1 2 3 4

　　上边这一事例中，假如单面木结构建筑的总建筑面积为lOOm2，两层木结构建筑房的总建筑面积是 200m2，两幢木结构建筑占有范畴的土地使用权证总面积均为lOOm2。按土地价格加房子价格的评定构思用成本法评定的房屋拆迁补偿总价钱为：单面3000×100 100×100=310000(元);两层3000×100 200×100=320000(元)。按那样的定价构思便会得到两幢房子的房屋拆迁补偿价钱相差不多的评定結果。假如两层木结构建筑与单面木结构建筑里各自住着俩家被拆迁人，尽管她们所具有的房子总建筑面积相距一倍，但取得的房屋拆迁补偿价钱却差距并不大。那样的评定結果对各自住在单，两层木结构建筑屋子里的两家人难以表述一扬。房子在应用作用上是和总建筑面积立即有关的，大城市房屋拆迁补偿具体指导价钱也是按建筑面积计算赔偿价钱的，总建筑面积相距一倍，同构造同时代房子的赔偿价钱也会相距一倍上下，这已被大家所接纳。假如定价组织做出房子总建筑面积相距一倍，评定价钱差别并不大那样一种评定結果，会使授权委托评定的被动迁入没法接纳。导致这一种結果，问题也是出在对地价的评定上。

　　2 成本法定价构思的防范措施

　　对于发生的这一疑惑，因此有些人明确提出导进楼面地价的构思来处理。原因是大城市老城区因为整体规划的限定，单面或两层木结构建筑的车主并不可以自由将房子占有范畴内的土地使用权证用于改造双层或高层住宅的房子。若要改造，务必列入大城市统一规划建商住楼或别的设备，换句话说该土地使用权证能够获取的仅仅目前的单面或两层房子的利益，其土地使用权证价钱是受限制的。用楼面地价加老房房屋建筑价钱的构思来评定，就不可能发生两层木结构建筑房总建筑面积是单面木结构建筑房的二倍，但二者的房地产价钱却差距很小的令人费解的局势。

　　可是针对基准地价中沒有独立拟定各个别土地资源楼面地价的大城市，如何确定楼面地价呢?很有可能有二种构思：一是用基准地价中的标准建筑容积率来测算楼面地价;二是用动迁范畴内的均值建筑容积率来测算楼面地价。前一种构思中的标准建筑容积率因为是对于全部大城市的，很有可能会对一些地区不很适合;后一种构思因为动迁范畴一般设在偏矮旧房子区，因此均值建筑容积率较低，为此明确的楼面地价便会较高。此外用这2种构思计算出来的楼面地价再加上房屋建筑的参考价产生的房地产价钱，是不是便会和市面上对定价目标应该有价钱的认可相一致，或是一个未知量。

　　也有些人觉得木结构建筑与混凝土结构构造房子对比存有多功能性掉价，因为沒有扣减多功能性掉价，因此导致按成本法构思定价时，木结构建筑评估房价結果较高。假如木结构建筑旧房子的房地产业价格评估时，每平米总建筑面积扣减多个元多功能性掉价或按房产评估值的百分之几十扣减多功能性掉价，尽管能使混凝土结构构造房地产价钱和单面木结构建筑房地产价钱的评定值不容易发生下跌，可是单面木结构建筑和两层木结构建筑都按每平米总建筑面积扣减多个元多功能性掉价或都按房产评估值的百分之几十扣减多功能性掉价，单、两层木结构建筑房地产业中间按企业建筑面积计算的评定值，依然相差近一倍。扣减多功能性掉价的构思，在单、两层木结构建筑中间或是不能表述。退一步讲，即使扣减多功能性掉价、合理性掉价的构思可以选用，但多功能性掉价、合理性掉价应扣减信用额度的明确，还得从销售市场上来找寻。有鉴于此，有些人明确提出应选用比较分析法定价的构思。

