被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。

 

评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。资产占有方委托中介机构进行评估。

 

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

 

1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；

 

2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；

 

3.专业费用为建筑费用的10%；

 

4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；

 

5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；

 

6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；

 

7.房地产综合资本化率为8%；

 

8.每年按365天计算：

 

9.本项目不考虑所得税因素。

 

根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估

 

案例分析过程：

 

1.1——2楼面积 

3000×2=6000(平方米)

 

2.3——5层面积 

1900×3=5700(平方米)

 

3.6层及6层以上面积

25000—6000—5700=13300(平方米)

 

4.年总收入(元)

6000×2000+5700×2×365×(1—10%)+13300×2.5×365×(1-10%)

=12000000十3744900+10922625

=26667525

 

5.年总费用(元)

26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13

 

6.年利润总额

26667525-6832693.13=19834831.87(元)

 

7.大厦价值=×[1-]=233558686（元）

 

8.建筑费用 3000×25000=75000000(元)

 

9.专业费用 75000000×l0%=7500000(元)

 

10.开发商利润

(75000000+7500000+5000000+地价)×25%

=87560000×0.25+0.25×地价

=21875000+0.25×地价

 

11.利息

地价×[一l]+5000000×[一1]十75000000×1.1

×60%×[—1]+75000000×1.1×40%×[-1]

=0.1576×地价+648631.61+3758526.61+814937.53

=0.1576×地价+5222095.75

 

12.地价

地价=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25×

地价-0.1576×地价-5222095.75

地价+0.25×地价+0.1576×地价=118961590.3(元)

地价==84513775.43(元)