【摘 要】“两山”理论的提出体现了我国对环境问题的重视，而“绿水青山”的价值需要资产评估去评定。然而因为我国资产评估行业起步较晚，不动产评估准则相较于国外不动产评估准则而言存在不足之处，本文采用对比分析法介绍了国外不动产评估准则的特点，与我国不动产准则进行比较分析并提出意见。有利于我国不动产评估发展，进一步促进不动产交易市场的健康有序运行。

　　【关键词】对比分析 不动产评估 评估准则

　　一、引言

　　2016 年《资产评估法》的实施，使得资产评估行业开启了有法可依的新道路。随着我国经济快速发展，资产评估准则体系也日渐成熟，中国资产评估协会也在相继发布了多项评估准则，以此来规范我国的评估行业。而与国外评估行业相比，我国资产评估起步较晚，国外评估准则依然存在值得我国学习的地方。近年，习近平总书记指出：“我们既要绿水青山，也要金山银山。宁要绿水青山，不要金山银山，而且绿水青山就是金山银山。”强调了新时代加强社会主义生态文明建设的重要性，也说明人们逐渐意识到了环境因素的价值。不动产业是我国重要经济命脉，而目前，我国不动产评估准则中尚未形成完备的对于环境因素的理论指导和技术支持。所以一份完善的不动产评估准则对我国经济有着强有力的推动作用。因此本文通过分析国外关于不动产的资产评估准则，结合我国的特殊国情，为我国不动产评估准则提出建议，尤其是环境因素方面。

　　二、中国不动产评估准则研究

　　我国不动产评估准则分析以中国资产评估协会2017 年发布的《资产评估准则——不动产》为准。首先我国准则体系中对不动产的定义指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。而本准则所称不动产不包含海域、林木等。由于我国的特殊国情，在不动产评估中所评估的不动产指其使用权，而非所有权，不动产的所有权归国家所有。准则中特别提及企业价值评估中的不动产评估。根据会计准则的规定，我国土地使用权在可明确区分时，应在无形资产中列示。所以企业所拥有的不动产通常在存货、投资性房地产、固定资产、在建工程以及无形资产等科目中核算。在评估企业价值中的不动产时，不动产应作为企业资产的组成部分，评估价值受其对企业贡献程度的影响。

　　三、国外不动产评估准则研究

　　1.美国

　　美国不动产评估准则分析以《USPAP2018—2019》为准。对于不动产的定义，将不动产和不动产权益进行了区分，即“REALESTATE”，其表示确定的包括其开发成果在内的一块土地或一片地域;“REALPROPERTY”，其表示为属于不动产所有权的固有利益、权益和权利。笔者将“REAL ESTATE”译为不动产;“REAL PROPERTY”译为不动产权益。

　　值得注意的是，美国评估准则将不动产评估和不动产评估报告分别列示为 STANDARD1 和STANDARD2。在评估报告方面，不动产评估报告能够以口头报告的形式，并要求每一份报告必须进行开放型报告或限制型报告分类，必须在评估报告中醒目地显示其采用的报告类型。当评估结果的预定使用者包括除评估委托方之外的人员时， 必须提供开放型报告;当评估结果的预定使用者不包括除评估委托方之外的人员时，可以提供限制型报告。这两种报告类型的基本区别是报告所提供信息的内容和信息量。适当的报告类型与报告中所必需的信息量由评估结果预定用途与预定使用者决定。

　　对于环境因素对不动产价值的影响在准则中并未列示，但是在美国的《超级基金法》中规定，利用危害分级系统。当不动产危害等级超过 28.5 分时， 经过两个月的公众评议后可列入名录中，而危害等级和是否在名录中，将作为资产评估师对该项不动产进行评估时的一个重要取价依据。值得注意的是， 在评议过程中考虑了公众关系。

　　2.英国

　　英国不动产评估准则分析以《RICS——2017》为准。不动产是指土地及所有属于土地自然组成部分(如树木、矿物)及地上附着物(如建筑物和改良物)，以及建筑物上所有的永久性附着物(如为建筑物提供服务的机电设备)，包括所有地下和地上部分。

　　英国不动产评估准则将环境问题单独列示在“调查与假设”中，因环境因素而导致的对享有和使用不动产的潜在或实际限制，可能是由于自然因素(比如洪灾)、非自然因素(比如污染)或者二者的结合(比如由于过去的采矿而导致的沉降)而造成的。在此基础上细分为三部分：