　　3 比较分析法定价构思的防范措施

　　因为历史悠久的木结构建筑旧房子如今早已没人想要去选购，换句话说缺乏买卖案例，要寻找三个同构造房子的买卖案例作比较分析法评定，显而易见不太可能。因此有些人明确提出用同一动迁范畴内已产生的拆迁方与被拆迁人达到的房屋拆迁补偿价钱做为买卖案例来开展评定。很多人不认同选用这类案例，由于被拆迁人便是因为对动迁入的赔偿价钱不满意才授权委托评定的，假如拆迁方的赔偿价钱的确稍低，以这类赔偿价钱案例选用比较分析法评定出去的被回迁房的分析价钱岂不都稍低。资产评估机构的公平公正、公平又怎样反映呢?拆迁方假如发觉定价组织可以用赔偿价钱来作评定案例，那麼在动迁逐渐时找三、五家对被回迁房的价钱不太在意的被动迁入，签署了较低的房屋拆迁补偿价钱，随后授权委托定价组织开展评定，将这好多个较低的房屋拆迁补偿价钱实例给予给定价组织，做为比较分析法评定的相比案例，使全部动迁范畴内的房屋拆迁补偿价钱都稍低，进而使动迁入盈利。小编觉得那样的实例易受拆迁方危害，无法反映公平、公平公正，不适合选择那样的实例做为比较分析法的相比案例。定价组织或是应当单独地去房产交易销售市场上找寻买卖案例，才可以确保定价結果的单独、客观性，公平。 在本页访问原文>>(总共4页) 1 2 3 4

　　如今房地产业上房屋的买卖案例大多数是混凝土结构构造的楼房，也是有一些是混合结构房子的买卖案例，但几乎沒有木结构建筑、砖木结构构造、土木结构、简单构造的买卖案例，而房屋拆迁补偿价格评估又常常要碰到后四种构造的房子。之前二种构造房子的买卖案例来开展调整，算出后四种构造房子的市场出清价钱时，因为后四种房子的完工時间一般均比前一种构造房子的完工時间要生长多，新老水平的调整力度这一项就会有很有可能超出20%、30%，假如再再加上建筑构造的调整，其调整力度一般都需要超出《房地产估价规范》5.2.9条第二款要求“每个调整对相比案例交易量价钱的调节不低于 20%，综合性调节不低于30%”的界限。怎样解决这左右为难令人费解的局势呢?小编谈一下观点，供专业人士参照。

　　4 对房屋拆迁赔偿定价选用评价指标的思索与提议

　　理论上讲，各自选用比较分析法、收益法、成本法对同一定价目标开展定价，其定价結果应贴近。但考虑到在我国现阶段市场经济体制还没有很比较发达，很多材料、实例的搜集、选择还遭受很多要素的牵制，再加上定价工作人员自身的缘故，在目前应用不一样的定价方式得到的定价結果也许会相距比较大。

　　国务院办公厅2001年施行的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条要求：“房屋拆迁补偿的形式可以推行贷币赔偿，还可以推行房屋所有权替换。除本规章……要求的外，被拆迁人可以挑选房屋拆迁补偿方法。”我们大家了解在同地区推行房屋所有权替换，是以总建筑面积为计费企业由被拆迁人交纳建筑结构价差等工程款后得到新创建房子的。文中开始的那一个按成本法定价构思的拆迁案例中，假如单面木结构建筑房的被拆迁人挑选同地区房屋所有权替换的房屋拆迁补偿方法，按等额的标准，拆迁方除开给予同地区等总面积的混凝土构造商住楼给被拆迁人外，还应赔偿给被拆迁人300元/平米总建筑面积(3100—2800=300)的工程款。被拆迁人在同地区等总面积房屋所有权替换中，除改进了建筑结构和新老水平外，还能得到一笔附加赔偿，显而易见不科学。这一事例体现出成本法定价构思在目前房屋拆迁补偿价格评估中的不适合。

　　此外大家还应当见到，假如被拆迁人挑选房屋所有权替换的房屋拆迁补偿方法，每一总建筑面积交纳几百块的建筑构造差价款后得到原地不动段的拆迁安置房。随后再将该拆迁安置房在市場上出让，很有可能得到的款额，与评定工作人员按比较分析法或别的构思评定出被回迁房按贷币赔偿方法很有可能得到的房屋拆迁补偿价钱中间很有可能出现着价钱差别。评定工作人员按比较分析法或别的构思评定被回迁房贷币补偿的价钱时，除应考虑到一切正常调整要素外，是不是还应考虑到被拆迁人若以所有权替换能够获取的新房子盈利的要素。这也是一个非常值得我们去深层次考虑的问题。

