房地产评估有哪些方法以及案例分析
发布者：运营中心 来源： 集慧
不动产也被称为不动产，是指土地、建筑物和其它附着在土地上的固定物，包括与实体机器有关的有形资产。
不动产的形态有土地、建筑物、房屋三种。
不动产分类
按照目的分类：
住宅地产
商用房地产
产业地产
其它房地产
按照房地产发展程度分类
场地：没有任何基础设施的场地。
土地：有小产权房屋拆迁的土地。
土地开发：完善基础设施的土地开发。
施工项目：房屋未完工的产地。
新房子：包括新房子、老房子。
按照本地建筑构造分类：
钢铁结构
混凝土钢筋混泥土
砖混结构房屋
其它结构
不动产估价的目的和对象
评价目标：交易，抵押，征税，征收补偿，财务报告。
被评估对象：土地，房屋，场地。
不动产估价特征：
房地产评估：房屋与土地的估价。
房屋所有权受土地使用权年限的限制：若房屋所有权的使用年限小于房屋所有权的使用年限，则房屋所有权的使用年限为房屋使用年限。
评估的前提是房产的最佳使用。
㈠房地产评估的市场法：
房地产评估市场法是什么？
适用市场营销的条件和对象。
市场方法的评估参数。
怎样选择参照物？
房地产评估市场法是什么？
通过对被估价房地产与近期类似房地产进行比较，以类似房地产的价格为依据，对被估价房地产价值进行因子修正的方法。
不动产价值=参照物交易价格交易条件修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。
适用市场营销的条件和对象。
情况：
拥有完善的房地产市场；
能搜集大量的类似房地产交易的信息。
目标：
有交易性质的房地产：房地产开发用地，商品住宅，高档公寓，办公用房，标准工业厂房。
市场方法的评估参数：
参考商品交易价格
交易额修正系数
营业日修正系数
地域性因子修正系数
个体因素修正因子
怎样选择参考文件：
比较性：地域；使用实体的特点；权利的性质；交易时间；交易方式；现状；
第一，交易状况修正。
标准价=参考商品交易价格*交易条件修正系数。
校正系数=正常交易情况值/参考交易情况值。
修订率=100/()
第二，交易日期修正：对参照物交易价格进行修正，作为评估基准日价格。
固定物价指数修正。
修改价格=参考物品交易价格*评估基准日价格指数/参考物品交易日价格指数。
月度物价指数修正。
修订价格=参考商品交易价格*各期环比价格指数。
修正价格变化分析法。
修订价格=参照物交易价格*(估价时点的价格交易水平)/100。
区域因素修正系数。
修改价格=参考商品交易价格*区域因素修正系数。
校正系数=被评估对象的区域因子值/参考因子值。
修订率=100/()
个别因素修正：将参照物房地产本身特性下的价格修正为评估对象房地产本身特性下的价格。
用地容积率是指地上总建筑面积与用地净面积之比。
评价结果如何确定？
一、计算比值比值。
参考物不止一种，计算多个评估值。多重评估值如下：
㈡房地产评估的收益法：
何谓房地产评估收益法
适用条件及适用对象；
收入法的评价指标
收入法的适用条件：
预计将来的收益可以预测。
将来的收益风险可以量化。
期望的收入年限可以确定。
收入法应用的对象：
收入法的评价指标：
期望收益
折扣率
收入年数
I：房地产折扣的估计：
不动产折价率评估方法：
累加性：贴现率=无风险收益率+风险收益率。
市场租定价法：根据参照物房地产纯租金与价格的比值来确定估价对象房地产折扣率的方法。
市场租算法
第二点：房地产收入年限的估计：
不动产估价：
P=净值A=年金额r=折扣率
㈢房地产评估的成本法：
适用成本法的条件和对象：
情况：
替换成本是可以估计的。
价值可以被评估。
目标：
成本法的评估参数：
重新安装费用(更新重新安装费用/恢复重新安装费用)
实际贬值(实际贬值率，成新率)
功能贬低论
经济上的贬值
不动产重置成本评估：
置换成本的构成。
重新设置成本评估。
第一，房地产重置成本的构成。
获取土地成本
发展成本。
管理费。
投资利益
发展利益
销售额税
估价房地产贬值：
实际贬值率估计。
功能减退的评估。
经济价值的估算方法。
实际贬值额估计：
一、年资法：
增长率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
二、评分法。
功能削弱：
经济贬值：
不动产估价。
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