前言：什么是在建工程抵押?在建工程抵押，指质押人为因素获得工程项目再次修建资产的借款，以其合理合法方法获得的土地使用权证连着在建项目的注入财产，以不迁移占据的方法质押给借款给金融机构做为还款借款执行贷款担保的个人行为。在建工程抵押前必须开展价值评估，那麼，在建工程抵押的评定范畴有什么?

　　在建工程抵押评定范畴：

　　1、土地所有权

　　在建项目的土地所有权有2种特性，四种状况，就是以转让方法获得的国有制土地使用权证；以租用方法获得的土地使用权证；以无尝划转方法获得的国有制土地使用权证；集体制土地使用权证。不一样的所有权特性和状况，其质押评定使用价值含义和被评定在建项目将要出现的资金个人行为不是完全一致的。

　　2、新项目所有权

　　对新建建筑项目的抵押借款评定，要查清委估建筑项目是不是属共建新项目或是不是有承建企业，授权委托企业对委估的建设中的项目总体或一部分是不是的确有着使用权。若授权委托企业是委估目标的主建企业，另有一个或2个承建企业，则承建企业的使用价值不属于授权委托企业全部，其使用价值不属于委估房地产业的质押范畴；若委估建筑项目是共建新项目则授权委托企业对委估目标有着的支配权一部分多少钱?因而评定工作人员务必对上述情况开展多方面的调研并掌握，在其中尤其是要弄清楚项目公司的构成多方的支配权情况及其多方中间的合同在法规上能否合理这些。评定工作人员只有对授权委托企业对委估建筑项目所具体有着的支配权一部分开展质押价值评估。

　　3、施工进度

　　在定价操作实务中，每个委估建设中的项目进行的新建工程量清单不尽相同，有些是刚完成了设计方案环氧地坪下列的地基工程(包含别墅地下室构造一部分)；有些是刚完成了裙楼的构造一部分；有的顺利完成所有的构造到顶这些。绝大多数的新项目，其室内装修及设备安装都还没开展。针对以上不一样的状况，评定时需要精确地掌握新建建筑项目的具体进行进展，即掌握其顺利完成的实际工程量清单，针对这些未安裝并稳定在房屋建筑行为主体上的材质和机器设备，就不可以列入新建建筑项目的评定范畴。因而在对在建项目开展质押价值评估时，不可以简洁地依据项目的真实项目投资进展来评定其使用价值。

　　4、市场销售情况

　　有一些委估的房地产业建设中的项目，已有着商品房买卖许可证书，并已预购了一部分新楼盘。评定质押使用价值时，务必清晰地掌握2个问题，一是预售证所容许预购的楼房以及总建筑面积，就可以售一部分；二是房地产商已具体售卖了是多少总建筑面积。评定时务必将售出一部分的新建实体工程量清单使用价值和相对应的土地使用权证使用价值从全部新建建筑项目的评定值中扣减。由于售出一部分新楼盘的支配权已不属于授权委托企业全部，受托人没有权利将其质押。

　　在建工程抵押务必具有下列几个方面标准：

　　1、在建工程抵押借款的主要用途为在建项目再次修筑所需资产。《物权法》颁布前银行信贷顾客不可用在建项目为任何人的负债给予贷款担保，也不可以给自己其他主要用途的负债开展贷款担保，而只有为获得在建项目再次修建资产的担保。《物权法》执行后在建工程抵押可以为别的债务类型设置质押，对在建工程抵押贷款担保的类型沒有限制。

　　2、在建项目占有范畴内的土地资源，早已缴纳所有土地出让，并获得国有制土地使用权证。

　　3、《城市房地产抵押管理办法》明文规定，在建工程抵押合同书应注明土地使用权证、土地施工许可证和工程建设施工许可证三证的识别码，故在建工程抵押务必早已获得土地使用权证、土地施工许可证和工程建设施工许可证。与此同时，已经修建的在建工程抵押，还务必获得建筑工程施工许可证书。

　　4、资金投入工程项目的自筹资金务必做到建设工程总投资的25%以上，并早已明确工程项目工程进度和工程竣工交货日期。

　　有关在建工程抵押使用价值明确的有关要求：

　　《担保法》第三十五条要求“抵押人所贷款担保的债务不可超过其质押物的使用价值”。

　　住建部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月协同下达的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》要求，“房地产抵押使用价值由质押被告方商谈商议，或是由房地产估价组织开展评定。房地产管理单位不可规定质押被告方授权委托评定房地产抵押使用价值”。

　　依照该《通知》及《担保法》的相关规定，金融机构在明确在建工程抵押物使用价值时，可授权委托房产评估组织对拟质押的在建项目开展评定，在评定的根基上明确在建工程抵押物的销售市场投资性房地产。因为在建工程抵押还有诸多不确定因素，因此央行在核准质押物使用价值与现实可贷款额的折率时需从紧严格把关，一般在建工程抵押折率应调节在60%之内。