　　针对大城市老城区的被回迁房而言，其作用关键表现在房子的面积上，而与土地面积没有太大的关系。很多被回迁房的土地使用权证事实上仅有房屋建筑底材的总面积，并沒有房子附近可作园林绿化改进室内环境的不必要空闲地。单面房子按总建筑面积分担的土地使用权证总面积是两层房子的二倍，但其反映在房地产业中的作用不一定有二倍，较多只有作些调整，而其房地产业应用作用关键表现在总建筑面积上。因而小编提议，在目前房屋拆迁补偿价格评估方式应尽可能采用与总建筑面积立即有关的比较分析法和收益法，防止采用既与总建筑面积有关又与土地面积有关的成本法。《福建省城市房屋拆迁估价技术规范》对回迁房评定中定价方式的采用作了如下所示要求：

　　“房屋拆迁赔偿定价正常情况下以市场比较法明确定价目标的公开市场操作使用价值，……。”

　　“住房评估房价理应采用市场比较法，没法采用市场比较法的，……。”

　　“……普通住宅房子，理应选用市场比较法开展定价。不可以可用市场比较法的，可以选用收益法开展定价。基本相同房子盈利的，……”。以上这种要求在目前或是有一定原因的。 在本页访问原文>>(总共4页) 1 2 3 4

　　选用市场比较法对被回迁房开展定价时，针对木结构建筑、木结构房屋、土木结构、简单构造的旧房子，很有可能会找不着与定价目标同样构造房子的买卖案例做为相比案例。小编觉得按比较分析法构思开展评定，用别的构造房子的买卖案例作相比案例，开展建筑构造等项调整，也无外乎一种可采用的方式。《房地产估价规范》中“每个调整对相比案例交易量价钱的调节不低于20%，综合性调节不低于30%”的要求，其本意是期待定价工作人员尽可能采用与定价目标相仿的买卖案例，防止出现虚高或小看的状况。但针对房屋拆迁补偿价格评估那样一种较特别的定价目标，小编提议将来修定《房地产估价规范》可以给予放开。假如由于找不到在调节调整界线内的相比案例，超出调节调整界线的相比案例又不能用，只能舍弃选用比较分析法而采取成本法开展评定得话，文中前边令人费解的定价結果就还会继续发生。

　　木结构建筑、木结构房屋、土木结构、简单构造的房子与混凝土结构构造、混合结构房子中间的调整值，虽然沒有现有的买卖案例可较为、参考，但间接的从相对应构造房子中间费用的区别可以测算得到。自然同一个大城市中，不一样土地级别各种各样构造房子中间的调整值也会各有不同。因而小编提议，全国各地房地产估价协(学)会可以机构一些权威专家拟定出本地不一样土地级别各种各样构造房子中间的调整标准值，供本地定价工作人员采用。那样也可防止某些定价工作人员因为取消了调节调整值的界线，而自由调整产生的缺点。

　　相反讲，选用比较分析法评定，即使调节调整值的选择并不是很精确，其偏差也只在百分之几十以内，而用成本法评定出去的价钱假如造成偏差，正如同文中上面的实例，其偏差可能是二倍、三倍或大量。

　　房屋拆迁赔偿定价的分析价钱是动迁入与被拆迁人商业利益的均衡点，是反映定价组织公平、公平公正的界限，也是是否会产生纠纷的导火线。拆迁方与被拆迁人对房屋拆迁补偿价格评估汇报最在意的是最后的分析价钱。因而定价工作人员应用心搞好实地勘测并对定价目标在房地产业中很有可能反映的价格开展多方面的论述、剖析并做出分辨。定价工作人员应十分关心定价結果。定价結果是目地，定价的方法是方式，要为定价結果的公平、公平公正，不断去健全定价方式。

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