　　(1)自然环境约束，如：地面不稳定性问题(比如膨胀和收缩粘土、过去或目前采矿所导致的沉降等)和因任何情况下所导致的洪灾风险。

　　(2)非自然环境约束，如污染和有害物质。

　　(3)可持续性，可持续性问题的范围包括但不限于关键环境风险(比如洪灾、能源效率和气候)以及设计、构造、通达性、立法、管理和财务考虑因素等问题。

　　同时准则考虑到商业市场对可持续性问题愈发敏感，因此，可持续性问题可能会在占用者偏好和购买者行为方面作为传统价值驱动因素的补充。而评估师的作用正是根据通过分析可比交易获得的证据评估价值。可持续性问题可能会延伸至：

　　(1)环境问题，包括气候变化;

　　(2)构造和设计，包括材料的使用和与“健康” 日益相关的概念;

　　(3)通达性与适应性，包括残疾人的进出与使用;

　　(4)能源效率、建筑物“智能”和其他“使用成本”;

　　(5)财务考虑因素。

　　3.欧洲

　　欧洲不动产评估准则以《EVS——2016》为准。欧洲评估准则强调了经济和公共政策的双重压力， 导致人们更加重视可持续性概念所涵盖的一系列自然资源问题。可持续性，在一定程度上就是指持久的能力。准则中则侧重于可持续性的环境方面，同时它也具有经济和社会层面。值得注意的是，准则中提到绿色建筑(Green Buildings)，是指那些比按照现有最低标准建造的建筑更有效地利用能源、水、材料和土地等资源，低排放和提供更好的内部工作环境，其有利于健康且满足舒适性和实用性。正如可持续性的概念所期望的那样，现在的需要应该是绿色建筑而不应损害环境来满足自身需求，还应考虑到社会、生态和环境问题。建筑物认证及环保评级工具在资产评估中依据很少。欧洲评估准则参考美国供暖、制冷和空调工程师协会(AS HRAE)、北美照明工程协会(IES)和美国绿色建筑协会(US GreenBuilding Cou)于 2010 年 2 月公布了一项《高性能绿色建筑设计标准》。标准在识别建筑物中说明：高性能绿色建筑是一项建筑设计，能让建筑物随着时间的推移提高环境性能和经济价值，目的是使其具有可持续发展的能力。寻求建立一个支持居住者健康的室内环境，并通过集成环保建筑材料和节水和节能系统，提高居住者的满意度。准则中将“资产评估和能源效率”单独列示。认为能源往往是占用财产的更大成本之一。供暖、照明和越来越多的空调需求与服务需求相结合， 包括烹饪提升，以及使用建筑物过程中能量需求，其中能源主要用于加热、冷却、通风、热水和照明。

　　资产评估师应根据其所掌握的证据，向委托人报告其对被评估资产价值的看法。建筑物的能源效率与房地产的价值息息相关。监管问题会影响财产的当前或未来使用，加上相关的能源成本，将是决定该项不动产价值的一个重要因素，如某一特定的能源性能证书(EPC)评级。如果在与新租户的建造、出售或租赁相关的背景下准备估价，则能源性能证书(EPC)评级需在报告中披露，并在评估时予以考虑。

　　4. 国际国际不动产评估准则以《IVSC——2020》为准。准则中认为不动产权益是指对土地和建筑物的所有权、控制权、使用权或占有权。主要有三种表现形式：在任何确定的土地面积上的优先利益，该权益的所有人有永久占有和控制该土地及其任何建筑物的绝对权利，受任何附属权益、法规施加的限制等强制执行的约束;从属利益，通常给予持有人在确定期限内对确定面积的土地或建筑物的专有占有和控制权，例如， 联合国根据租赁合同的条款;土地或建筑物的使用权，但无专属占有权或控制权，例如转让土地或仅为特定用途使用土地的权利活动。准则中还提及权益等级(Hierarchy of Interests)，是指不同类型的不动产权益并不是相互排斥的，例如，上级权益可能受制于一个或多个下权益。绝对权益的所有者可以就他的部分或全部权益授予租赁利息，绝对权益所有者直接授予的租赁权益是“首次租赁”权益。除非在租赁合同中禁止，总租赁利息的持有人可以将部分或全部利息的租赁权授予第三方，即所谓的分租利息。上述财产利益都有其自身的特点，如下例子所示：(1)虽然绝对权益提供了永久的完全所有权， 但它可能受到从属权益的影响。这些次要利益可能包括租约、限制先前的所有者权益或法规施加的限制。(2)租赁利息将是一个确定的期间，在该期间结束时，财产归还给其所产生的上级利息的持有人。租赁合同通常会规定对承租人的义务，例如支付租金和其他费用。它还可以施加条件或限制，例如在财产的使用方式上或在任何利益转移上没有第三方。(3)使用权可以是永久性的，也可以是确定期限的。该权利可能取决于持有人付款或遵守某些其他条件。因此，国际评估准则认为在对不动产权益进行估价时，必须查明该权益持有人应享有的权利的性质，并反映出所施加的任何限制或负担在同一财产中存在其他利益。同一财产中各种不同利益的个别价值的总和常常不同于未支配的价值优越的利益。5. 澳大利亚与新西兰澳大利亚与新西兰不动产评估准则研究主要以《ANZVTYIP 11》和《NZRPGN 1》为主要参考。在进行资产评估尽职调查时，准则中将“聘请专家团队”作为一项必要的评估程序，即在调查中应有专家团队的参与，如：资产评估师、土地经济学家、造价工程师、律师等。

　　不动产评估报告方面，在评估报告中需列示场地、服务和环境危害。主要是描述场地的性质、服务和任何重大的可观察或已知的缺陷或危害的细节， 例如：洪水、山泥倾泻、可观察或已知的地点污染、排水不足等。在新西兰，应查明土地信息备忘录和任何危险活动工业清单，并在报告中披露。这可能包括对相关统计数据查询的当地的历史和以前使用的场地，对于这种调查的结果，应在报告中披露。如果已知或有理由怀疑现场污染，在进行评估前，应将情况告知于委托方。委托人可能进一步的现场测试或补救，将影响价值决定的信息和成本估计。如果对“清理”的成本有逐项和结论性的估计， 则可能需要调整估值。

　　对于受污染土地的评估，新西兰评估准则将其作为一条单独准则列示，其原因就是全世界对环境问题、人类生命和房地产财产价值的影响的日益关注。准则提到土地可能受到污染物的影响主要有三个方面：

　　附着在地面上并包含在地面内的污染物;

　　受污染的水，可能在地面上进入或离开场地;

　　来自地面物质的空气中的污染气体。

　　对于建筑物，主要是在于人的各种需求。如：空调系统引起的使用成本、环境质量、细菌问题、化学问题。同时，能源使用效率将得到更多的重视， 关于绝缘材料和建筑物，需考虑它们的碳生成和回收潜力。

　　对于受污染土地对价值的影响，因污染所导致的价值减少通常是可以衡量的，使用的方法和技术， 与用于衡量其他原因造成的价值损失的方法和技术相同。剩余估值和“前、后”估值。在澳大利亚和新西兰 , 人们怀疑不动产受到污染时 , 在得到政府的许可后 , 可以查阅受污染不动产注册薄。

　　四、中外不动产评估准则比较分析

　　1.与国外不动产评估准则比较

　　与国外不同，我国的特殊国情使得在对不动产进行评估时，我国不动产存在一个固定的使用年限， 所以不动产的尚可使用年限是指在国家规定的不动产使用剩余年限与经济寿命较短者，实务过程中采用国家规定的剩余年限居多。同时，我国土地所有权归国家所以，企业只能拥有该项土地的使用权， 一般在企业中以“无形资产”列示。而在国外不动产评估过程中的尚可使用年限为该项不动产的经济寿命，并且个人或企业能够拥有土地所有权。

　　2.与美国不动产准则比较

　　首先在资产评估报告方面，美国不动产评估报告能够以口头或书面的形式，并要求每一份报告必须进行开放型报告或限制型报告分类，而我国资产评估报告必须以书面的形式呈现，并要求列示本报告的报告使用者。

　　其次在环境因素方面，虽然在评估准则并没有列示不动产评估时如何考虑环境因素，但在美国的《超级基金法》中对环境因素有明确的规定，并且在评议过程中考虑了公众关系。我国不动产评估中环境因素则是通过评估人员职业判断决定。

　　3.与英国不动产准则比较

　　首先在不动产定义方面，英国准则中的不动产包括土地及所有属于土地自然组成部分(如树木、矿物)及地上附着物(如建筑物和改良物)，以及建筑物上所有的永久性附着物(如为建筑物提供服务的机电设备)。在我国资产评估体系中，不动产评估的范围要小于英国不动产评估范围，而在我国，森林资源和矿产资源分别有其自身的评估执业准则。

　　其次在环境因素方面，英国不动产评估准则拥有一套完整的不动产环境因素分析体系，分别从自然环境约束、非自然环境约束和可持续性三方面进行考量，从而在准则层面确定了不动产评估时应该如何考虑环境因素对不动产价值的影响。在我国不动产评估中，环境因素评估师在评估中也有涉及， 但是没有在准则层面予以确定。

　　4.与欧洲不动产准则比较

　　欧洲评估准则着重强调了“可持续性”的概念。认为“可持续性”本身就存在着一定的价值，在确定不动产价值时具有重要意义。与英国评估准则类似，将环境因素对评估中的影响提升到准则的层面， 其主要强调的就是“绿色”，并有一套健全的体系来评定一项建筑的绿色等级，从而让资产评估师在确认环境因素的价值时有更加全面、可靠的依据，也使得其评估结果更具专业性。我国评估在判定环境因素则是由各个评估机构和评估人员根据职业判断来确定，对于“可持续性”并没有一个明确的界定， 因评估师而异。

　　5.与国际不动产准则比较

　　国际不动产评估准则中，着重强调了不动产权益，将不动产权益进行明确划分，并对每一种不动产权益的特点进行了简要的概述并给出范例。在评估中不仅要明确不动产的权属，还要查明其权属是否存在任何限制或负担，同一不动产中各种不同的权属的价值各不相同，即使相同的权属下，限制不同价值也各异。还特地提及相同的不动产中各种不同利益的个别价值的总和常常不同于未支配的价值优越的利益。我国准则中提及资产评估专业人员应当关注不动产的权属等，但是在具体的权属分类上并没有进行明确的划分。

　　6.与澳大利亚与新西兰不动产准则比较

　　首先在评估程序方面，澳大利亚评估准则中列示了，在进行尽职调查的时候，必须聘请专家团队进行这一项评估程序。在我国评估准则中，现场调查可以由资产评估专业人员来完成，并非一定要有专家团队。

　　其次在不动产评估报告的内容方面，澳大利亚不动产评估准则中明确要求在报告中要描述场地的性质、服务和任何重大的可观察或已知的缺陷或危害的细节。在新西兰还应披露土地信息备忘录和任何危险活动工业清单。在我国的准则中，对于报告内容除了一些必要的程序之外，其余一些细节的披露程度均有资产评估师自身进行职业判断来决定。

　　最后在受污染土地评估方面，新西兰受污染土地评估作为一项单独的准则列示，在评估过程中不单单要考虑地面污染物、受污染的水，还要考虑来自地面物质的空气中的污染气体。建筑物的使用成本、环境质量、细菌问题、化学问题都是需要考虑的因素。在我国准则中，并没有列示受污染土地的评估，实务中都是依靠资产评估师的职业判断完成。

　　五、对我国不动产评估准则的启示

　　1.建立健全的土地环境评级制度

　　根据不动产的使用状态，可以将不动产分为受污染和未受污染的场地，受污染的不动产可根据环境危害评估结果、社会敏感度、地方政府意愿、受污染程度和修复成本进行分级，分为轻度、中度、重度三级，对其评级设定有效时间，并确定国家层面的优先管控名录。这样有利于集中政府的人力、物力和财力解决关键问题，更好的配置有限的资源。对正在污染的不动产而言，以当前时期的土地状态为准，与此同时国家应在查明污染源的基础上落实污染者的责任，责令开展清除污染的措施。另一方面，我国对未受污染不动产也应进行分级管理。综合未受污染不动产的排放量、能源效率、可持续性等多个因素，分为优、良、中三级，也对其评级设定有效时间。

　　在管理名录中的不动产，由省级环保部门负责风险控制并进行成果的检验与核准，市级环保部门负责具体的污染消除工作。对于不在管理名录中的受污染不动产，应由地方环保部门负责环境的监督， 将治理污染的责任具体到个人或企业，并定时向上级部门汇报更新的情况。

　　2.完善不动产评估程序

　　不动产评估程序中对于不动产权属资产的收集， 在收集权属资料的基础上，还应对于其是否存在限制条件等因素进行深度调查并在报告中披露。应重视环境因素对不动产的影响，在制定评估准则时， 应该考虑到影响房地产的多种因素及每种因素的影响程度和性质，并在报告中予以披露。在实际评估中，估价人员要尽可能详细的说明影响不动产价值的因素和程度。

　　3.先以协会为主体制定行业内不动产评估指导意见

　　目前，我国不动产评估准则并没有涉及环境因素对评估的影响。考虑到我国房地产交易市场与发达国家相比还不够发达和完备。因此，直接将环境因素加入我国不动产评估准则颇有唐突。我国要在借鉴国外评估规范的基础上，充分考虑我国的特殊国情，先以行业协会为主体，设立行业内共同遵守的评估指导意见，并在实践中不断修改与完善，最终上升到国家层面，制定的完善的不动产评估准则。